【正文】 觀調控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策控制對房地產市場調控力度的加大，市場操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài) ⑹．曹縣有撤縣設市預期 ,成為山東省西南部是最大的期望 . 二、 客戶分析 目標市場定位與分析 1)，目標消費群定位 先前（市場分析及產品建議報告中）經過我們的闡述，已經確定了產品走中檔偏高的路線，而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。本案附近天錦繡江南已經先期入市，且預計在本案開盤時該案恰好已經全部竣工，濟南水利開發(fā)和曹縣城四季河水利自然風景的開發(fā)有利本案的開發(fā) ,但也有個案將會對本案的銷售會產生一定影響。而購買力較強的客源選擇在濟南投資購房可能性較大。 4．弱點（ threaten） ⑴．曹縣城本身對周邊地區(qū)輻射力較小，客源 局限性較大，尤其臨近濟南， 削弱其作為區(qū)域中心城市的輻射力。 ⑵．目前當地住宅、商業(yè)房產市場產品較為單一，雷同性大，這就為本案細分目標市場，提供差異化產品、順利入市提供了較大的契機。 ⑵．毗鄰商業(yè)街道，對居住區(qū)產生噪聲影響較大。 2．劣勢（ WEAKNESS） ⑴．項目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設施及居民日常生活配套設施。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢，規(guī)模推廣優(yōu)勢，各種配套諸如商場、幼兒園等在社區(qū)內部就可實現(xiàn)，滿足區(qū)內居民各種生活需求。 ⑶．后發(fā)優(yōu)勢 本項目所在區(qū)域為提升縣城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個較高的起點進行，而無任何歷史遺留的負擔，這樣可以使設計、規(guī)劃從一個科學合理的角度出發(fā)。 三、市場分析 一、 SWOT分析 DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 1．優(yōu)勢 ⑴．地段優(yōu)勢 項目地塊位于城中老區(qū)，近接火車站，該區(qū)域為未來建設重點，尤其是縣政府遷在本區(qū)域，各種新建項目和配套設施將逐步提高、完善、成熟。 （ 6）類比環(huán)境：目前區(qū)域市場新增樓盤定位均為中檔住宅，有 8個在建住宅區(qū)項目，約 300 萬平方米。 （ 4）商業(yè)環(huán)境：火車站的客運開通將為本項目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產業(yè)等。 （ 2）居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域為中心城區(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達，但生 活配套完善，臨近花園廣場對居住條件十分好。 ⑤．景 觀：項目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。 ③．醫(yī) 院：項目向西有縣立中學，縣人民醫(yī)院。 ⑷．其他配套設施現(xiàn)狀； ①．政府機構：項目南面臨近縣政府 行政服務中心和市委市政府新辦公大樓。項目的外部交通優(yōu)勢很明顯，緊靠 10 220 國道，向東可達濟南，向西可通徐州，向北直達鄭州。體育運動中心、縣人民醫(yī)院，生活菜藍子綜合城、汽車總站，火車站及國道，省道，環(huán)球公園，人民廣場，四季河公園等公共設施，項目旁誠鵬公司投資開發(fā)的 110 萬方住宅和現(xiàn)代國際星級酒店的和國際 商業(yè)中心。 容 積 率：西區(qū) 。 DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 二．主要規(guī)劃指標 土地面積： 241 畝 ,建筑面積 :39, 萬平方米。房產公司融資一部分，考慮建筑公司墊資 30%（ 億）， 開盤，可回收部分資金。房產公司自有資金27000 萬，融資一部分，考慮建筑公司墊資 30%（ 億）， 開盤，可回收部分資金。 項目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。容積率，建筑面積 13 萬平方。容積率 ，以確保安置回遷，建筑面積 18 萬平方。 B、 規(guī)劃要求及有關約定 該項目區(qū)內應合理設置公共服務設施，按規(guī)范要求配置足額的物業(yè)管理所、衛(wèi)生室、幼兒園、文化活動室和公共停車場、垃圾中轉站、公廁等市政公用配套設施，建設應符合曹縣城市總體規(guī)劃，道路退線、遮光洗漱、公共服務設施配建等指標要達到現(xiàn)行國 家規(guī)劃設計規(guī)范要求和規(guī)劃部門的要求。 西片區(qū)東至石香爐街 ，西至黃山 路，南至新安江 路，北至 閩江 路，出讓面積約為 130畝，鼓樓家園除外（以實際測繪面積為準）。準備以項目的土地產權作為股權向社會公開招股籌資開發(fā)該房地產商住項目 . 二、項目分析 一、項目的基本情況 DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 A、開發(fā)范圍： 東片區(qū)東至 青荷 路，西至約石香爐街 ，南至 新安江 路，北 至閩江 路。 6. 公司擁有強大的市場化運作能力以及獨特的服務特點： 公司現(xiàn)擁有專業(yè)團隊運作項目，對于各種項目有很強的操作經驗同時又累積了過往以來的房產經驗，形成系統(tǒng)化的服務內容。 公司是一家區(qū)域性房地產開發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢，本地政策扶DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 植，融資渠道廣泛，流動資金充足等優(yōu)點。公司以幫助別人、成就自我為價值觀，以為您，我不懈努力 為服務理念，秉承同心協(xié)力、務實求精的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務。 公司專業(yè)經營 ：房地產樓盤開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、代理、房產開發(fā)策劃評估，本著誠信快捷為原則，辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金（組合）貸款、個人住房按揭貸款、增貸還貸、等。 D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。 B、投資方式對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的?？顚Ｓ谩? F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。 B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。 C、在有關管理部門辦理登記手續(xù) ⑵、債權融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸 款的期限。 六、融資方案的設計 融資方式： ⑴、股權融資方式 方式：融資方式（上饒宏城房地產發(fā)展有限公司）將以融資方項目的股權進行抵押借款 這種投資 方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益的項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。因此項目可為地方創(chuàng)造 。 經濟合理性分析 本項目投資收益率為 %、投資利稅率為 %，經濟效益較好； 項目稅后內部收益率 %，超過社會平均利潤率 10%，抗風險DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 能力較強；項目年交所得稅 萬元，經營稅金及附加 萬元，土地增值稅 萬元。 通過上述計算 ,在銷售面積 平方米的情況下 (即銷售面積達到可銷售面積的 %時 ),可實現(xiàn)盈虧平衡。 ⑴、現(xiàn)金流量分析見《全部投資財務現(xiàn)金流量表》。各期分別為 萬元、 萬元、 萬元。 根據市場調查及目前預售情況，住宅按 4500元 /平方米進行測算；商業(yè)用房按 6500 元 /平方米，地下停車位按 80000元 /個。 組織結構 管理規(guī)范性 公司在管理上實行現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，主張以法管理，以仁領導的基本方針，以萬科、綠城、恒大等國內一 線開發(fā)企業(yè)的管理模式為學習榜樣，積極引進現(xiàn)代化科學管理技術，以用友軟件公司開發(fā)的房地產企業(yè)管理軟件進行日常的管理運營。 ⑸、繆林鳴：職務是公司副總經理兼營銷部經理，從事房地產工作16 年，在工作中善于協(xié)調關系，辦事效率高。 ⑶、周曉明：職務是財務部經理，國家會計師，從事房地產財務15 年，在專業(yè)知識上善于學習，不斷向上，擅 長財務分析、稅務籌劃。 四、管 理團隊 人員構成 公司主要團隊的組成人員的名單、工作經理和特點如下： ⑴、王昕辰：職務是董事長，國家經濟師，從事房地產行業(yè) 20年，在行業(yè)有非常豐富的工作經驗，為人敦厚，領導力很強，善于發(fā)現(xiàn)人才與培養(yǎng)人才，善于學習新知識。 未來市場預測及影響因素 上饒縣房地產市場雖然起步相對較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來房價也穩(wěn)中有升。 2021 年成交面積達 萬平方米超出當年一手房成交量 萬平方米，超幅達%； 2021－ 2021年 4 年間每年的成交量雖不如 2021 年， 但其成交量均超過 6 萬平方米，最高年份 2021年達 。其中住宅累計銷售 億元，平均每年銷售 億元；商用房累計銷售 億元，平均每年銷售 。其中住宅也以 2021年增幅最大達歷史最高 ，比 2021 年增長 %，比 2021 年增長 %；商用房則以 2021年銷量最大 ，后幾年起落不定但都不及 2021年，甚至到 2021 年才銷售 。其中住宅 2021 年是 萬平方米，比2021 年的 %；商用房 2021年是 平方米，比 2021 年的 萬平方米增長了 %。其中住宅則由 2021年的 萬平方米增加到 2021年的 萬平方米， 4年增長 %；商用房則由 2021年的 2021年的 ，4 年增長 %。 房產投資資金來源情況 DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 近年，總的來看，在房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中 :企業(yè)自籌資金占%；銀行貸款占 %；其它資金（主要是定金及預收款和個人按揭貸款） %。其中住宅投資累計 億元，平均每年 億元。 2021－ 2021 年，土地開發(fā)面積 萬平方米，平均每年 萬平方米。 ⑶、平均成交 單價則由 2021年的 309元 /㎡上升到 2021年的 1190元 /㎡，其中商住用地由 2021 年的 312 元 /㎡上升到 2021 年的 2778DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 元 /㎡， 2021 年是 1705 元 /㎡；居住用地由 2021 年的 23 元 /㎡上升到 2021 年的 1258 元 /㎡， 2021 年是 315元 /㎡。土地成交量以 2021 年為最大，特別是商住用地達到 ，而以 2021 年為最小總成交量才 。 房地產市場的分析 ㈠、商 住用地供求運行情況 土地交易情況 ⑴、土地成交面積： 2021－ 2021 年，共成交 49 宗地塊合計 萬平方米，平均每年成交 萬平方米。其中，住宅DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 新開工面積 1736269平方米，比去年同期增長 %，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積 232679 平方米，比去年同期增長 %。其中，住宅施工面積 4773703 平方米，同比增長 %，商業(yè)營業(yè)用房施工面積 656302平方米，增長 %。房屋建筑施工面積 1052 萬平方米，增長 %；房屋建筑竣工面積 萬平方米，增長 %。全市全社會建筑業(yè)增加值 42 億元，增長 %。房屋建筑施工面積 890萬平方米，增長 3%；房屋建筑竣工面積 677萬平方米，下降 3%。全市全社會建筑業(yè) 增加值 億元，增長 %。房地產業(yè)以發(fā)展經濟適用住房為主體，推進危舊房改造工程、安居工程和住宅小區(qū)建設，積極發(fā)展安居工程和適度發(fā)展豪華住宅小區(qū)建設，以適應不同收入層次家庭的住房需求。房屋施工面積 ，增長 %；房屋建筑竣工面積 萬平方米，增長 %。全年全社會建筑業(yè)增加值 ，比上 年增長 %。 2021 年，建成 23 個一級建筑企業(yè)。 三、市場分析 DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 上饒市房地產宏觀經濟分析 近年來，上饒市房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，占固定資產投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內需、推動上饒市經濟穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。他們比較注重健康、家庭生活、樓盤功能及配套設置、樓盤形象定位及創(chuàng)新理念、項目的地段及價格。 市場定位 本項目總體市場定位為高端產品，中高端價格。 資金投入 DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 項目總投資人民幣 萬元，企業(yè)籌集 ，計劃融資銀行貸款 3000萬元。土地現(xiàn)狀已平整，沒有遺留問題。該項目擬建設小高層、高層商住小區(qū)，其中：住宅面積 平方米，商業(yè)房面積 平方米，社區(qū)用房 平方米，辦公面積 ，架空層 平方米，地下建筑 平方米。本項目用地面積為 。 二、項目分析 項目的基本情況 項目為上饒宏城房地產發(fā)展有限公司綠野御龍苑建設項目，建設期限為 3 年（ 2021年 7 月 2021年 6月）。 資信程度 本公司自 2021年 2021年連續(xù)被上饒市工商局評為 2A級重合同守信用單位；被市縣地稅局評為誠信納稅企業(yè)，信用等級被銀行評為 A＋級。 歷史業(yè)績 自 2021 年開始先后開發(fā)了育才小區(qū)、信美別