【正文】 運(yùn)作模式，同期進(jìn)行了大量的廣告?zhèn)鞑ズ痛黉N舉措，整個(gè)招商情況依然不甚理想，開業(yè)后的經(jīng)營前景還有待觀察。過度競爭表現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)者的爭奪和商戶的爭奪兩方面，在對(duì)消費(fèi)者爭奪方面，各商家紛紛使價(jià)格這一殺手剪，使整體行業(yè)的利潤水平大副降低，大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營，僅以部分品牌店經(jīng)營尚可，于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏，使高端市場也出現(xiàn)競爭激烈的情況；在商戶招商方面，各時(shí)常更是使出出渾身解數(shù)，降租金、免租金、免一次裝修費(fèi)（甚至二次裝修費(fèi)）、扣點(diǎn)經(jīng)營、品牌聯(lián)營等各種形式層出不窮，即便如此，各市場也未能取得滿意的招商效果，領(lǐng)先商場和新世紀(jì)等老牌商場在新市場的招商的強(qiáng)大壓力下，出現(xiàn)商戶大量外流，部分樓層空置的情形；領(lǐng)先二期在免租金進(jìn)場的情況下，從去年六月起，歷時(shí)半年方才基本招滿商戶，但面臨市場巨大的壓力，現(xiàn)今負(fù)一層的新?lián)P超市早已撤除，一層出現(xiàn)大量空置，二層也出現(xiàn)部分空置。競爭狀況近兩年來，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場，過度的市場供應(yīng)，打破了市場供需平衡。從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。在時(shí)代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。一、市場分析商圈構(gòu)成哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。第四篇：大十字商業(yè)街市場營運(yùn)及招商方案大十字商業(yè)街市場營運(yùn)及招商方案（建議案）根據(jù)大十字商業(yè)街的工程進(jìn)度，6月30日將全線竣工、交付使用。設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。開張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對(duì)顧客產(chǎn)生不良的心理影響。顧客到商鋪購物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。同時(shí)商場在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性?！敖y(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；營業(yè)時(shí)間的確定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；承租人對(duì)停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；投保范圍事宜；是否統(tǒng)一的收銀等“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等?！敖y(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。“分散經(jīng)營”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)商鋪的管理更為重要。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。處理得好，往往事半功倍。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場搶修；接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：一是聽取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議；二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。、投訴接待顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。此外，哈密地區(qū)與蒙古相鄰，也可適量引進(jìn)外資，將商業(yè)街經(jīng)營成類似于烏市邊疆賓第一管理資源網(wǎng) 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) 免費(fèi)管理資料下載基地館的商業(yè)貿(mào)易集散地。引資招商除面向疆內(nèi)外，也可引進(jìn)江浙商戶。因此，商業(yè)街的發(fā)展應(yīng)圍繞著建立以商業(yè)街為中心的商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈來進(jìn)行，推進(jìn)周圍平房區(qū)的開發(fā)改造工程，開發(fā)上規(guī)模上檔次的經(jīng)營場所，將商業(yè)街及周轉(zhuǎn)區(qū)域建成哈密市第四個(gè)商業(yè)中心；進(jìn)一步細(xì)化商業(yè)街的經(jīng)營格局。而且以目前該區(qū)域的開發(fā)程度來看，應(yīng)加大開發(fā)力度，繼續(xù)開發(fā)兩側(cè)平房區(qū)。哈密目前已成規(guī)范的商業(yè)中心有三個(gè)：市中心、天馬、鐵路中心。大十字商業(yè)街具有哈密文化特色，不僅可成為市民休閑消費(fèi)的最第一管理資源網(wǎng) 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) 免費(fèi)管理資料下載基地佳場所，而且還可成為具潛在價(jià)值的旅游觀光景點(diǎn)。（2）工作要求：每年制定本年度文化工作計(jì)劃；社區(qū)文化活動(dòng)形式要求多種多樣，豐富多彩；社區(qū)文化活動(dòng)主題要根據(jù)實(shí)際需求，兼顧傳播有益商業(yè)文化五、關(guān)于商業(yè)街發(fā)展的幾點(diǎn)建議今年，位于市中心豐茂市場要拆除，商業(yè)街面臨發(fā)展良好機(jī)遇。（2）工作標(biāo)準(zhǔn)第一管理資源網(wǎng) 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) 免費(fèi)管理資料下載基地樹木修剪整齊成型，生長健壯，無病蟲害；造型美觀，無枯枝，樹木檔阻礙車輛和行為通過；草坪長勢良好，目視平整，無明顯雜草，無明顯土地裸露； 冬季保護(hù)措施得當(dāng)，夏日澆灌及時(shí)；維護(hù)保養(yǎng)（1）職責(zé)范圍：對(duì)公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)保障其正常運(yùn)行，應(yīng)業(yè)主要求提供特約服務(wù)等。每周一為休息日；周六、周日照常上班。附帶農(nóng)貿(mào)市場清掃保潔。制止車輛高音鳴笛催叫；制止大型載重車輛進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)。對(duì)租住房屋者統(tǒng)一登記，尤其是對(duì)外地租住者，填寫其詳細(xì)情況，包括來哈時(shí)間，事由，身份證號(hào)，暫住居留時(shí)間等，外來人口掌握率應(yīng)達(dá)100%。治安管理：及時(shí)清除打架滋事等擾民行為，并報(bào)送公安機(jī)關(guān)處理（填寫記錄完整）；接到商戶或業(yè)主求助，應(yīng)在3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。重點(diǎn)巡邏時(shí)間段為21：0022：00、0：002：00、4：005：00。站崗值守人員必須在廣場值守，不得擅自離崗(要求保持跨立姿勢）：白班巡邏必須保證每半小時(shí)一次，工作重點(diǎn)為維持商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)第一管理資源網(wǎng) 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) 免費(fèi)管理資料下載基地市場治安秩序，禁止亂貼亂掛廣告牌及散發(fā)宣傳單行為，預(yù)防單元樓道出現(xiàn)偷盜行為以及業(yè)主其他違反物業(yè)管理規(guī)定的行為。管理程序房屋的接管、驗(yàn)收（1）組建接管驗(yàn)收小組，做好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備（2）對(duì)接管理物業(yè)進(jìn)行資料驗(yàn)收（3）對(duì)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收（4）對(duì)資料和工程遺留問題進(jìn)行補(bǔ)充，整改（5）補(bǔ)充接管驗(yàn)收業(yè)主入?。?）做好入住準(zhǔn)備工作（2）向業(yè)主發(fā)出“入住”通知書（3）業(yè)主到管理處辦理身份驗(yàn)證確認(rèn)手續(xù)（4）業(yè)主交納入住費(fèi)用（5）管理員帶業(yè)主收樓（6）簽署《業(yè)主公約》《裝修安全責(zé)任書》等文件，對(duì)業(yè)主樓宇的不合格項(xiàng)目進(jìn)行修改（7）管理處發(fā)放鑰匙給業(yè)主（8）管理處為業(yè)主辦理《業(yè)主證》及抄錄水電表底數(shù)（9）業(yè)主入住裝修管理第一管理資源網(wǎng) 免費(fèi)管理資料下載基地 第一管理資源網(wǎng) 免費(fèi)管理資料下載基地（1）填寫裝修申請(qǐng)表，注明裝修項(xiàng)目（2）簽訂裝修安全責(zé)任書（3）施工人員登記辦理準(zhǔn)入手續(xù)（4）巡查違章裝修限期整改（5）裝修后三個(gè)月根據(jù)驗(yàn)收情況按比例押金日常服務(wù)工作保安工作（1）職責(zé)范圍： 在崗值守、定時(shí)巡邏、維護(hù)區(qū)域內(nèi)治安秩序、有效預(yù)防偷 盜案件發(fā)生，做好重點(diǎn)部位的防范工作、消滅事故隱患；車輛管制，車輛停 放有序、制止各類破壞公共設(shè)施行為的發(fā)生（包括踐踏綠地、高空拋物、開挖及堆占公共場地、盜用水源、傾倒臟水等行為）、制止其它影響居民生活的行為； 控管外來人員，禁止攤販