商品房多重買(mǎi)賣的法律評(píng)價(jià)-在線瀏覽
2025-04-15 01:34本頁(yè)面
【正文】 與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。即使后買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)，先買(mǎi)受人仍可徑直主張合同無(wú)效，并依合同無(wú)效的法律效果使后買(mǎi)受人喪失房屋的所有權(quán)能。對(duì)出賣人與后買(mǎi)受人違背誠(chéng)實(shí)信譽(yù)的行為科以了宣告合同無(wú)效這一最嚴(yán)厲的處罰，并輔之以不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價(jià)值取向?！皭阂獯ā睒?biāo)準(zhǔn)的掌握是實(shí)踐中亟待解決的問(wèn)題。在雙方未共謀的情況下，雖無(wú)意思聯(lián)絡(luò)，但雙方的過(guò)錯(cuò)及惡意不容回避，而且這種過(guò)錯(cuò)通過(guò)房屋買(mǎi)賣合同這一載體客觀結(jié)合后，就會(huì)對(duì)先買(mǎi)受人帶來(lái)?yè)p害?！皭阂獯ā奔仁侵饔^語(yǔ)境中的概念，又現(xiàn)之于客觀領(lǐng)域。就客觀而言，意味著某種串通行為，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人實(shí)施具體行為的惡意通謀性。［11］在相當(dāng)多的情況中，因出賣人仍為物權(quán)登記中的所有權(quán)人，后買(mǎi)受人在知曉前位買(mǎi)賣合同存在的前提下，能否以物權(quán)登記的公示公信效力為證明其主觀善意的抗辯理由。筆者贊同第二種觀點(diǎn)，原因在于：1?第一種觀點(diǎn)對(duì)公示公信原則的理解流于形式，顯得僵化、偏頗。2?從所有權(quán)屬登記公示公信到后買(mǎi)受人善意的邏輯推理過(guò)程是一種法律上的推定。因此，只要有證據(jù)證明后買(mǎi)受人知情，則主觀為善意的推定將不能成立。但后買(mǎi)受人的過(guò)錯(cuò)實(shí)不可忽略，試想若僅由出賣人承擔(dān)責(zé)任，似對(duì)后買(mǎi)受人有放縱之嫌，不能達(dá)致衡平各方利益之效。因此有必要在《解釋》之外探討主觀為惡意的后買(mǎi)受人對(duì)前買(mǎi)受人承擔(dān)責(zé)任的形式。［12］依我國(guó)民法傳統(tǒng)觀點(diǎn)，侵權(quán)行為的對(duì)象僅限于絕對(duì)權(quán)。我國(guó)學(xué)界在充分認(rèn)識(shí)到侵害債權(quán)制度在有效彌補(bǔ)合同請(qǐng)求權(quán)之不足，保障債權(quán)人利益及實(shí)現(xiàn)交易安全與秩序方面的重要價(jià)值后，已對(duì)其趨于認(rèn)可。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過(guò)錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)?！ ≡诤筚I(mǎi)受人侵害債權(quán)承擔(dān)責(zé)任的方式上，應(yīng)分情況而論。連帶責(zé)任一般基于共同原因則產(chǎn)生，如合同約定或是共同侵權(quán)，后買(mǎi)受人的侵權(quán)行為與出賣人的違約行為并非出于共同原因，就此而言似不應(yīng)適用連帶責(zé)任。出賣人與后買(mǎi)受人的惡意通謀，明顯具有共同的意思聯(lián)絡(luò)及過(guò)錯(cuò)，正是這種共同過(guò)錯(cuò)使他們應(yīng)對(duì)先買(mǎi)受人承擔(dān)連帶責(zé)任。［13］在出賣人與后買(mǎi)受人無(wú)意思聯(lián)絡(luò)和共同過(guò)錯(cuò)，但均有偶合過(guò)錯(cuò)的情況下，如后買(mǎi)受人引誘出賣人一物數(shù)賣，出賣人本可拒絕，但仍受其引誘
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