【正文】 指禁止直接從村集體經(jīng)濟組織審批或購買宅基地（原始取得），并沒有明確禁止已獲合法批準的宅基地的轉(zhuǎn)讓（繼受取得），至少沒有禁止農(nóng)村房屋的買賣。（2）從條文調(diào)整對象分析，該條只是針對土地使用權，沒有對房屋作出安排；（3）從條文內(nèi)容分析，“非農(nóng)業(yè)建設”不應當包括村民住房用地，否則與該條中但書部分“因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”的內(nèi)容不相吻合。其次，《土地管理法》第六十三條只調(diào)整宅基地以外的其他非農(nóng)業(yè)建設用地?！笔紫?，《土地管理法》第六十二條規(guī)定是同時調(diào)整農(nóng)村宅基地和房屋的規(guī)范。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。違反法律強制性規(guī)定的合同效力的判斷需要通過對合同法規(guī)范與行政法規(guī)范一同觀察才能確定。[12] 理由是：對出賣人而言，真正的訴訟動機和目的在于出賣后房屋增值利益，并不是因為無居住場所或生活無著落；對買受人而言，返還不僅失去增值利益，還會失去占有利益。如果判決返還，對于已經(jīng)交付或已辦理過戶手續(xù)的農(nóng)村房屋，判決的執(zhí)行困難甚至無法執(zhí)行；尤其是買受人居住、使用多年并已改善或增設他物的情況，還涉及到相互返還或折價返還的問題，返還判決的妥當性值得懷疑。買賣合同無效與農(nóng)村房屋的原物返還合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。再次，從物的利用角度看，原申請人利用宅基地或是由第三人利用，、農(nóng)村房屋不屬于禁止或限制流通物農(nóng)村房屋買賣合同的撤銷與解除合同無效不是解決合同效力爭議的唯一途徑。農(nóng)村房屋買賣不屬于無權處分首先，我國的不動產(chǎn)權屬由房屋所有權和土地使用權構成，是否有權處分應當看房屋和土地使用權。”與農(nóng)村房屋買賣合同效力有直接關聯(lián)的合同法規(guī)范主要涉及以下幾個方面：（1）《合同法》第五十一條規(guī)定的無權處分；（2）《合同法》第五十四條規(guī)定的合同撤銷制度和第九十四條規(guī)定的合同解除制度；（3）《合同法》第一百三十二條第二款規(guī)定的禁止或限制流通物制度；（4）《合同法》第五十八條規(guī)定的無效返還制度。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產(chǎn)隊所有?！蛾P于審理房屋糾紛案件研討會紀要》（浙高法[１９９２]82號文件）規(guī)定：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續(xù)。，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩(wěn)定和安全。、行政法規(guī)并沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，行政法與合同法共同作用下的農(nóng)村房屋買賣合同作有效處理更為有理。第二篇：農(nóng)村宅基地買賣合同效力主張合同無效者認為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同應當認定無效。筆者認為，在本案中法院的這種方法是可行的，有利于鼓勵交易并保護善意買受人的合法權益。本案被告認為，房屋買賣合同的實際標的物是違法建筑，故此該違法建筑之買賣合同無效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效?！钡?條規(guī)定：出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。該司法解釋第2條規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效?！钡牵紤]到鼓勵交易的需要，在當事人能夠消除建筑物的違法性時，以違法建筑物為標的物的買賣合同有效，也是可以的。故此，原則上應當認為買賣違法建筑的合同是無效的。筆者贊同前一種觀點。一種觀點認為，違法建筑物買賣合同原則上無效，但是如果通過補辦建設工程規(guī)劃手續(xù)等而使違法建筑物轉(zhuǎn)為合法建筑物的，則合同有效。目前，我國并無法律、行政法規(guī)禁止違法建筑轉(zhuǎn)讓或規(guī)定轉(zhuǎn)讓違法建筑物的合同無效。既然合同合法有效，而現(xiàn)在出賣人石某無法按照合同的約定，按期交付房屋并辦理房屋所有權的轉(zhuǎn)移登記，自然構成了違約行為，應當承擔違約責任。由此可知，丁某與石某訂立的房屋買賣合同雖然因標的物滅失而陷入自始客觀給付不能，卻并不因此而無效。況且，在給付不能的情況下，讓合同有效，對于債權人的保護更有利。在我國，無論《民法通則》還是《合同法》，均未以標的之確定、可能作為合同的成立或生效要件。本案中，丁某無須基于對自己“信賴”的保護而實現(xiàn)其權利。故此，并非必須通過適用不動產(chǎn)登記簿的公信力來保護善意買受人丁某。至于違法建筑的出售，亦非無權處分。在本案中，出賣人石某本來就是登記簿上記載的房屋所有權人，他處分自己的財產(chǎn)顯然不是什么無權處分。不動產(chǎn)登記簿的公信力，是指即便不動產(chǎn)登記簿上記載的物權歸屬、內(nèi)容與真實的物權歸屬、內(nèi)容不一致，信賴該登記簿記載之人仍可如同登記簿記載正確時那樣，依法律行為取得相應的不動產(chǎn)物權。本案一審法院判決認為，“原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯，應屬善意信賴不動產(chǎn)登記信息的合同當事人，法律應當保護原告的此種信賴利益，此亦系強化不動產(chǎn)公示、公信效力的要求”。綜上可知，本案一審判決基于當事人的合同“對標的物坐落位置、建筑而積、房屋類型等的約定，與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致”，就認為需適用登記簿的推定力，顯然是不妥當?shù)摹＜热徊粍赢a(chǎn)登記簿對自然狀況的記載不能適用推定力，也就是說，任何查閱登記簿的人，不能相當?shù)卣J為在登記簿中記載的不動產(chǎn)的而積、坐落、結(jié)構、層數(shù)、用途等信息就是正確的，也就意味著：一方面，如果有人對不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)的自然狀況提出異議，認為其確有錯誤的，則登記簿記載的權利人或者登記機關不得援引登記簿的推定力加以對抗。正是由于登記簿推定力的存在，所以在不動產(chǎn)善意取得中對于取得人善意的判斷標準才不同于動產(chǎn)善意取得。既然是權利推定，則登記簿的推定力僅與不動產(chǎn)權利相關，確切地說，是與那些具有登記能力的物權相關，如所有權、用益物權、擔保物權。所謂單純的對不動產(chǎn)自然狀況的記載主要就是指那些用來確定或描述被登記的不動產(chǎn)的狀況的信息，如坐落位置、建筑而積、房屋結(jié)構、經(jīng)濟用途等。這是因為，法律上認可不動產(chǎn)登記簿的推定力并不意味著：凡是查閱不動產(chǎn)登記簿的人在不動產(chǎn)登記簿中所看到的，都應該相信是真實的。從本案案情來看，原告即買方丁某在不動產(chǎn)登記機構查閱了登記簿，其與賣方石某訂立的房屋買賣合同中“對標的物坐落位置、建筑而積、房屋類型等的約定，與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致”。不動產(chǎn)登記簿的推定力，也稱“不動產(chǎn)登記簿的公示力”或“不動產(chǎn)登記簿正確性的推定”它是指，不動產(chǎn)物權記載于不動產(chǎn)登記簿后，推定該登記簿上所記載的該物權的歸屬和內(nèi)容與真實的物權的歸屬和內(nèi)容是一致的。另一方而表明涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力，可推定登記的權利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實的客觀狀態(tài)相符??。本案一審判決指出：“涉訟買賣合同對標的物坐落位置、建筑而積、房屋類型等的約定，與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。案例》2013年第12期。違法建筑具有與合法建筑相同的使用價值，當事人訂立買賣合同轉(zhuǎn)移違法建筑權利，在一定程度上可以做到物盡其用，滿足特定群體的實際需要，也促進了市場交易。在違法建筑被確定為違法后，行政機關應采取相應的行政行為，而不能斷然地否定當事人間的意思表示的合意，進而認定買賣合同無效。不論是違法建筑無法進行初始登記還是簽訂買賣合同后無法完成過戶登記，均不影響買賣合同的效力。對于違法建筑買賣而言，買賣合同的標的具有違法性，但這并不能否定買賣合同的效力。根據(jù)物權區(qū)分原則，作為原因行為的負擔行為與作為結(jié)果行為的處分行為分別依不同的法律規(guī)范來調(diào)整，違法建筑買賣的合同效力與違法建筑物權的設立或變動依據(jù)不同的法律規(guī)范來確定。二、違法建筑下的負擔行為效力不受處分行為效力的影響。合同法第五十二條第四款規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定訂立的合同無效。評析意見：上海市長寧區(qū)人民法院朱愛東認為：違法建筑買賣合同應為有效。因行政機關的權利限制