【正文】 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 35 頁 紅巖汽車彈簧廠、重慶微電機(jī)廠等眾多國有企業(yè)均集中于此。在此情況下，區(qū)域內(nèi)商業(yè)建筑形態(tài)多是以商業(yè)門面為主，且經(jīng)營效果良好。包括重慶一中、南開中學(xué)、重慶七中、重慶大學(xué)（含原重慶建筑大學(xué)）等名校都集中分布 于該板塊內(nèi)。馬家?guī)r建材市場是該區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的代表，其以主力店加商業(yè)街的模式進(jìn)行商業(yè)專業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營，再有區(qū)政府的大力扶持，馬家?guī)r建材市場成為了全市范圍內(nèi)較有影響的大型專業(yè)建筑材料市場之一。 板塊商業(yè)市場特征：南部城區(qū)板塊是沙區(qū)中高檔住宅小區(qū)最為集中的板塊，芳草 地、天驕年華、龍洞灣花園等，沙坪壩區(qū)的知名樓盤均在其中。該板塊代表性商業(yè)物業(yè)眾多，諸如華宇廣場、沙重百、新世紀(jì)百貨、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 35 頁 金誠廣場、立洋百貨等等，無論是商業(yè)規(guī)模、所處的地段、經(jīng)營的品質(zhì)、還是一貫大氣的推廣方式，都是作為了沙坪壩區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，同時，在全市也具有極大的影響力。隨著近兩年沙區(qū)商業(yè)發(fā)展的日益迅猛，在沙區(qū)商貿(mào)中心的角色定位也日益明顯。全市近三分之一的科研機(jī)構(gòu)集中在我區(qū)，科技工作者達(dá) 5 萬余人，智力型勞動者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)的三分之一。沙坪壩區(qū)是重慶市科技實力雄厚、文化教育發(fā)達(dá)的科教文化區(qū)。目前沙區(qū)已經(jīng)擁有大小商場 1300余個， 2020 年沙區(qū)商品銷售總額超 20 億，沙區(qū)已成為重慶市的第二大商業(yè)中心。其優(yōu)越的地理位置、發(fā)達(dá)的交通，成為重慶人流、物流、信息流之要道。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 35 頁 重慶沙坪壩片區(qū)商業(yè)發(fā)展策略報告書（提議稿） 第一部分 沙坪壩片區(qū)商業(yè)調(diào)查淺析 一、沙坪壩區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 (一 )沙坪壩區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)基本描述 沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處重慶市區(qū)西部。全區(qū)幅員 396 平方公里，人口66萬。 2020年沙區(qū)全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 億元，財政總收入 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6421元。 沙坪壩區(qū)經(jīng) 濟(jì)較為發(fā)達(dá)，是重慶市重要的工業(yè)基地之一。區(qū)內(nèi)有大專院校 9 所，中等專業(yè)學(xué)校、中小學(xué) 300多所，在校學(xué)生 。 （二）沙坪壩區(qū)主要板塊的商業(yè)分布情況 中部板塊 —— 地處沙區(qū)的商業(yè)中心，是沙區(qū)商業(yè)市場發(fā)展最早的板塊。 板塊商業(yè)市場特征：中部板塊集中了沙坪壩區(qū)各大型綜合商廈，從傳統(tǒng)經(jīng)營的國營 百貨商店，到集購物、休閑、娛樂于一體的綜合商場，是商家的必爭之地。 南部板塊 —— 隨著沙區(qū)政府南遷鳳天路以及沙區(qū)政府有意將南部新城打造成沙區(qū)的 ***、文化中心，以鳳天路為代表的南部板塊逐漸成為沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最熱的板塊之一。但是，商業(yè)物業(yè)相對缺乏，而且各檔次物業(yè)的分布相對比較均勻（隨各小區(qū)而自然形成）。 北部板塊 —— 處于規(guī)劃中的重慶大學(xué)科技園區(qū)沿線，該板塊最突出的特點是學(xué)校林立，教育氛圍濃厚，是重慶乃至西南地區(qū)知名的學(xué)府區(qū)。 板塊商業(yè)市場特征：北部板塊由于可用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地并不多且發(fā)展的重點是教育和科技，故長期以來房地產(chǎn)開發(fā)項目并不多。欣陽廣場是目前該區(qū)域內(nèi)唯一的集購物、休閑、餐飲于一體的大型綜合商場，但是從經(jīng)營效果上看，其超市和餐飲點生意火爆，購物場所則效果一般。是沙坪壩區(qū)較老的大型居民聚居區(qū)之一。 板塊商業(yè)市場特征：目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位是：作為整個片區(qū)內(nèi)的日常生活或者居家所需的配套設(shè)施，如小型超市、菜市場、小型餐飲和日用型消費（美容美發(fā)、 VCD出租等）。 西部板塊 —— 由于連接成渝、渝長高速公路且區(qū)內(nèi)擁有臨近鐵路的便利（區(qū)塊內(nèi)有梨樹灣貨運站），成為沙區(qū)的物質(zhì)組織中心。 板塊商業(yè)市場特征：由于歷史（該區(qū)域曾屬于沙坪壩區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部）和交通（干線較多，易分流人群）的原因，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍一直較為淡薄，商業(yè)經(jīng)營也是多以小型、居家型產(chǎn)品為主。沙重百于 1999 年底，進(jìn)入沙區(qū)市場 ,位于沙坪壩正街 ,屬于中部板塊內(nèi)。 從 1999年到 2020年的幾年時間內(nèi)，重慶市傳統(tǒng)百貨業(yè)的精英，新世紀(jì)、明日、立陽等相繼進(jìn)駐沙區(qū)。不但繁榮了沙坪壩區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，而且還促進(jìn)了沙坪壩區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 傳統(tǒng)商業(yè)在沙坪壩區(qū)主要是以零售業(yè)為主，這種表現(xiàn)形式形成了較好的市場規(guī)模和經(jīng)營方式，是沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)活動的重要組成部分。相比之下，作為重慶市傳統(tǒng)商業(yè)的另一重要的表現(xiàn)形式 —— 批發(fā)，在沙坪壩 區(qū)沒有形成有一定規(guī)模的經(jīng)營商家，整體較為零散，這也是重慶傳統(tǒng)商業(yè)在沙區(qū)較為不足的方面。由此可見，沙坪壩區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場的競爭并不激烈。另外位于沙坪壩主城區(qū)之外的，還有歌樂山農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，雙碑地區(qū)的摩配市場等等。但是其經(jīng)營狀態(tài)較為單一，缺乏像解放碑得意世界、大都會天上人間的綜合型的休閑娛樂場所。 名稱 位置 經(jīng)營面積 經(jīng)營效果 新西南歌城 銀貿(mào)大廈 1500㎡ 良好 沙坪壩電影院 恒鑫大廈 800㎡ 一般 文化館 電玩城 文化館 250㎡ 良好 KISS吧 火車北站 300㎡ 一般 金龍玉鳳 石碾盤 1200㎡ 良好 音樂龍歌城 欣陽廣場 2020㎡ 一般 小青蛙酒廊 漢渝路 100㎡ 好 奧龍夜總會 小龍坎 1500㎡ 良好 (2)調(diào)查結(jié)論 沙坪壩區(qū)休閑娛樂設(shè)施主要分布在中心商業(yè)區(qū)域，而重慶大學(xué)周邊、小龍坎、石碾盤均有休閑娛樂場所，但較為分散，經(jīng)營檔次相對較差，沒有形成氣候。但是各休閑娛樂場所經(jīng)營 狀況不一，“走上不走下”的消費習(xí)慣使臨街面以上的場所生意更旺，地下場所生意較淡。 迪吧、舞廳在沙坪壩中心區(qū)域的數(shù)量較少、經(jīng)營質(zhì)量一般、生意平淡、市場不大。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 35 頁 現(xiàn)階段，周邊居民的休閑娛樂消費主要集中在步行街廣場，且學(xué)生消費力突出，要引導(dǎo)消費者休閑、娛樂，需強(qiáng)調(diào)宣傳力度，以新奇致勝吸引消費人群。 與此相對應(yīng)，沙坪壩區(qū)商圈對本區(qū)居民消費力的把握和消化比較充分，同時商品種類已較為完備。 商圈有效消費人口 120 萬，年購買力在 60 億以上，區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點萬余家（含便利店等）。 目前，整個沙坪壩區(qū)在營業(yè)的大型賣場形式較為單一，商業(yè)物業(yè)配套設(shè)施普遍仍需完善，商業(yè)服務(wù)人員整體素質(zhì)和整個商業(yè)行業(yè)的服務(wù)水平都還有待進(jìn)一步提升。 沙坪壩中心商圈在重慶市其他商圈的比較分析 對于重慶主城各區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和競爭來說，第三產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵；而在第三產(chǎn)業(yè)中，商業(yè)和其他服務(wù)業(yè)又是最重要的要素。在各項單項指標(biāo)上，對比各區(qū)情況分析如下： 消費力分析 如果以區(qū)域內(nèi)的常住人口數(shù)量乘以人均消費支出，計算重慶各主城區(qū)的消費力，沙坪壩區(qū)僅位于渝中區(qū)和九龍坡區(qū)之后，位居第三。而九龍坡區(qū)由于有效的吸引了大渡口區(qū)的消費力，從消費力總量的角度看，在除渝中區(qū)外的各主城區(qū)中，具有領(lǐng)先優(yōu)勢。沙坪壩區(qū)同樣僅在渝中區(qū)、九龍坡區(qū)之后，位居第三。而沙坪壩由于地理位置的特殊性以及較快的商業(yè)發(fā)展速度，這一分流現(xiàn)象相對較弱。 整體購物環(huán)境 重慶主城區(qū)的各大商圈目前都在修建和經(jīng)營步行街。除解放碑步行街外，已經(jīng)開始投入使用的步行街僅有沙坪壩和南坪兩區(qū)。 通過對比分析因此看出，沙坪壩商圈在各個環(huán)節(jié)都位于各主城區(qū)前列，綜合來看有望成為 在商業(yè)規(guī)模、檔次、經(jīng)營水平各個環(huán)節(jié)都僅次于解放碑的商業(yè)副中心。 沙重百、明日百貨、欣陽廣場、華宇廣場、立洋百貨等商業(yè)營業(yè)面積約 20 萬平方米。 重百南豐、江南商都、百盛、商社電器等商業(yè)營業(yè)面積約 15 萬平方米。 ★注：據(jù)調(diào)查，重百沙坪壩分店（營業(yè)面積 20200平方米）， 1999年營業(yè)額為 3 億元， 2020 年 8 月統(tǒng)計時營業(yè)額已突破了 3 億 元； 2020 年達(dá)到 億元，今年一季度已近 2億元。 （二）沙坪壩中心商圈支撐元素分析 沙坪壩區(qū)中心商圈的輻射范圍 如前所述，由于沙坪壩區(qū)地理位置相對獨立，因而對本區(qū)的消費力把握相當(dāng)充分，以地域為標(biāo)準(zhǔn)，其有效輻射區(qū)包括往北碚方向至井口、往渝中區(qū)方向至紅巖村、往江北區(qū)方向至大石壩、南至上橋、西至高新區(qū)的地域范圍。 “一元”：商圈輻射范圍內(nèi)常住居民 這一部分消費者的消費集中在日用品（衣、食、日化）及耐用消費品（家電、通訊器材層面）。 “二元”：企業(yè)職工 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 35 頁 沙坪壩有一些大型企業(yè)，由于職工人較多，效益較好，也是重要的消費力構(gòu)成，以康明斯發(fā)動機(jī)廠、嘉陵和特鋼廠等為代表。 學(xué)生消費主要集中在日用品和周末節(jié)假日休閑娛樂層面，教育科技從業(yè)者收入較高，消費層次高，注重消費附加值，兩者共同形成了沙坪壩一支獨具特色的消費力，并且有利于沙坪壩區(qū)商業(yè)檔次的提升。如沙坪壩區(qū)學(xué)子帶動的聚會、購物、休閑等商業(yè)活動比較普遍，又如區(qū)域內(nèi)的自然人文景觀（森林公園、烈士墓）也吸引了相當(dāng)多游客至 沙坪壩區(qū)消費。 正是由于沙坪壩區(qū)中心商圈有旺盛而穩(wěn)定的消費力作支撐，才使沙坪壩區(qū)的整體商業(yè)經(jīng)營始終保持強(qiáng)勢增長的良性勢頭。 隨著居民收入水平的增加，耐用消費品的全面普及，居民消費將更注重精神層次的享受，更注重消費帶來的附加值；從某種意義上來說，這蘊涵了商業(yè)競爭的一種新趨勢，即從單一的商品性價比競爭，向服務(wù)水平、購物環(huán)境層面的綜合競爭轉(zhuǎn)化。 沙坪壩區(qū)中心商圈發(fā)展的劣勢（制約因素）分析 制約沙坪壩區(qū)中心商圈發(fā)展的因素主要體現(xiàn)在地理位置層面。 在此制約因素下，對商家所經(jīng)營商品、服務(wù)水平及商業(yè)運作能力都提出了更高的要求，方可在有限的市場容量條件下獲取市場最大份額。從人流走向、車流方向、城市景觀與城市綠化等方面看來，顯得有序、合理。 沙坪壩區(qū)整個城市規(guī)劃是以三峽廣場為核心向四周輻射，呈方形的向外擴(kuò)展。沙坪壩區(qū)濱江路將沙坪壩 區(qū)江景、古鎮(zhèn)（瓷器口）、歌樂山烈士陵園及歌樂山自然森林公園等自然景觀資源與城市景觀結(jié)合起來，以形成城市綜合競爭力的上升，帶動沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從三峽廣場對外開放以來，可以明顯感覺到，沙坪壩區(qū)外來流動人口明顯的增多，有大量的外來人口在沙坪壩區(qū)的核心商業(yè)地段逗留，將是對沙坪壩區(qū)商家的一種絕好的機(jī)遇，至少從人氣上保證了沙坪壩區(qū)商業(yè)的良性發(fā)展 。 （四）步行街與三峽廣場對沙坪壩區(qū)商業(yè)格局的影響 重慶市沙坪壩區(qū)城市核心區(qū)步行系統(tǒng)（廣場）的規(guī)劃和建設(shè)是以“兼有多種 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第