【正文】 ，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終依舊歸結(jié)于價格組合的三個方面的搭配。 ◎ 樓盤的指標(biāo)和參數(shù)：包括用地大小，總建筑面積、格局配比、建筑用材、公共設(shè)施和施工進度等。 單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下四大項： 產(chǎn)品分析 第一部分：分析樓盤的地理位置。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研 一、什么是房地產(chǎn)市場調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，為決策者了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考建議。 房地產(chǎn)營銷：房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)和滿足消費者的需求，以市場為導(dǎo)向， 正確組織產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)，適應(yīng)不斷變化的市場需求，合理組織產(chǎn)品的供應(yīng)和銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益而進行的經(jīng)營活動的整體過程。 公攤面積：套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)使用面積之差。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。 可兼容性：指經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，建設(shè)項目可以兼容的有別于其使用 性質(zhì)的其他性質(zhì)的建設(shè)工程。 建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。 建筑面積：指各建筑物每層外墻線的水平投影面之和。 景觀功能：包括可觀賞性與美化環(huán)境。 使用功能：指具有可活動性，如運動、散 步、休閑等。 三、戶外環(huán)境景觀 （一）軟質(zhì)景觀 綠化用地與綠地。 戶外活動場地。 教育設(shè)施。 容積率：住宅區(qū)容積 =住宅區(qū)總建筑面積 /住宅區(qū)總用地面積。 三、居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu) （一）居住密度 人均用地：人均住宅區(qū)用地 =住宅區(qū)總用地 /住宅區(qū)總?cè)丝冢ㄆ椒矫?/人）。 公共建筑與公共服務(wù)設(shè)施用地。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 住宅與住宅用地。 （二）居住區(qū)物質(zhì)系統(tǒng)。其內(nèi)設(shè)有整套滿足居民日常生活需要的基層服務(wù)設(shè)施和公共綠地。 第二節(jié) 住宅小區(qū)規(guī)劃 一、住宅區(qū)的組成 （一）住宅區(qū)的類型與規(guī)模 居住區(qū)：是一個城市中住房集中，并設(shè)有一定數(shù)量 及相應(yīng)規(guī)模的公共設(shè)施和公用設(shè)施的地區(qū)；是一個在一定地域范圍內(nèi)為居民提供居住、休息和日常生活服務(wù)的社區(qū)。 環(huán)境規(guī)劃和景觀 交通規(guī)劃 配套設(shè)施 二、戶型設(shè)計 功能分區(qū)：公私分區(qū)、干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分區(qū)等； 功能實用性方面：廳房方正好用，客廳、餐廳嚴(yán)格分開，臥室集中于內(nèi)側(cè)，戶型間隔流暢、通透、空間領(lǐng)域感強； 戶型平面布局：“米”字型平面、“井”字型平面、“十”字型平面、蝶（翅）型平面等； 戶型格局：常用戶型、復(fù)式（躍式）戶型、錯式戶型（二、三錯）、錯躍戶型、夾層戶型等。 建筑規(guī)劃設(shè)計： 小區(qū)總體規(guī)劃：包括安排樓宇棟數(shù)、層數(shù)、戶數(shù)、樓宇朝向、布局以及建筑風(fēng)格等； 戶型設(shè)計：樓宇單體的平面形式、層高、房間內(nèi)部間隔、戶型面積比例等。 （三）整棟樓房平面、立面簡潔實用，得房率高而合理。 此外，好的布局還表現(xiàn)在與廚房相連的餐廳和與陽臺相連的客廳分而不離，相互的空間在不同的時間段可以彼此借用， 增加實際的使用面積。 正門的設(shè)置應(yīng)有一個玄關(guān)，以避免一打開房門，外面將您的家居一覽無余。 （二）每一套房屋的各房間之間搭配合理，布局科學(xué)。受歡迎的住宅商品房在設(shè)計上往往有以下三個基本特征。此外、一般建筑物還有臺階、坡道、陽臺、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。 按施工方法分為：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。 （一）建筑的分類 按建筑的使用性質(zhì) ，城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑。 建筑材料的分類： 一般按材料的化學(xué)組成分為無機材料、有機材料和復(fù)合材料三大類。 室內(nèi)地面、樓頂棚、墻裙、屋面等 內(nèi)裝修做法。 表明在此剖面內(nèi)垂直方向室內(nèi)、外各部位構(gòu)造尺寸。 （二）建筑剖面圖的基本內(nèi)容 表明建筑物豎向空間的布置情況。 標(biāo)明建筑剖面圖的剖切位置，詳圖的索引位置等。 局部尺寸標(biāo)注還有首層平面外圍部位的室外臺階、花池、散 水、門廊等。中間是軸線尺寸，表示開間和進深。 表明外形和內(nèi)部平面主要尺寸。 （二）建筑平面圖的基本內(nèi)容 表明建筑物的平面形狀，內(nèi)部各房間平面組合排列情況（名稱、凈面積），以及建筑朝向。如各套住宅（房間）面積的大小、平面形狀、平面組合、采光通風(fēng) 、功能組合等。 表明綠化布置情況，如哪些是草坪、樹叢、喬木、松墻等；標(biāo)明花壇、小品、桌、凳、欄桿等各種物體的具體位置、尺寸、做法及建造要求和建材說明。根據(jù)標(biāo)高可以看出地勢坡向、水流方向、并可計算出施工中土方填挖數(shù)量。如建筑物的首 層地面標(biāo)高、室外場地整平標(biāo)高、道路中心線的標(biāo)高。 表明原有房屋、道路的位置。 根據(jù)平面圖可以進行房屋定位、施工放線、填挖土方、進行施工。 四、建筑總平面圖的閱讀 （一）總平面圖的用途 表明新建、擬建工程的總體布局情況，以及原有建筑物和構(gòu)筑物的情況。 （三）圖紙上的線條、符號、數(shù)字應(yīng) 互相核對。 閱讀建筑施工圖時，應(yīng)注意以下幾個問題： （一）具備用正投影原理讀圖的能力，掌握正投影基本規(guī)律，并會運用這種規(guī)律在腦中將平面圖形轉(zhuǎn)變成立體實物。 （三）尺寸線 三、閱讀建筑施工圖的一般方法 一般是先從大方面看，然后再依次閱讀細(xì)小部位，先粗后細(xì)。 相對標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對極高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標(biāo)高和絕對標(biāo)高的關(guān)系。 （五）設(shè)備施工圖：包括給水、排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖，系統(tǒng)圖和詳圖。 （四）結(jié)構(gòu)施工圖：包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。 （三）建筑施工圖：包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。 一般包括： （一）圖紙目錄：包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，以便查找。 （ 13）利潤。 （ 11）兩稅一費：營業(yè)稅、教育附加稅、城市建設(shè)維護費。 ⑨政府性收費及“四源費”包括：煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。 ⑦公共配套工程費。 ⑤附屬工程費。 ③其他土地開發(fā)費。 樓面地價＝土地總價 /總建筑面積 土地單價 /容積率 三、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格的因素 影響房地產(chǎn)價格的因素 主要是： A 經(jīng)濟因素 B 物理因素 C 環(huán)境因素 D 政策因素 E 社會因素 F 心理因素 G 國際因素 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格大體上包括： ①征地補償費。 單位價格 是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。 供給 ①該種房地產(chǎn)的價格水平； ②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； ③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平； ④開發(fā)商對未來的預(yù)期。房地產(chǎn)作價以貨幣、設(shè)備、技術(shù)等。 要求高素質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù) 易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷 房地產(chǎn)市場的區(qū)域性導(dǎo)致地區(qū)市場間的不完全競爭； 資本市場的不完全性可能會阻礙潛在的房地產(chǎn)投資者融入必要的資金以購買某些大型物業(yè)； 房地產(chǎn)空間位置的固定性，容易使某些物業(yè)的持有者在房地產(chǎn)交易過程中處于比買家更有利的地位。這種權(quán)益可以是所有權(quán)（包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)）。新建住房原則上只售不租；建立以經(jīng)濟適用房為主體 的多層次新的住房供應(yīng)體系，對不同收入層次的居民供應(yīng)不同的住房，實行不同的定價原則：對收入較高的家庭提供經(jīng)濟適用的商品住房實行政府指導(dǎo)價，對最低收入家庭提供低廉租金，實行政府定價。 停止福利分房、住房實行貨幣化 1997 年有關(guān)國家機關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實施住房擔(dān)保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實行新房新制度。 1995 年是 國家宏觀調(diào)控繼續(xù)深化的一年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，宏觀調(diào)控已取得明顯成效，房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)發(fā)展階段。 1994 年 3 月“兩會”之后，中國房地產(chǎn)市場開始理本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 性回落?！跋喑帧敝饕?表現(xiàn)在三個方面： 一是從心態(tài)上看，很多人認(rèn)為宏觀調(diào)控是暫時的，“年底將出現(xiàn)新一輪高潮”；二是從實際價格上看，“很多大城市基本不見降價，”、“有價無市”的局面非常明顯；三是完成的投資增速比上半年有所下降，但仍比 1992 年高。 1993年下半年 1994 年 3 月受挫折相持。 1993 年上半年達(dá)到頂峰。其重要標(biāo)志是 1992 年前幾個月社會各界普遍公認(rèn)的一個社會新熱點 “房地產(chǎn)熱”的出現(xiàn)：全國出讓土地 28000 幅，面積 220xx 公頃，土地出讓金 520 多億人民幣。 1992 年是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點，而此前的“房改”、“地改”始終步履維艱。初步形成階段（ 1992— 1995 年）。 1989 年，由于政治形勢以及宏觀經(jīng)濟的影響房地產(chǎn)市場受到了很大的沖擊。 1987 年 9 月 ,深圳經(jīng)濟特區(qū)率先實行土地使用權(quán)有償出讓 ,隨后 ,福州、廈門、廣州、上海等城市也開始試行。首先改革圍繞“三三”制出售新建住房政策進行試點。長期以來人們習(xí)慣于按照分配住房的時間、數(shù)量和地點考慮安排工作、學(xué)習(xí)和生活。 70 年代末期，人均住房面積在 ㎡。 作業(yè)題 什么是房地產(chǎn)？有哪些特性 房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容有那些？ 房地產(chǎn)開 發(fā)的基本程序有那些？ 房預(yù)售的基本條件及程序？ 計算題 某開發(fā)商獲取土地 50 畝，每畝價格 60 萬元，欲修建 6 萬㎡的住宅和 萬㎡的商業(yè)設(shè)施；其中：綜合建筑安裝工程費 1500 元 /㎡，配套工程費 300 元 /㎡，銷售費用為 5％，住宅利潤為 20％，商業(yè)利潤 35％。 二、房地產(chǎn)中介的內(nèi)容。 廣義上講：就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟中從生產(chǎn)到消費一切為房地產(chǎn)運行服務(wù)的活動。 在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的關(guān)系。 法律上的平等關(guān)系。 第四節(jié) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 一、業(yè)主：是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用者。這種方法與前者的不同之處在于前者的轉(zhuǎn)讓人在與承讓人簽署協(xié)議后，無需負(fù)任何法律的責(zé)任及義務(wù)，而后者的轉(zhuǎn)讓人則在達(dá)成買賣合同后，依然負(fù)有一定責(zé)任。有兩種情況： （ 1）由原來的購買者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)商訂立一份文件，取消已簽訂的臨時買賣合同，然后房地產(chǎn)開發(fā)公司與新的購買者，另行訂立一份新的買 賣合同。 購買預(yù)售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓。 （ 3） 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 三、商品房預(yù)購預(yù)售管理 預(yù)售房屋條件： 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī) 定： （ 1）交付全部土使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 二、房地產(chǎn)商品買賣特點 （ 1）房地產(chǎn)商品買賣雙方在達(dá)成協(xié)議時，必須訂立具有法約束力的、買賣雙方必須遵守的房地產(chǎn)買賣契約； （ 2）訂立房地產(chǎn)買賣契約，必須遵守國家的法律和法規(guī)，并且接受房地產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督與管理。 七、舊城改造于拆遷管理（略） 第三節(jié) 房屋買賣與經(jīng)營管理 一、房屋買賣 概念：房屋買賣，是房地產(chǎn)交易的一種形式。前兩項總和不得超過 30 倍。 農(nóng)地補償： 土地補償費：征用前 3 年土地平均產(chǎn)值的 6— 10 倍。 五、取得建設(shè)用地的方式 有償取得：出讓、轉(zhuǎn)讓 無償取得：國家劃撥。包括：出售、交換、贈與。 土地使用權(quán)出讓年限： 居住用地 70 年；工業(yè)、文教等用地 50 年，商業(yè)娛樂 40 年。 三、土地使用權(quán)出讓 是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。 二、土地使用權(quán) 是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。 第二節(jié) 房地產(chǎn)的基本制度 一、土地所有權(quán) 是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。 本文檔是純 word 文檔，可以任您