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商品房多重買賣的法律評價(jià)-展示頁

2025-04-15 01:34本頁面
  

【正文】 困惑。該條是對物權(quán)行為無因性理論的直接否定,不是從注重保護(hù)后買受人的利益,進(jìn)而保護(hù)實(shí)際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠實(shí)信用的基本價(jià)值出發(fā),著意保護(hù)先買受人利益和正常的交易秩序。此條解釋是對后買受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。[10]《解釋》對先買受人就后位房屋買賣合同能否主張撤銷權(quán)無明文規(guī)定,實(shí)踐中可參照《合同法》74條處理。[9]筆者同意第二種觀點(diǎn),第一種觀點(diǎn)脫離了《合同法》設(shè)立撤銷權(quán)制度的宗旨,有擴(kuò)大泛化之虞?,F(xiàn)一種觀點(diǎn)認(rèn)為只要出賣人與后買受人達(dá)成房屋買賣協(xié)議,在房屋交付或登記時(shí),先買受人即可就后位房屋買賣合同行使撤銷權(quán);另一種觀點(diǎn)認(rèn)為若債務(wù)人行為雖致財(cái)產(chǎn)減少,但仍有能力清償其債務(wù)時(shí),于債權(quán)即無損害,債權(quán)人應(yīng)無撤銷權(quán)可言。   先買受人可否通過對后位房屋買賣合同行使撤銷權(quán)而實(shí)現(xiàn)其合同權(quán)利,進(jìn)而獲得房屋所有權(quán),值得商榷。[7]公示公信原則彰顯了保護(hù)信賴?yán)娴木瑁刨嚴(yán)嫱质墙灰装踩幕A(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過登記方式向社會(huì)公開。商品房多重買賣的法律評價(jià) 意時(shí),對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權(quán)之權(quán)利,緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易,該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。在商品房多重買賣中,出賣人仍是登記記載的權(quán)利人,在法律上只能推定其為真權(quán)利人,后買受人基于對不動(dòng)產(chǎn)登記的合理信賴,而與之交易,自應(yīng)獲得房屋所有權(quán),否則將是對無辜、善良的后買受人的非難,有悖于公平正義之法則。多重買賣合同中行使撤銷權(quán)的法律后果是后位買賣合同自始無效,后買受人自始未取得物之所有權(quán),前買受人得向后買受人請求返還標(biāo)的物之占有于出賣人。[8]臺灣學(xué)者史尚寬先生亦認(rèn)為,出賣人尚有賠償因不履行所生損害之資力時(shí),應(yīng)解釋先買賣人不得行使撤銷權(quán)。依學(xué)界通說,撤銷權(quán)的效力在于保護(hù)全體債權(quán)人利益,若僅因個(gè)別債權(quán)問題,而無限制地允許特定物給付行為的撤銷,顯然逾越撤銷權(quán)制度的原有機(jī)能?!  督忉尅返?0條規(guī)定,買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無法取得房屋為由,請求確認(rèn)出賣人
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