【正文】 念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交，住房消費意識淡薄。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。本文章共2頁，當(dāng)前在第2頁上一頁[1][2]第四篇：關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。文秘114版權(quán)所有其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的“你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系”的觀念。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟承受能力。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造的資金缺口較大舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。一、居民觀念需轉(zhuǎn)變多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交，住房消費意識淡薄。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。第三篇：關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。再次，也可以積極反映呼吁，加大法律對業(yè)主欠交物業(yè)管理費的征交力度。首先，要通過各個社會層面、各種媒體手段加強對老小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢購買服務(wù)的意識。加大宣傳教育力度，努力提高老小區(qū)物業(yè)管理收費率。整合政策資源，就是將政府現(xiàn)行的社會管理政策加以梳理選擇、歸并參照，在不新增支持政策的前提下，尋找對老小區(qū)物業(yè)管理更多的支持。再次，合理劃定機動車停車區(qū)域，在不影響小區(qū)車輛、人員進出和綠地保潔方便的前提下適當(dāng)增加停車位；同時也可以考慮將小區(qū)外道路及相關(guān)空間辟為停車場，并允許納入小區(qū)物業(yè)公司的收費管理。首先，要通過各種渠道，反映呼吁、積極爭取規(guī)劃部門的更多支持，在小區(qū)內(nèi)改建、補建、騰退、調(diào)整必要的物業(yè)管理用房，%的用房配置。創(chuàng)造條件努力配足物業(yè)管理用房，增強物業(yè)企業(yè)自主發(fā)展能力。二要把握不同老小區(qū)的實際情況，有效探索物業(yè)管理“菜單式”服務(wù)機制，由業(yè)主根據(jù)需要自由選擇服務(wù)內(nèi)容、分別議定收費價格、訂立業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的服務(wù)合同，也可以采取服務(wù)目標(biāo)內(nèi)容與服務(wù)質(zhì)量評價掛鉤的方式，提高小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認可度。要按照適度競爭的原則，在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營資格、企業(yè)稅收、政府公共產(chǎn)品提供等方面予以重點傾斜，通過整合物業(yè)管理資源，提高物業(yè)管理效率，使企業(yè)真正實現(xiàn)良性發(fā)展循環(huán)。積極探索老小區(qū)物業(yè)管理的特殊機制，提高物業(yè)管理的生存發(fā)展能力。同時，不斷分析研究老小區(qū)物業(yè)管理的新情況、新問題，調(diào)整和補充有關(guān)的工作措施。一要整合相關(guān)工作部門職能，有效形成推進老小區(qū)物業(yè)管理的工作機制，房管、建設(shè)、城管、等職能部門以聯(lián)席會議、專題工作協(xié)商等途徑，加強工作協(xié)調(diào)，加大工作力度。加大力度，進一步重視和支持老小區(qū)物業(yè)管理工作。有限性是政府的扶持和支持在于促進成長，決不保護依賴；鼓勵走向規(guī)范成熟，防止守成不能發(fā)展。而政府的支持作用應(yīng)該體現(xiàn)為有效性和有限性。三是有效傾斜原則。同時，必須明確物業(yè)公司、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會三者之間的關(guān)系。老小區(qū)推行物業(yè)管理長效機制應(yīng)該充分尊重現(xiàn)實，實事求是又靈活有效地選擇管理的方式和內(nèi)容。應(yīng)該按照政府引導(dǎo)支持、企業(yè)市場化運作的思路，積極推行物業(yè)管理的操作模式，在實踐中既要體現(xiàn)政府的工作導(dǎo)向性，給予物業(yè)管理必要的扶持和支持，同時要防止企業(yè)與政府的利益搏弈，影響市場公平競爭。老小區(qū)的長效物業(yè)管理有其特殊性，應(yīng)該在“堅持社會管理社會化、政府引導(dǎo)、市場化運行”基本方向的前提下，切實把握以下幾個原則：一是市場機制原則。我們認為，物業(yè)管理市場化運作是老住宅小區(qū)社會化管理的基本方向，下一步的關(guān)鍵是要使物業(yè)管理走向規(guī)范化、長效化。三是老舊小區(qū)需要物業(yè)管理機制的長效化運行，但要政府對老舊小區(qū)的物業(yè)管理扶持力度還需進一步加強。而通過法律程序取得業(yè)主欠交的物業(yè)管理費，由于現(xiàn)行管理條例規(guī)定不夠明確，法律程序繁雜以及“法不責(zé)眾”的行為特殊性，成本較高，造成催交物業(yè)管理費十分困難。最典型的就是朝鮮一區(qū)，業(yè)主基本屬于上述情況，還有相當(dāng)一部分房屋出租給小生意人和外來人口，且民風(fēng)彪悍，物業(yè)費根本收繳不上。一方面，老小區(qū)居民以中低收入家庭為主，下崗待業(yè)、老弱病殘等弱勢群體比例較高，生活比較困難；而更主要的是老小 區(qū)居民花錢買服務(wù)的意識未形成，由于房屋產(chǎn)權(quán)購置的特殊性，以及提供社區(qū)綜合服務(wù)體制的歷史沿革，許多居民認為物業(yè)管理是政府提供的福利，應(yīng)該由政府掏錢。但盡管物業(yè)費相對較低，還是有不少業(yè)主因為對物業(yè)管理不理解、不支持，而造成物業(yè)管理費收繳困難重重。（三）老小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準降低、收費難，嚴重影響了物業(yè)公司的正常運營。如環(huán)衛(wèi)局樓，只有116戶，物業(yè)管理分攤成本相對高，物業(yè)企業(yè)不愿進入。物業(yè)企業(yè)效益的實現(xiàn)，取決于管理成本的控制，管理規(guī)模效益的獲得。一般管理區(qū)域偏小，物業(yè)管理效益不高。且因物業(yè)公司收取停車費需經(jīng)過業(yè)主同意，這也很難達成統(tǒng)一意見。許多老小區(qū)建設(shè)時間早，設(shè)計建設(shè)時大都沒有考慮到現(xiàn)在的停車需要，基本沒有專門的停車庫和停車位。如交通局小區(qū)，本不太寬敞的院內(nèi)正中間又有一個諾大的供熱站用房，居民活動的空間已很狹窄，根本無處建物業(yè)用房。雖然在老小區(qū)改造整治過程中，街道和社區(qū)積極爭取規(guī)劃調(diào)整、審批新建搭建經(jīng)營用房。老舊小區(qū)由于自身功能不完善，嚴重影響物業(yè)公司的自我平衡與發(fā)展。平安二道街緊鄰小區(qū)北側(cè)，小區(qū)4號樓各單元門鄰平安二道街，整個結(jié)構(gòu)看上去小區(qū)不象小區(qū)、鄰街又不全象鄰街，管理起來十分麻煩。老舊小區(qū)雖 然經(jīng)過了改