商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程(doc12)-地產(chǎn)制度-展示頁
2024-08-25 19:25本頁面
【正文】 與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。 項目位置選擇 商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。和對該項目的定位有個宏觀的思考。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 11 頁 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程 市場條件判斷 開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。 該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。 因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 11 頁 的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。 針對不同的項目有不同的確定方案，開 發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選址。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。 該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設施每平方米平均零售額，即 可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。比如，有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。 個人認為最好是上述兩種咨詢機構(gòu)的融合 。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發(fā)使用權。 項目土地取得有兩大標準： 1）、土地規(guī)模標準。 2）、土地價格標準。尤其 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 11 頁 在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則
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