【正文】 型范例，也在有限范圍內(nèi)履行了一些簡(jiǎn)單的手續(xù)，但是很不完備經(jīng)不起推敲。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過(guò)程中遇到的一系列問(wèn)題在改造初期就很棘手，同時(shí)也是我們有關(guān)部門應(yīng)該關(guān)注的大問(wèn)題。同時(shí)，村社在“摸索”中開(kāi)展改造工作，感到難度極大。這樣的情況是否會(huì)產(chǎn)生更多的社會(huì)問(wèn)題可想而知。居民新居的公共設(shè)施配套問(wèn)題這其實(shí)可以說(shuō)是規(guī)劃問(wèn)題的次生。再者，據(jù)城建局張文武局長(zhǎng)介紹：我國(guó)的規(guī)劃法規(guī)定，規(guī)劃工作只針對(duì)國(guó)有土地的主權(quán)者，在建的村民宅基地要求給于規(guī)劃沒(méi)有法律依據(jù)。而且 “城中村”類型復(fù)雜，特點(diǎn)不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。于是又帶來(lái)了另一些值得關(guān)注的問(wèn)題：宅基地所有權(quán)歸屬問(wèn)題，占用集體土地問(wèn)題，住房改造后土地收益分配問(wèn)題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。目前來(lái)看，即將改造的三個(gè)村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來(lái)相對(duì)比較好一點(diǎn)外，其它兩村都存在不同程度的難題。當(dāng)說(shuō)到居民的水電暖等基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題時(shí)，該負(fù)責(zé)人說(shuō)：供水沒(méi)問(wèn)題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒(méi)有著落。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯(lián)合起來(lái)，拆掉原有住宅，連同原來(lái)的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎(chǔ)上開(kāi)始新建5個(gè)單元的7層住宅樓。而縣里鎮(zhèn)里在村莊改造方面尚沒(méi)有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會(huì)對(duì)整村的長(zhǎng)遠(yuǎn)整體規(guī)劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。綜合這樣的情況，我們就針對(duì)性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經(jīng)得村委會(huì)同意并履行一些簡(jiǎn)單手續(xù)后已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)作。當(dāng)然這些都還在醞釀階段。這次城中村改造，經(jīng)坊村有一個(gè)大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機(jī)會(huì)（政府行為，已拆民宅4050戶，一撞高層村民住宅樓已在建設(shè)中），村里再進(jìn)一步運(yùn)作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對(duì)舊村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃改造。據(jù)村支書介紹這樣的設(shè)想是完全有能力兌現(xiàn)的，而且所有環(huán)節(jié)都圍繞穩(wěn)妥二字操作，程序正在進(jìn)行中。自去年縣里對(duì)城中村改造工作作出安排至今，三個(gè)村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進(jìn)度等方面都存在一定的差異：黎嶺村：自去年底以來(lái)，黎嶺村已針對(duì)新村改造作了兩次表決，一次支部大會(huì)表決89%通過(guò)，一次入戶表決85%以上同意，之后外請(qǐng)專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學(xué)習(xí)，現(xiàn)在已有一基本成型的草規(guī)出來(lái)：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對(duì)舊村進(jìn)行改造，而且改造工作都由村集體統(tǒng)一組織規(guī)劃?，F(xiàn)將其作簡(jiǎn)單總結(jié)匯報(bào)。在改造過(guò)程中，我們一定堅(jiān)持解放思想，實(shí)事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī) 律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中還可以對(duì)各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新。不符合勝利村實(shí)際。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過(guò)高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒(méi)有得到更為充分的保障。村集體對(duì)改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。多退少補(bǔ)。政策采取“報(bào)建不批、違建不究”的態(tài)度?；蛞浴稗r(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)”等名義將 土地劃撥給開(kāi)發(fā)商，或就在集休土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)。部門將除村民安置地外的土地征收為國(guó)有建設(shè)用地。開(kāi)發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買。具體步驟:引進(jìn)一個(gè)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，與村集體組成開(kāi)發(fā)公司，村集體占一定股份。相關(guān)政策:征地拆遷政策。土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。弊:違背集體土地使用政策。村民通過(guò)入股合作的方式獲利，并解決了生活來(lái)源的問(wèn)題。利:引進(jìn)開(kāi)發(fā)商。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有建設(shè)用地。村集體占一定股份。村民入股，共同開(kāi)發(fā)，多方共贏。A公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。A公司負(fù)責(zé)村民的補(bǔ)償安置。關(guān)稅費(fèi)的減免。相關(guān)政策:運(yùn)作集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策。一旦出現(xiàn)問(wèn)題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無(wú)利可圖的村民。是一個(gè)涉及到各方利益博弈。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。政府對(duì)村民自建缺乏足夠的控制力。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補(bǔ)償。大多數(shù)村民對(duì)城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。農(nóng)民大都屬于貧困人群。他們都很難具備從組建公司，到土地開(kāi)發(fā)，再到后期的市場(chǎng)運(yùn)作的能力。弊:村民缺少足夠的知識(shí)和素質(zhì)來(lái)進(jìn)行公司組建以及后期的市場(chǎng)運(yùn)作。城中村改造后。村民通過(guò)自主開(kāi)發(fā)獲利。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進(jìn)行整體開(kāi)，政府加以規(guī)劃和控制。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。通過(guò)正規(guī)手段開(kāi)發(fā)的“城中村’土地，仍然會(huì)受到市場(chǎng)的影響，較過(guò)高的開(kāi)發(fā)成木。若通過(guò)該模式進(jìn)護(hù)村中村”改造，市政府總共需要投入萬(wàn)元，僅前其一次性投入就達(dá)萬(wàn)元。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。勝利村多次征地，農(nóng)民對(duì)政策法規(guī)熟悉，對(duì)征地工作作經(jīng)驗(yàn)豐富。弊:大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。有利于整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。上有政策可依，有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可用，無(wú)論如何都不會(huì)出現(xiàn)原則性錯(cuò)誤。利：符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當(dāng)，后遺癥少。征收的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進(jìn)行整體規(guī)劃后。采取征地拆遷的方式將帷個(gè)集休土地征收為有建設(shè)用地。整體開(kāi)發(fā)。(一)采取政府主異，集中安置。只有通過(guò)城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。在原村民的新生代中。歸根結(jié)底就是人的問(wèn)題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。有非常重大的意義。(四)對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會(huì)大量的涌入到江，如果勝利沒(méi)有足夠合適的房源來(lái)安置他們，因素激增，報(bào)告中說(shuō):他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體。(三)龐大的邊緣人群和外來(lái)人群的需要合理妥善的安置。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補(bǔ)，城中村改造就是一個(gè)契機(jī)和示范，他們是否在城市受到公平正義的對(duì)待。解決三農(nóng)問(wèn)題的根木出路就是減少農(nóng)民。(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對(duì)城中村進(jìn)行改造。找到一個(gè)平衡的契合點(diǎn)。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來(lái)源得到解決。(五)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性改造工積，不是點(diǎn)利性質(zhì)工積。所以，鯉負(fù)江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長(zhǎng)期發(fā)展做好準(zhǔn)備。根據(jù)調(diào)查，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在8001000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個(gè)少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無(wú)安置r人的住宿地，可以預(yù)見(jiàn)，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近工業(yè)園，所帶來(lái)的低成本務(wù)工人的安置問(wèn)題，必然要在勝利村得到解決。(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對(duì)村集體土地的開(kāi)發(fā)路了。(三)是對(duì)村集體土地自主開(kāi)發(fā)的一個(gè)探索。通過(guò)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不們解決了農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問(wèn)題。以深圳大沖村為例，在二十年里。通過(guò)城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過(guò)商業(yè)運(yùn)作、開(kāi)發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡(jiǎn)陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對(duì)比，所以居民強(qiáng)烈的要求政府對(duì)其居住地進(jìn)行城市化改造?！俺侵写濉案脑觳煌谡鞯夭疬w。(一)是以村民自愿開(kāi)展改造為主。支持“城中村”改造。且相關(guān)稅費(fèi)能得到減免。政府提供政策和資金支持。近年來(lái)，我村發(fā)展經(jīng)濟(jì)的措施以及成果：1；路燈3公里；勝利小學(xué)球場(chǎng)。我村年平均氣溫為21.，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候。我村轄29個(gè)村民小組，在冊(cè)戶數(shù)293戶，人口1505人；全村總面積2。一、現(xiàn)狀。因地制宜。我國(guó)也沒(méi)有相關(guān)系統(tǒng)的政策來(lái)指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個(gè)特殊性極強(qiáng)的問(wèn)越。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過(guò)程中所無(wú)法避免的，是一個(gè)世界性的難題。這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地。因?yàn)榉N種原因沒(méi)有被納入城市規(guī)劃建設(shè)。在改造過(guò)程中，我們一定堅(jiān)持解放思想，實(shí)事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī)律，大膽探索，勇于創(chuàng)新，快出經(jīng)驗(yàn)，多出成果，圓滿的完成市委市政府交予的任務(wù)。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民的利益也得到更充分的保障，實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中還可以對(duì)各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過(guò)高，且容易激化干群矛盾，村民的利益沒(méi)有得到更為充分的保障。村集體對(duì)改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。開(kāi)發(fā)商在安置地為村民修建安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人頭（X平方/人）分配居住面積，多退少補(bǔ)?；蛞浴稗r(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)”等名義將土地劃撥給開(kāi)發(fā)商，或就在集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以租憑的名義進(jìn)行銷售。即按征地政策對(duì)村民的原住房進(jìn)行評(píng)估后，進(jìn)行補(bǔ)償，消除村民因原住房的差異對(duì)安置產(chǎn)生的矛盾。具體步驟：引進(jìn)一個(gè)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，與村集體組成開(kāi)發(fā)公司，村集體占一定股份，不參與管理。相關(guān)政策：征地拆遷政策。栗腳村有大量的被征地的失地農(nóng)民，他們只按政策得到了一筆較低的補(bǔ)償款，生活來(lái)源并無(wú)保障，所以城中村改造必然要面對(duì)來(lái)自他們的阻力。弊：違背集體土地使用政策。村民通過(guò)入股合作的方式獲利，并解決了生活來(lái)源的問(wèn)題?？梢酝ㄟ^(guò)招拍掛的方式以接近評(píng)估價(jià)值的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，再由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)運(yùn)作，所得利潤(rùn)需用來(lái)對(duì)村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。該模式是指，通過(guò)引入開(kāi)發(fā)商與村集體共同組建開(kāi)發(fā)公司，村集體占一定股份，不參與管理，對(duì)除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作。A公司按規(guī)劃進(jìn)