【正文】 A 、各類屋面必須符合《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（ GB5020794）的規(guī)定 ，排水暢通、無(wú)積水、不滲漏。 D、磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯的裂縫。 B、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變形，裂縫、不得超過(guò)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1089）的規(guī)定。 二、接管驗(yàn)收辦法及程序 （一）接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管 驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： ★與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； ★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； ★提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； ★準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： —— 《房屋本體接管驗(yàn)收表》； —— 《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》； —— 《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》； —— 《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。 d) 機(jī)電設(shè)備資料： ★ 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； ★ 貢電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)；（要求中文） 12 ★ 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； ★ 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 10 ? 管理工作流程 前期工作流程： 機(jī)構(gòu)組建 擬制管理方案及規(guī)章制度 熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問(wèn)題 隊(duì)伍組織培訓(xùn) 聯(lián)系有關(guān)單位，督促及時(shí)整改 完善相關(guān)資料 物業(yè)接管 接管驗(yàn)收提供問(wèn)題 辦理接管手續(xù) 二次驗(yàn)收 依據(jù)已有的物業(yè)管理運(yùn)行維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)階段提出相關(guān)建議，以降低日后的物業(yè)管理綜合運(yùn)行成本，從而降低物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房屋銷售；并為甲方降低開(kāi)發(fā)成本。 考核金額的構(gòu)成及標(biāo)準(zhǔn) （一）經(jīng)理層 1） 月考核工資 =浮動(dòng)工資 +季度獎(jiǎng)，詳見(jiàn)《崗位、浮動(dòng)、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)》 2） 季度考核工資 =月考核工資 *3 3） 終獎(jiǎng)勵(lì)額度見(jiàn)《崗位、浮動(dòng)、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)》 （二）主管職員層（含大領(lǐng)班） 月考核工資 =月工資額 *30% （三）基層員工考核金額的確定和標(biāo)準(zhǔn) 工資 600 元以上人員：月考核金額 100 元 工資 600 元以下（含 600 元）人員：月考核金額 50 元 各級(jí)人員考核表 （三）實(shí)施科學(xué)的績(jī)效管理 我們強(qiáng)調(diào)個(gè)人、部門及公司三者之間績(jī)效的有機(jī)統(tǒng)一。 基于考核結(jié)果的激勵(lì)措施 （一）考核結(jié)果作為浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金發(fā)放的依據(jù)； （二）考核結(jié)果作為選派外派培訓(xùn)的依據(jù)之一； （三）考核結(jié)果作為晉升、降職、調(diào)配的依據(jù)； （四）考核結(jié)果是薪資調(diào)整的重要依據(jù)； 總經(jīng)理： 副總 經(jīng)理 ： 人事培訓(xùn)部： 品質(zhì)部： 財(cái)務(wù)部： 9 （五）考核結(jié)果是年度評(píng)比的重要依據(jù)。 （二）主管職員層 1） 月考核； 2） 依據(jù)考核結(jié)果確定考核工資的發(fā)放額度。 （三）員工層月考核標(biāo)準(zhǔn)的確定原則 1） 將管理處下屬部門的目標(biāo)、指標(biāo)分解落實(shí)到各崗位，確定各崗位的職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)； 2） 根據(jù)各崗位的職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)，確定員工的考核要素和考核標(biāo)準(zhǔn)。 考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則 （一）經(jīng)理層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則 1） 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略確定新一年度的公司總體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)、指標(biāo)； 2） 公司總體目標(biāo)、指標(biāo)層層分解，確定管理處、職能部門的年度目標(biāo)、指標(biāo)； 3） 將管理處、部門全年的目標(biāo)、指標(biāo)分解落實(shí)到每季度、每月； 4） 經(jīng)理層是本部門目標(biāo)、指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的責(zé)任人，因此經(jīng)理層的季度考核標(biāo)準(zhǔn)即本部門季度的管理目標(biāo)、指標(biāo)及經(jīng)理層實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程的控制和管理要求。通過(guò)績(jī) 效過(guò)程的管理及結(jié)果的考核不斷改變員工的行為，提高員工的能力，保證個(gè)體目標(biāo)與整體目標(biāo)的一致性，最終提升企業(yè)的整體績(jī)效。由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司、管理處經(jīng)理及時(shí)了解員工工作或思想情況。如圖所示： 6 對(duì)是否需要培訓(xùn)作出估計(jì) 實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃 確定培訓(xùn)之需要 進(jìn)行培訓(xùn)準(zhǔn)備 策劃培訓(xùn)計(jì)劃 四、培訓(xùn)后的跟查及評(píng)核工作 員工經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員 要進(jìn)行跟查，即在員工的實(shí)際工作中進(jìn)行檢查，該員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對(duì)不按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。 一、目的： 為了將 軍區(qū)花園項(xiàng)目 建設(shè)成為大都市中現(xiàn)代文明居住區(qū)的典范，必須培養(yǎng)一支高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍，確保這一管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過(guò)培訓(xùn)，公司儲(chǔ) 備了一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的職業(yè)經(jīng)理層人；專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，操作能力強(qiáng)的中層管理人員；工作技能扎實(shí)，具備敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。公司在多年經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，摸索出了適合沈陽(yáng)物業(yè)行業(yè)服務(wù)的成型經(jīng)驗(yàn)，公司同時(shí)吸收了香港和新加坡先進(jìn)物業(yè)管理的模式，極大的豐富了我公司物業(yè)管理的體系，并在實(shí)踐中不斷進(jìn)行規(guī)范，形成了具有沈城特色的物業(yè)管理新模式。 主要服務(wù)內(nèi)容： ◆ 訂、送餐服務(wù) ◆ 收、送清洗衣物 ◆ 預(yù)約家庭鐘點(diǎn)工 ◆ 上門維修 ◆ 車輛清洗、保養(yǎng) ◆ 信息中介服務(wù) 夕 陽(yáng)親情服務(wù) —— 耐心周到 為住宅內(nèi)的老人提供耐心周到的老人服務(wù)，讓每一位老人老有所樂(lè)，享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，怡養(yǎng)天侖。 主要服務(wù)內(nèi)容： ◆ 隨時(shí)訂、送餐 ◆ 隨時(shí)收、送清洗衣物 ◆ 免打擾特約服務(wù) ◆ 安防特約服務(wù) ◆ 代理行程安排 ◆ 代養(yǎng)家庭綠化、家庭寵物 行 政級(jí)服務(wù) —— 細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn) 為職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)管理者提供細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男姓?jí)服務(wù)。 特色二：成熟的大型社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn) 物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)劉強(qiáng)先生是一位有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理，并開(kāi)創(chuàng)了市場(chǎng)化物業(yè)管理運(yùn)作之先河 ，在行業(yè)中享有廣泛的信譽(yù)。 公司建立起科學(xué)的考核和培訓(xùn)體系， 把知識(shí)、技能 和 尊 重 帶給員工 ，為員工創(chuàng)造發(fā)展空間，規(guī)劃職業(yè)生涯，使他們?cè)诠ぷ髦畜w現(xiàn)人生的價(jià)值，感受成就的喜悅；始終保持著 對(duì)公司的認(rèn)同 和 高度的工作熱情，從而把愛(ài)心和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)奉獻(xiàn)給客戶。 企業(yè)概況 一、企業(yè)名稱 二、組織架構(gòu) 董 事 會(huì) 董事長(zhǎng)助理 總 經(jīng) 理 綜合辦公室 財(cái)務(wù)部 人力資源部 工程部 管理處 三、員工結(jié)構(gòu)及管理人員素質(zhì) 員工結(jié)構(gòu) 項(xiàng) 目 公司總?cè)藬?shù) 管理人員 作業(yè)人員 管理人員與作業(yè)人員比例 數(shù) 量 30 人 5 人 25 人 1:5 管理人員素質(zhì) 職 稱 高 級(jí) 中 級(jí) 初 級(jí) 其他 人 數(shù) 1 人 1 人 3 人 21 人 四、我們的 企業(yè)理念 以精心、精細(xì)、精誠(chéng)提供精致、精彩、經(jīng)典的物業(yè)服務(wù) 2 五、我們的服務(wù)宗旨 業(yè)主至上，誠(chéng)信服務(wù) 六、我們的經(jīng)營(yíng)管理特色 特色一：務(wù)實(shí)的服務(wù)理念 物業(yè)管理有限公司在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程之中，始終本著以人為本，以誠(chéng)相待。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在所管理的項(xiàng)目中，我們以高度的責(zé)任感、使命感和強(qiáng)烈的敬業(yè)精神，為業(yè)主和來(lái)訪的客人提供周到細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，從每一件小事出發(fā)，處處為業(yè)主的利益考慮，從而贏 得了廣大業(yè)主的贊譽(yù)和尊敬。 公司深信，企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開(kāi)優(yōu)秀的企業(yè)文化，建設(shè)一個(gè)有靈魂、有責(zé)任感的企業(yè)，對(duì)員工負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)盡力是 物業(yè)的一貫宗旨。 在物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)的共同努力下，總結(jié)出各種先進(jìn)管理方案供廣大業(yè)主選擇服務(wù)； 首 長(zhǎng)級(jí)服務(wù) —— 以您為尊 為高級(jí)企業(yè)家、商人等特殊要求的業(yè)主提供“首長(zhǎng)級(jí)”服務(wù) 3 ◆ 業(yè)主身份保密 ◆ 客戶服務(wù)專人對(duì)接 ◆ 指派專人入室清潔、專人入室維修 ◆ 特約私家安防服務(wù) ★ 增設(shè)單獨(dú)安全監(jiān)控設(shè)備 ★ 增設(shè)私家護(hù)衛(wèi)人員 ★ 訪客單獨(dú)登記、錄像 貴 賓級(jí)服務(wù) —— 星級(jí)酒店特色 為影視明星等各界名人，提供星級(jí)酒店式服務(wù)。 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，服務(wù)流程專業(yè)，服務(wù)風(fēng)格嚴(yán)謹(jǐn)。 4 ◆ 老人陪護(hù) ◆ 定期老人身體檢查 ◆ 老人生日親情點(diǎn)播 ◆ 老人健康休閑講座 特色三：規(guī)范的專業(yè)化運(yùn)做 物業(yè)管理有限公司廣泛吸納行業(yè)精英， 擁有一批極具敬業(yè)精神及管理高水準(zhǔn)的職業(yè)物業(yè)經(jīng)理和工程技術(shù)人員 在物業(yè)管理方面有著超前的管理意識(shí)和先進(jìn)的管理方法。 特色四：科學(xué)的用人機(jī)制 （一）規(guī)范的培訓(xùn)管理程序 培訓(xùn)，作為本公司內(nèi)部管理運(yùn)作重要內(nèi)容之一，通過(guò)長(zhǎng)期的不斷探索和實(shí)踐，已形成一套規(guī)范化的運(yùn)作體系，并成為公司不斷發(fā)展壯大的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)。這些人力資源的優(yōu)勢(shì)必將是圓滿成功軍區(qū)花園委托管理目標(biāo)的重要保證和推動(dòng)我公司專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 5 二、培訓(xùn)計(jì)劃 第一階段：接管前人員培訓(xùn) 接管前員工強(qiáng)化培訓(xùn) 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)對(duì)象 授課人 1 軍區(qū)花園管理目標(biāo)及模式 全體人員 內(nèi)部師資 2 軍區(qū)花園管理規(guī)章制度 全體人員 內(nèi)部師資 3 軍區(qū)花園房屋驗(yàn)收移交程序 管理及維修人員 內(nèi)部師資 4 軍區(qū)花園治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序 保安人員 內(nèi)部師資 5 軍區(qū)花園清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 保潔人員 內(nèi)部師資 6 軍區(qū)花園業(yè)主裝修管理辦法 全體人員 內(nèi)部師資 7 軍區(qū)花園入室維修標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 維修客服人員 內(nèi)部師資 8 工作技巧及服務(wù)語(yǔ)言規(guī)范 全體人員 內(nèi)部師資 9 消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)程序 全體人員 內(nèi)部師資 10 軍區(qū)花園公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 維修人員 內(nèi)部 師資 11 軍區(qū)花園業(yè)主入住辦理程序 主管級(jí)人員 內(nèi)部師資 12 人際溝通技巧 全體人員 內(nèi)部師資 13 房屋建筑結(jié)構(gòu)及維護(hù)要求 管理及維修人員 內(nèi)部師資 第二階段：接管后人員培訓(xùn) 接管后員工強(qiáng)化培訓(xùn) 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)對(duì)象 授課人 1 怎樣有效處理業(yè)主投訴 全體人員 內(nèi)部師資 2 怎樣有效杜絕違章 全體人員 內(nèi)部師資 3 如何切實(shí)提高服務(wù)水準(zhǔn) 全體人員 內(nèi)部師資 4 如何開(kāi)好業(yè)主大會(huì) 管理人員 內(nèi)部師資 5 怎么當(dāng)好班長(zhǎng) 領(lǐng)班人員 內(nèi)部師資 6 如何有效調(diào)動(dòng)員工工作積極性 主管級(jí)人 員 內(nèi)部師資 7 綠化工基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能 綠化人員 內(nèi)部師資 8 保潔工基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能 保潔人員 內(nèi)部師資 9 智能化系統(tǒng)操作 保安人員 內(nèi)部師資 三、培訓(xùn)周期 培訓(xùn)是一個(gè)長(zhǎng)期的、不間斷的、循環(huán)往復(fù)的工作。 訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)際和局面考核兩種形式。 五、公司考核體系及管理處各級(jí)人員考核表 績(jī)效考核的宗旨和原則 （一）以實(shí)現(xiàn)企業(yè)