【正文】 小組進行調查的行 動鋼領，其主要內容包括：確定調查目的、調查方式和方法、信息收集范圍、調查進度、調查經費預算、人員組織以及調查資料的統(tǒng)計與分析等 二、 房屋租賃市場調查的實施 1． 進行房屋租賃市場調查與分析 a) 房屋租賃市場的調查 b) 調查資料的整理與分析 2． 進行經濟論證 a) 根據調結果得到的房屋租金水平，判斷公司代理出租房屋租金的水平，從而得到待出租房屋的月租金價格，進而求出房屋業(yè)主的平均月租金收入，最終得到房屋業(yè)主應該付給公司的房屋租賃代理費。合計總營業(yè)額的 % 三、 收益性物業(yè)服務費的測算 相關知識 一、 物業(yè)服務的定價形式 1． 包干制（包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式） 2． 酬金制（酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式） 二、 物業(yè)服務費的價格形式 1． 實行政府指導價物業(yè)服務收費 2． 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費 三、 測算物業(yè)服務費的原則 1． 嚴格控制成本的原則 2． 業(yè)主滿意的原則 3． 區(qū)別對待的原則 4． 合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則 四、 明碼標價的規(guī)定 根據《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理公共區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。具體來說包括以下資料： 1． 竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料 2． 設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料 3． 物業(yè)質量保修和物業(yè)使用說明文件 4． 物業(yè)管理所必須的其他資料 第二章 物業(yè)服務費管理 第一節(jié) 物業(yè)服務費用測算 學習目標 1． 能夠測算物業(yè)服務費用 2． 能夠對客戶說明物業(yè)服務費的確定依據 基本操作 一、 物業(yè)服務費構成 的確定 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成包括以下幾個方面： a) 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 b) 物業(yè)共同部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 c) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 d) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用 e) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用 f) 辦公費用 g) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊 h) 物業(yè)共同部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 i) 經業(yè)主同意的其他費用 如果實行物業(yè)服務費用包干制，物業(yè)服務費用的構成，不僅包括物業(yè)服務成本，還包括法定稅費和物業(yè)管 理企業(yè)的利潤；如果實行物業(yè)服務費用酬金制，在收取物業(yè)服務資金中不僅包括物業(yè)服務支出，還包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 第二節(jié) 物業(yè)的撤管 學習目標 1． 了解解聘的程序和條件 2． 掌握撤管的工作程序 3． 明確撤管中物業(yè)管理企業(yè)的責任 4． 妥善處理撤管時各方面的關系 基本操作 一、 物業(yè)管理企業(yè)的解聘 1． 解聘的形式 a) 自然解聘 b) 提前解聘 2． 解聘的程序 a) 自然解聘的程序 （ 1） 雙方提出書面意見（一般在物業(yè)管理委托合同期滿前 6 個月） （ 2） 征求業(yè)主意見（ 2/3 業(yè)主同意） （ 3） 物業(yè)管理企業(yè)進行選擇 b) 提前解聘的程序 （ 1） 正確解決雙方的爭議 （ 2） 盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè) （ 3） 做好移交的準備 二、 物業(yè)和撤管 1． 撤管工作的程序 a) 物業(yè)管理企業(yè)接收業(yè)主大會和業(yè)主委員會送達的撤管通知 b) 進入撤管準備階段（物業(yè)管理企業(yè)在企業(yè)內部和外部人、財、物 3個方面 做好撤管準備） c) 正式實施撤管 2． 在撤管過程中物業(yè)管理應做好的工作 a) 要善始善終做好管理工作 b) 要盡量減少遺留問題 c) 要做好交接工作 相關知識 一、 物業(yè)管理企業(yè)的解聘條件 1． 自然解聘（條件是合同期滿，雙方協(xié)商不再續(xù)聘） 2． 提前解聘（條件是雙方無法繼續(xù)履行合同） 二、 物業(yè)管理企業(yè)撤管時應移交的資料 根據《物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定“物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。 e) 根據協(xié)議，可負責代修、保修。 d) 房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質量事故，應會同建設、設計、施工單位，共同分析研究，查明原因。 b) 經檢驗符合要求，應在 7 日內簽署驗收合格憑證，關應及時簽發(fā)接管驗收文件。 e) 新建房屋接管后，應負責 3 個月內組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。如屬不使用不當、管理不不善的原因，則應由接管單位負責處理。 c) 房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質量事故，應由接管單位同建設、設計、施工單位，共同分析研究，查明原因。房屋竣工后要及時提出接管驗收申請，未經接管驗收的新建房屋一律不得分配使用。 b) 細致入微與整體把握相結合 相關知識 一、 物業(yè)接管驗 收與竣工驗收的區(qū)別 a) 物業(yè)的接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收。 2． 處理質量問題應把握的兩條原則 a) 原則性與靈活性相結合 所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規(guī)章制度辦事。 f) 經檢驗符合要求時，接管單位應在 7 日內簽發(fā)驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權的轉移登記（若無產權轉移，則無需辦理） 三、 物業(yè)接管驗收的主要內容和技術標準 1． 新建物業(yè)接管驗收的主要內容和標準（質量與使用功能） a) 主體結構 b) 外墻不得滲水 c) 屋面 d) 樓地面 e) 裝修 f) 電氣 g) 水、衛(wèi)生、消防 h) 采曖 i) 附屬工程及其他 2． 原有物業(yè)接管驗收的主要內容和標準 a) 質量 與使用功能的檢驗 b) 危險和損壞問題的處理 四、 物業(yè)接管驗收中質量問題的處理 1． 處理質量問題的方法 a) 發(fā)現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗； b) 發(fā)現影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理；因施工原因造成的質量問題，應由施工單位負責，按照約期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗； c) 對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定定期由建設單位負責修繕，或可采取 費用補償辦法，由物業(yè)管理企業(yè)處理； d) 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質量事故，應由接管理單位會同建設、設計、施工單位，共同分析研究，查明原因。 d) 查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現有價值；對在驗收過程中發(fā)現的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。 b) 接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在 15 日內簽發(fā)驗收通知關約定驗收時間。 e) 經檢驗符合要求時，接 管單位應在 7日內簽發(fā)驗收合格憑證，關應及時簽發(fā)接管文件。 c) 接管單位會同建設單位按照接管驗收的主要內容及標準（質量與使用功能）進行驗收。助理物業(yè)管理師 第一章 物業(yè)的接管驗收與撤管 第一節(jié) 物業(yè)的接管驗收 學習目標： 1． 了解物業(yè)接管驗收的程序 2． 掌握物業(yè)接管驗收的標準 3． 處理接管驗收的質量問題 4． 明確交接雙方的職責 基本操作： 一、 物業(yè)接管驗收的準備 1． 人員準備 a) 組建接管驗收小組（由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關人員參加；） b) 規(guī)模一般為 58 人；指定負責人 2． 接管驗收的資料準備（驗收文件（國家有關技術標準及規(guī)范）、圖紙、表格等） 3． 進行現場 初步勘察（根據設計圖和施工圖紙派物業(yè)專業(yè)人員到現場進行初查，為日后工作的開展打下基礎） 二、 物業(yè)接管驗收的程序 1． 新建物業(yè)的接管驗收程序 a) 建設單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。 b) 接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在 15 日內簽發(fā)驗收通知關約定驗收時間。 d) 驗收過程中發(fā)現的問題，按質量問題的處理方法處理。 2． 原有物業(yè)的接管驗收程序 a) 移交人書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。 c) 接管單位會同移交人按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。 e) 交接 雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋的使用狀況。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理；如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。 b) 物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別是： （ 1） 驗收目的不同 （ 2） 驗收性質不同（竣工驗收是政府行為，接管驗收是企業(yè)行為） （ 3） 驗收條件不同 （ 4） 移交對象不同（竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業(yè)的過程，接管驗收是建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程） （ 5） 驗收階段不同 二、 物業(yè)接管驗收應提交的資料 1． 新建物業(yè)接驗收應提交的資料 a) 產權資料 項目批準資料 用地批準資料 建筑執(zhí)照 拆遷安置資料 b) 竣工驗收資料 （ 1） 竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套；圖紙） （ 2） 地質勘察報告 （ 3） 工程合同及開、竣工報告 （ 4） 工程預決算 （ 5） 圖紙會審記錄 （ 6） 工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄） （ 7） 隱蔽工程驗收簽證 （ 8） 沉降觀察記錄 （ 9） 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 （ 10） 砂漿、混凝土試塊試壓報告 （ 11） 竣工驗收證明書 c) 技術資料 （ 1） 新材料、構配件的鑒定合格證書 （ 2） 水、電、采曖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書 （ 3） 供水、供曖的試壓報告 （ 4） 各項設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料 d) 說明文件 （ 1）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明書 2． 原有物業(yè)接管驗收應提交的資料 a)產權資料 （ 1）房屋所有權證 （ 2）土地使用權證 （ 3）有關司法、公證文書和協(xié)議 （ 4）房屋分戶使用清冊 （ 5）房屋設備及定、附著物清冊 b)技術資料 （ 1）房地產平面圖 （ 2）房屋分間 平面圖 （ 3）房屋及設備技術資料 三、 物業(yè)接管驗收交接雙方的責任 1． 建設單位的責任 a) 提前做好房屋交驗準備。 b) 在接管驗收時，就嚴格按照接管驗收標準進行驗收，驗收不合格的負責返修。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理。 d) 按規(guī)定負責保 修，并應向接管單位預付保修保證金和保修費。 2． 接管單位的責任 a) 對建設單位提出的接管驗收申請，應在 15 日內審核完畢、及時簽發(fā)通知并約定時間驗收。 c) 接管驗收時，應嚴格按照接管驗收條件進行驗收，對在驗收中發(fā)現的問題應明確記錄在案，并會同建設單位共同協(xié)議處理辦法，商這復驗時間，督促施工單位限期改正。如屬管理不善的原因，應負責處理。 接管驗收時如有爭議，交接雙方應盡能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時雙方均應申請市、縣房地產管理機關進行協(xié)調或裁決?！边@是所提到的 “第二十九條第一款規(guī)定的資料”實際上就是物業(yè)在接管驗收時，建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的全部資料。 二、 居住性物業(yè)服務費的測算 1． 酬金制物業(yè)管理行業(yè)的利潤率一般為 8%15%，具體的利潤率可由雙方根據物業(yè)的檔次和管理服務要求協(xié)商確定 2． 按現行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務性，上繳的稅金有： a) 須按營業(yè)額繳納營業(yè)稅，稅率為 5% b) 城市建設維護稅，按營業(yè)稅的 7%計證 c) 教育費附加，按營業(yè)稅稅額的 3%計證。 第二節(jié) 物業(yè)服務費用收繳管理 學習目標 1． 能夠進行物業(yè)服務費的收繳管理 2． 能夠組織物業(yè)服務費的追討 基本操作 一、 物業(yè)服務費的收繳管理 1． 根據《中華人民共和國價格法》和《物 業(yè)管理條例》制定的《物業(yè)服務收費管理辦法》，規(guī)范了物業(yè)服務收費行為，保障了業(yè)主和