【正文】 目接管驗收方案，接管驗收方案的內容包括(但不限于)：接管驗收項目清單；接管驗收日期安排；物業(yè)公司接管驗收參加部門、人員、分工及培訓計劃；項目所在地產(chǎn)公司、監(jiān)理單位、施工單位負責人及參加人員；樓宇接管驗收順序及接管驗收進度計劃；接管驗收標準；縖制人、審批人、編制日期。成員應包括：資料接收人員、各類工程項目驗收人員(項目前期介入的工程技術人員必須參加接管驗收)、相關配合人員等。第九條 地產(chǎn)公司項目部在項目入住前60日內組織召開物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理單位協(xié)調會，組織接管驗收資料的準備及交接事宜，部署現(xiàn)場驗收工作進度計劃安排。第七條 投資公司物業(yè)管理部負責對接管驗收進行指導，編制承接驗收作業(yè)指導書，關注驗收承接中的共性問題及可能引起重大投訴的各種質量隱患。第二章 職責劃分第五條 地產(chǎn)公司負責成立物業(yè)移交小組，主要職責包括：根據(jù)承接驗收方案內容移交相關的資料及實物，對承接驗收小組查出的問題組織整改。第三條 本規(guī)定所稱承接驗收是指地產(chǎn)公司在新項目竣工驗收合格后，將該項目向物業(yè)公司移交，物業(yè)公司按照《前期物業(yè)管理服務合同》的約定代表全體業(yè)主為防止承接物業(yè)出現(xiàn)嚴重質量問題，導致業(yè)主群訴而采取的替業(yè)主提前服務式的驗收。物業(yè)承接與驗收管理規(guī)定第一章 總則第一條 為及時發(fā)現(xiàn)并防止房屋、設備設施出現(xiàn)嚴重質量問題，通過以顧客期望為中心的承接驗收，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司把好質量關，維護億達品牌，提升業(yè)主（用戶）對房屋工程質量滿意度，特制訂本管理規(guī)定。第五章 附則第十九條 本規(guī)定由投資公司物業(yè)部負責解釋。項目所在地產(chǎn)公司相關職能部門在收到物業(yè)管理早期介入報告后，須對報告進行評審，將評審結果記錄在案并執(zhí)行，同時向物業(yè)公司做出反饋。第十六條 物業(yè)公司根據(jù)投資公司物業(yè)管理部和項目所在地產(chǎn)公司提出的配合要求，應有針對性地制定各階段早期介入工作計劃（方案），明確介入工作內容、執(zhí)行責任部門(人員)、工作要求和依據(jù)、相關成本費用測算等，作為早期介入服務合同附件報項目所在地產(chǎn)公司審批(確認)。物業(yè)公司在早期介入及營銷配合工作所發(fā)生成本均視為第三方提供的咨詢服務，按雙方合同約定的價格提供服務，費用由項目所在地產(chǎn)公司承擔，列入成本開發(fā)項目的物業(yè)管理成本。三、 物業(yè)公司針對營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內容分階段向項目所在公司營銷(策劃)部提出《營銷配合階段物業(yè)管理早期介入報告》，列明已完成配合工作任務、得失總結，以及成本費用情況，并由項目所在公司營銷(策劃)部門確認。通過建立各種協(xié)會組織，定期開展以促銷為目的社區(qū)文化活動，對小區(qū)提供高質量的物業(yè)服務，與業(yè)主建立良好的互動關系，以提高已入住業(yè)主的滿意率，進一步做好項目品牌的宣傳推廣工作，進而達到業(yè)主進行銷售推薦的目的。地產(chǎn)公司若因銷售需要，對購買者作出超過《早期物業(yè)服務合同》范圍的承諾，應取得物業(yè)公司書面同意，對因銷售承諾過失或過度導致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，地產(chǎn)公司承擔由此增加的成本費用或彌補損失；銷售現(xiàn)場管理(售樓處及室外環(huán)境、秩序等)、樣板房管理(樣板房清潔、維護、秩序、引導等)；營銷推廣活動配合支持；銷售人員物業(yè)知識培訓；項目入伙階段，按照項目所在地產(chǎn)公司統(tǒng)一安排，完成入伙，具體執(zhí)行《物業(yè)入伙管理暫行規(guī)定》。第十三條 營銷推廣階段介入內容和責任一、 營銷推廣階段介入工作由地產(chǎn)公司營銷（或物管/客服）部門負責協(xié)調物業(yè)公司進行。物業(yè)公司的主要工作是：站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面提出有益的建議；參與了解委托項目各類機電設備設施的安裝調試，房屋結構、各類管線的分布走向及隱蔽工程、配套工程關鍵部位的材料選擇和施工質量等；從業(yè)主使用功能角度出發(fā)，向地產(chǎn)公司建議完善相關設施，修正缺陷，包括開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、門的開啟方向、排煙道等；從物業(yè)公司管理功能角度出發(fā)，對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電的預留接口等需要完善的問題，及時通知地產(chǎn)公司完善、修正，以減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗收做好早期準備工作。二、物業(yè)公司將以上問題整理形成《物業(yè)施工圖設計階段早期介入意見書》，在地產(chǎn)公司提出書面要求后10個工作日內（但須確保在項目設計任務書編制前）提交給項目所在地產(chǎn)公司。第十一條 施工圖設計階段介入內容和責任一、 在施工圖設計階段，早期介入工作由地產(chǎn)公司開發(fā)設計（或物管/客服）部門負責協(xié)調物業(yè)公司進行。物業(yè)公司的主要工作是：整理、匯總、分析集團開發(fā)其他類似樓盤中出現(xiàn)過的規(guī)劃設計、房屋質量通病問題；從物業(yè)使用便利、配套完善的角度提出規(guī)劃設計建議。二、對項目物業(yè)管理服務工作進行全面策劃，形成物業(yè)管理方案，報地產(chǎn)公司審核、投資公司審批后組織實施。第九條 營銷策劃階段介入內容和責任地產(chǎn)公司銷售部門在內部預售前60日內召開新項目物業(yè)管理相關工作要求說明會，介紹項目營銷基本思路，提出對項目早期物業(yè)管理的總體要求。第三章 物業(yè)管理早期介入的階段、內容和責任第七條 根據(jù)地產(chǎn)項目開發(fā)特點，以及物業(yè)服務的需要，物業(yè)管理早期介入的階段包括：一、項目可研論證階段二、項目規(guī)劃設計階段三、施工圖設計階段四、項目施工階段五、營銷推廣階段第八條 項目可研論證階段介入內容和責任開發(fā)公司開發(fā)（物管）部門組織召開新項目早期工作專題會，新項目可研報告/市調大綱。第五條 項目所在公司負責組織和監(jiān)督物業(yè)公司的早期介入工作，提供必需的工作配合和資源支持，并對物業(yè)公司的意見和建議做出反饋。第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)早期介入是指物業(yè)交付使用前，物業(yè)公司向地產(chǎn)公司提供的為了優(yōu)化設計、優(yōu)化施工、服務銷售的一系列有償物業(yè)管理服務，它是早期物業(yè)管理服務的重要內容。物業(yè)早期介入管理規(guī)定第一章 總則第一條 為做好項目優(yōu)化設計、施工等工作，為后續(xù)的物業(yè)管理奠定良好基礎，提升業(yè)主（用戶）對產(chǎn)品的滿意度，特制訂本管理規(guī)定。第四章 附則第十一條 本規(guī)定由投資公司物業(yè)管理部負責解釋。物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂物業(yè)買賣合同時對《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾認可。該協(xié)議應明確起止時間為自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》 生效時止。協(xié)議中對物業(yè)服務費、公共產(chǎn)權、維修資金管理和使用、服務內容和責任等方面條款應嚴格審核，慎重嚴謹。二、物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的同時，與物業(yè)公司簽署《 早期物業(yè)服務協(xié)議》。對因市政配套不到位等原因，項目用水、電、氣、暖等費用由于非銷售承諾形成的交費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用電或工業(yè)用電標準交費與按民用標準收費之間形成的價差、早期施工返修等造成水電開支過大等，即實際存在的收支價差和量差，以及因二次加壓供水、供暖未及時移交等發(fā)生的費用，由地產(chǎn)公司承擔補差責任。有關項目開辦費是物業(yè)公司進駐項目時產(chǎn)生的辦公用房、員工宿舍、食堂、活動室及其裝修和必備物資等的一次性費用，可由地產(chǎn)公司實報實銷一次性支付，或由物業(yè)公司在管理費測算中分攤進去。如收支不能達到平衡，應明確虧損責任承擔方和分擔方案報投資公司審批。物業(yè)公司在簽訂《早期物業(yè)服務合同》前應完成早期物業(yè)管理服務費標準測算，報地產(chǎn)公司審核、投資公司審批后執(zhí)行。二、合同由物業(yè)公司參照國家建設部相關示范文本起草，報地產(chǎn)公司審核會簽、投資公司物業(yè)管理部審批。并組織相關部門專業(yè)人員成立投標工作小組，完成物業(yè)項目調查、招標文件分析、投標文件編制及評審、參加開標及中標后的合同談判等工作。第三章 工作內容與責任第七條 早期物業(yè)管理招投標 一、地產(chǎn)公司根據(jù)政府主管部門關于項目早期物業(yè)管理招投標管理的相關規(guī)定，與政府招投標辦等部門及時溝通，在項目正式開盤銷售前30日內與物業(yè)公司配合完成項目招投標工作，并簽訂《早期物業(yè)服務合同》。第五條 項目所在地產(chǎn)公司負責審核物業(yè)公司的早期物業(yè)服務合同(含管理方案)、早期物業(yè)服務協(xié)議，負責組織新項目物業(yè)管理招投標工作。第三條 本規(guī)定所稱的早期物業(yè)管理委托主要是針對物業(yè)公司承接地產(chǎn)公司新開發(fā)項目的合同洽談、方案確定、早期物業(yè)服務合同與早期物業(yè)服務協(xié)議的簽訂等過程。億達投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理目 錄管理規(guī)定早期物業(yè)管理委托管理規(guī)定 0物業(yè)早期介入管理規(guī)定 4物業(yè)承接與驗收管理規(guī)定 8集中入住管理規(guī)定 15保修期內設備及設施維修管理規(guī)定 26委托資產(chǎn)經(jīng)營管理規(guī)定 34籌備成立業(yè)主委員會管理規(guī)定 37億達社區(qū)主題文化活動暫行管理規(guī)定 41物業(yè)相關檔案資料管理規(guī)定 43工程維修管理規(guī)定 46操作指引開荒保潔作業(yè)操作指引 48編制物業(yè)管理方案操作指引 51物業(yè)管理費測算操作指引 57質量保證金操作指引 68售樓處、樣板間、樣板區(qū)物業(yè)管理操作指引 77物業(yè)部客戶投訴處理操作指引 84 早期物業(yè)管理委托管理規(guī)定第一章 總則第一條 為進一步理順投資公司所屬企業(yè)與億達物業(yè)公司之間在早期物業(yè)管理階段的經(jīng)營管理關系，建立規(guī)范、高效的協(xié)作機制，提升億達品牌及信譽，培育忠誠客戶，促進房地產(chǎn)公司銷售，特制訂本規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬企業(yè)和億達物業(yè)公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間新項目早期物業(yè)管理的委托。第二章 職責劃分第四條 投資公司物業(yè)管理部負責早期物業(yè)服務合同、早期物業(yè)服務協(xié)議的審批。第六條 億達物業(yè)公司負責具體編寫新項目招投標文件、編制項目物業(yè)管理方案、進行費用測算、草擬早期物業(yè)服務合同和早期物業(yè)服務協(xié)議、臨時管理公約。二、物業(yè)公司收到物業(yè)管理招標信息后，應迅速組織人員從地產(chǎn)公司(或委托招標單位)獲得招標文件或相關資料，購買招標文件，繳納投標押金，報送投標申請。第八條 《早期物業(yè)服務合同》簽訂一、地產(chǎn)公司在房屋銷售前30個工作日內，組織物業(yè)公司簽訂《早期物業(yè)服務合同》。合同中應明確委托物業(yè)管理內容、委托管理期限、雙方權利義務、物業(yè)管理服務標準、物業(yè)管理服務費用、項目開辦費用、維修基金管理、管理/經(jīng)營用房、空置房管理費、車庫、會所等配套設施管理等。服務費標準應參照行業(yè)水平和政府限價，結合物業(yè)公司自身的經(jīng)營成本和地產(chǎn)公司銷售需要確定，原則上應保證項目入住兩年內能實現(xiàn)收支平衡。對于由于配合地產(chǎn)公司銷售需要等而產(chǎn)生的定價虧損，應明確對物業(yè)公司的補償方式，具體形式由雙方協(xié)商解決。如地產(chǎn)公司認為測算的物業(yè)管理費偏高，也可由地產(chǎn)公司承擔項目開辦費用。第九條 《早期物業(yè)服務協(xié)議》簽訂一、《早期物業(yè)服務協(xié)議》由物業(yè)公司負責擬定，在房屋銷售前30個工作日內報地產(chǎn)公司審核確定。協(xié)議內容包括：雙方的權利和義務、物業(yè)管理服務內容和責任、物業(yè)管理服務質量標準、物業(yè)管理服務費用、有償服務費用、維修資金的管理與使用、保險、廣告牌設置及權益、違約責任等。為了規(guī)避日后經(jīng)營風險，對管理費定價虧損的項目應在協(xié)議中明確與業(yè)主約定：“早期物業(yè)管理定價，地產(chǎn)公司給予了相關支持，物業(yè)公司與業(yè)主重新簽訂委托合同時，物業(yè)公司可根據(jù)實際運作情況，與業(yè)主協(xié)商調整管理費標準”。第十條 簽訂《臨時管理規(guī)約》一、地產(chǎn)公司在銷售前將項目《臨時管理規(guī)約》向物業(yè)公司買受人明示，并予以說明。二、《臨時管理規(guī)約》由物業(yè)公司負責擬定，在房屋銷售前30個工作日內完成地產(chǎn)公司審核、投資公司審批。第十二條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬企業(yè)和億達物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）物業(yè)早期介入管理。第二章 職責劃分第四條 投資公司物業(yè)管理部負責項目規(guī)劃設計階段的早期介入，并對物業(yè)公司早期介入工作進行指導監(jiān)督。第六條 物業(yè)公司負責項目規(guī)劃設計階段開始至項目正式承接前的早期介入和營銷配合。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，對新項目周邊類似樓盤物業(yè)管理區(qū)域市場狀況組織調查，并依據(jù)考察情況形成《項目物業(yè)管理評估報告》，提交地產(chǎn)公司決策參考。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，在項目內部預售前30日內，完成下列工作：一、對項目物業(yè)管理概念進行策劃和提煉，報地產(chǎn)公司參考選用，以使物業(yè)管理能夠真正作為服務產(chǎn)品與地產(chǎn)產(chǎn)品定位緊密結合，對地產(chǎn)公司產(chǎn)品形成重要的補充、包裝和提升，同時也作為銷售賣點可供提煉的內容之一。第十條 項目規(guī)劃設計階段介入內容和責任一、在項目規(guī)劃設計階段，早期介入工作由地產(chǎn)公司開發(fā)設計（或物管/客服）部門負責協(xié)調物業(yè)公司進行。二、 物業(yè)公司將以上問題整理編制成《物業(yè)規(guī)劃設計階段早期介入意見書》，在地產(chǎn)公司提出書面要求后10個工作日內（但須確保在項目設計任務書編制前）提交給項目所在地產(chǎn)公司。物業(yè)公司的主要工作是：從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項目所在地產(chǎn)公司開發(fā)設計部門提出設計建議；通過對集團內部相關類似項目的物業(yè)管理調研，匯總分析類似工程質量問題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護欄的設置等，在介入報告中列出反饋給項目所在地產(chǎn)公司開發(fā)設計部門，以便在設計中關注并避免。第十二條 項目施工階段介入內容和責任一、在項目施工階段，早期介入工作由地產(chǎn)公司工程管理（或物管/客服）部門負責協(xié)調物業(yè)公司進行。二、 物業(yè)公司每月向項目所在公司提出《施工階段物業(yè)管理早期介入月度報告》，特殊情況應隨時通報地產(chǎn)公司。根據(jù)地產(chǎn)公司提出的具體配合要求，物業(yè)公司的主要工作是：參與項目所在地產(chǎn)公司營銷推廣方案討論，對涉及物業(yè)管理服務內容的銷售承諾提出相關意見。對入伙時可能出現(xiàn)早期階段銷售問題(如過分承諾等)，物業(yè)公司配合做好解釋、勸說和投訴處理工作；入住后的項目再開發(fā)階段，繼續(xù)配合項目所在地產(chǎn)公司營銷(策劃)部做好銷售現(xiàn)場維護和活動開展。二、在售樓進入到內部認購前1個月，物業(yè)公司根據(jù)項目所在地產(chǎn)公司的具體要求制訂銷售配合工作方案，明確規(guī)定需要提供配合服務事項、人員安排、工作內容、成本測算，以及相關準備工作的落實責任和時間要求，報地產(chǎn)公司審核確認。第四章 工作要求第十四條 項目所在地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應