物業(yè)業(yè)主入住問題解答手冊(cè)-展示頁(yè)
2025-05-25 22:56本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 20 頁(yè) 7) 住宅周邊做到場(chǎng)地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有有效的隔離設(shè)施。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過 2 公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛。 4) 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。 3) 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。 新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求 1) 住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動(dòng)地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問題。請(qǐng)問，本市有關(guān)部門制定的住宅質(zhì)量整治的基本原則是什么？誰(shuí)是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？ 答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。 商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 20 頁(yè) 筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂? 售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間： １．作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間； ２．售房單位自營(yíng)、自用的房屋。 ３．公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位 ，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。每套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。 根據(jù)法規(guī)內(nèi)容，我們整理出一些常見的 分?jǐn)偯娣e以供用戶參考。 哪些公共面積可分?jǐn)偅? 公共面積分?jǐn)偠嗌?，是?gòu)房人普遍關(guān)心的一個(gè)問題。 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 20 頁(yè) 從目前的情況看，糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。的確，“簽單不算完，溝通一直不斷”，工程有什么變化、更改，客戶預(yù)先知道，因?yàn)椤俺笙眿D”早晚是要見“公婆”的。提高了透明度，就減少了入住時(shí)的摩擦。 在項(xiàng)目開始，開發(fā)商要努力營(yíng)造與客戶溝通的渠道，就低不就高，可能達(dá)不到要求的不隨便作出承諾，多為買房人辦實(shí)事。形成了非常特殊的三角形的多種動(dòng)態(tài)的法律關(guān)系（其一是買賣合同關(guān)系、其二是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、其三是隱含的法定委托代理關(guān)系、其四是隱含的內(nèi)部的行政隸屬關(guān)系、其五是隱含的法定打包銷售關(guān)系）。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 20 頁(yè) 業(yè)主入住問題解答 入住，對(duì)客戶來說，意味著接受符合合同約定的產(chǎn)品；對(duì)發(fā)展商而言，則是交付符合合同約定的產(chǎn)品，包括檢驗(yàn)產(chǎn)品、修復(fù)產(chǎn)品、交付產(chǎn)品和交付產(chǎn)品后的服務(wù) 。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，是前期物業(yè)服務(wù)合同開始和業(yè)主正式面對(duì)面接觸之時(shí)。決定交房的成敗要素有幾個(gè)：一是發(fā)展商與客戶物業(yè)公司的關(guān)系處理；二是投訴焦點(diǎn)如質(zhì)量、配套與延期、承諾兌現(xiàn) 及物業(yè)管理費(fèi)等問題的化解；三是要有一個(gè)有效的協(xié)作模式，這一模式應(yīng)包括溝通模式、過程控制、補(bǔ)救措施等方面；四是避免矛盾激化的原則，講服務(wù)更要講原則、講協(xié)約更要講滿意，要以平常心態(tài)、內(nèi)外有別來處理入住問題。的確，“簽單不算完，溝通一直不斷”，工程有什么變化、更改，客戶預(yù)先知道，因?yàn)椤俺笙眿D”早晚是要見“公婆”的。 在項(xiàng)目開始，開發(fā)商要努力營(yíng)造與客戶溝通的渠道，就低不就 高，可能達(dá)不到要求的不隨便作出承諾，多為買房人辦實(shí)事。提高了透明度，就減少了入住時(shí)的摩擦。有開發(fā)商的問題，也有體制和機(jī)制的掣肘。目前調(diào)整這方面法律關(guān)系的主要法規(guī)就是１９９ 5 年１２月１日開始施行的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。 公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t為： １．商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧? ２．為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂８魈咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e： １．大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 20 頁(yè) 水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；
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