【正文】 商住價格倒掛”現(xiàn)象會有所緩解。隨著價格的回落，銷售量也會有所增長。一方面，企業(yè)總是追求利潤的最大化，開發(fā)企業(yè)在不差錢”情況下不會主動降價，即使降價幅度也不會太大。因此，5月份房價上漲持平，6月份房價下降。6月份本市月度成交超過1萬平米的9個樓盤中，有8個是綠地、保利、復地、恒盛等知名企業(yè)的優(yōu)惠促銷樓盤。不久，萬科宣布實行優(yōu)惠促銷。其表現(xiàn)是繼續(xù)2009年的豪宅領漲。%但從價格走勢上看是先揚后抑，%2月份持平，%%5月份持平，% 2010年14月上海商品住房價格繼續(xù)上漲，4月份商品住房價格水平創(chuàng)出歷史新高。圖12009年7月2010年6月上海市場化商品住宅銷售情況數(shù)據(jù)來源：民間機構網(wǎng)上監(jiān)測。辦公樓和商業(yè)用房的銷售量增長的原因，首先是住宅建設和成交區(qū)域的不斷外延帶動了周邊商辦用房的銷售；其次，上海近幾年來房價的商住倒掛”現(xiàn)象使得部分投資客由投資住宅轉為投資商辦樓；同時，部分開發(fā)企業(yè)迎合自住型購房者的需要，建設了一批小戶型、可居住的辦公用房。三是2009年下半年和2010年34月份住宅價格上漲過快，房價過高也抑制了購房需求。分析商品住房銷售下降的原因，一是20052008年商品住房用地供應逐年下降，使得近年來竣工面積和批準預售面積逐年減少。三）商品住宅成交量明顯下降，住房價格沖高回落 2010年上半年，上海商品房供銷雙降。2010年下半年，上海繼續(xù)推進保障性住房的建設，全年房地產(chǎn)投資總額將保持同比較快增長，但受到市場銷售不暢的影響，市場化商品房的投資節(jié)奏將有所放緩，使得環(huán)比增幅下降。三是2009年開發(fā)企業(yè)大筆銷售資金回籠和籌資渠道相對寬松。二是上半年延續(xù)了2009年下半年投資快速增長的慣性，2010年上半年開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)和購置土地規(guī)模增長較快。%為5年來最大增幅。二）保障性住房投資大幅增長，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長較快 十一五”期間，上海的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)“規(guī)模大、增幅小”格局，總體把控謹慎。從土地價格來看，一方面上半年三次上調存款準備金率和房地產(chǎn)市場銷售低迷，將影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，從而制約企業(yè)的拿地力度；另一方面在上海建設“兩個中心”背景下，中心城區(qū)的可供居住用地有限，舊城改造的成本居高不下，地價的上漲壓力依然存在因此，下半年地價總體水平將有所下降，但下降的幅度不會太大（如：7月2日閘北彭浦456街坊地塊以底價成交，樓面地價12002元/平方米，而該地塊周邊的房價在20000元/平方米以上）但中心城區(qū)的地價仍然維持高位，即使上漲，漲幅也將繼續(xù)回落。2010年下半年，隨著保障性住房建設的推進，土地供應尤其是住宅用地的供應仍將大幅增長。該地塊12家企業(yè)競價，溢價率431%6月23日旭輝集團（民企），樓面地價5507元/平米，溢價率136%為上半年居住用地的最高溢價率，明顯低于2009年的溢價率水平。2月12日，華僑城（央企），成為全國單價地王。2010年上半年上海地價呈先高后低走勢。一）住宅用地供應大幅增加，土地價格漲幅回落 繼2009年上海加大住宅用地供應以后，2010年上半年，本市繼續(xù)加大住宅用地的供應力度，% 從住宅用地出讓的價格看：2010年上半年，地價漲幅有所回落。預計下半年觀望氣氛仍將持續(xù)，商品住房價格會出現(xiàn)實質性松動和區(qū)域結構性的調整，但總體房價水平的下降空間不大。由于新增供應量的相對不足，住房價格繼續(xù)高位運行，成交量下降。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國內外經(jīng)濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率的彈性。2010年上半年，；。2010年上半年，中國人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結構優(yōu)化、風險防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，；從2010年2月25日起，；從2010年5月10日起。1提高存款準備金率。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個人購買經(jīng)濟適用住房貸款實施細則（試行）規(guī)定經(jīng)濟適用房的貸款額度以戶為基礎，由借款人和共同借款人分別計算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發(fā)生三期以上逾期時，可申請增加補充還款人償還貸款。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”投資者權益可依法轉讓。2010年6月8日，建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、國稅總局、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》建保[2010]87號）要求按照政府組織，社會參與的原則，通過新建、改建、收購、市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集房源，供城市中等偏下收入住房困難家庭承租。2010年5月25日，國家稅務總局下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》國稅發(fā)[2010]53號）要求各級稅務機關與有關部門協(xié)調配合，加強領導，強化征管，配備骨干，集中精力加強管理，全面組織清算；同時要求各地使預征率更加接近實際稅負水平，東部地區(qū)預征率不得低于2%保障性住房除外）通知強調，各地要有針對性地選擇35個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。要加大對捂盤惜售等違法違規(guī)行為的查處力度；要加強和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，及時準確地向社會公布市場信息；要鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點。通知明確：未取得房屋預售許可證的項目不得以認購、預定、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等費用。2010年3月26日，國土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項整治工作方案》國土電發(fā)[2010]28號）要求于2010年3月至2010年7月專項整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應別墅用地和閑置土地問題。通知還要求省級管理部門每年3月底前，上報本住房和保障性住房用地供應計劃，公開土地出讓和劃撥結果、土地開發(fā)利用信息和違法違規(guī)用地查處結果。第三條中“對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）貸款首付比例不得低于40%貸款利率嚴格按照風險定價”第五條中，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”第六條中，國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。2010年1月1日，市政府辦公廳轉發(fā)市農(nóng)委、市規(guī)劃國土資源局《關于本市實行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策推進農(nóng)民宅基地置換試點工作的若干意見》滬府辦發(fā)[2010]1號）明確了試點的基本原則、具體條件、政策措施、工作程序和組織領導，規(guī)定在符合規(guī)劃、85%以上農(nóng)戶同意置換的地區(qū)推進宅基地置換試點，同時確保置換項目區(qū)內建設用地總量不增加，耕地面積不減少。2009年12月30日，市公積金管理中心下發(fā)《關于2010年執(zhí)行住房公積金個人購房貸款政策的通知》滬公積金[2009]75號）人均住房面積低于本市平均水平的家庭再次貸款購買第二套普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的每戶家庭最高貸款限額為40萬元（有補充住房公積金的最高60萬元）對投資投機性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。2009年12月29日，上海市房管局、市財政局、市地稅局、市建交委、市規(guī)土局五部門發(fā)布《關于本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》滬府辦發(fā)[2009]58號）共四項15條。2009年12月14日，國務院常務會議明確提出“加強市場監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲”四項措施：1增加普通商品住房的有效供給；2繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；3加強市場監(jiān)管；4繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。其中第七條，2010年1月1日，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。一）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 2010年上半年，國務院先后四次（兩次常務會議、兩次發(fā)文）出臺房地產(chǎn)市場調控政策措施，調控的力度逐次加強，上海堅決貫徹國務院宏觀調控的政策措施。3月份一些大城市房價快速上漲、地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日報等中央媒體連續(xù)針對高房價、土地財政和住房制度等問題發(fā)表評論。2009年12月份國務院開始對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，遏制部分城市房價過快上漲。%，；，%。六）房屋拆遷 2010年上半年，全市拆遷居住房屋面積274萬平方米，比上年增長 %動遷居民戶數(shù)17700戶，%。% 2010年6月末，比年初增加2%，%，% 2010年上半年，全市存量房（二手房），%。2010年上半年，%；，% 四）房地產(chǎn)交易 2010年上半年，全市商品房批準預售714萬平方米，%。%，%，%，% 三）房地產(chǎn)開發(fā)建設 2010年6月末，%；，%住宅施工面積中。其中，%住宅建設投資中。一、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場的基本情況 一）土地供應 2010年上半年，全市共計出讓國有建設用地使用權206幅1087公頃，比上年同期（以下簡稱同比）%，%居住用地中，2010年新增182公頃。在家長獲取課外輔導機構信息的渠道方面，報紙、雜志、電視、互聯(lián)網(wǎng)和戶外宣傳單都占據(jù)了一定比例，因此這些也是以后宣傳的主要媒體渠道，此外學校老師推薦也占了15%左右的比重，這也是在學校通路宣傳和渠道公關的機會點。說明整個家教市場的潛力還是相當大，且家長對課外輔導的形式接受度和傾向性還是相當高的。低于3999(4人)% 未填:(3人)%從目前的調研結果看，可以形成如下總結：上海的消費者對家教公司的整體情況并不了解，在家長心目中也沒有任何一家教育機構可以在目前市場上占據(jù)絕對優(yōu)勢，雖然消費者對華浦、學大、新東方這樣的機構或有耳聞，但這個市場品牌混雜繁多，真正在家長心目中的旗艦品牌并未形成。其他(2人)%未填:(136人)%5．您送孩子參加課外輔導，是希望能？（請選擇并排序，可多選）□提高學習成績(111人)%□作為平時學校教育的補充(78人)%□為考入重點學校作準備(36人)%□其他（1人）%，并按重要程度為其打分（可多選）（繼續(xù)追問）□教學效果（146人）%□教學環(huán)境（58人）%□收費合理（52人）%□名師（40人）%□交通便利（37人）%□知名度（35人）%□規(guī)模（29人）%□朋友推薦（25人）%□課程設置（18人）%□小班教學（11人）%7．您是通過何種渠道獲取課外輔導機構的信息？（請選擇并排序，可多選）□ 互聯(lián)網(wǎng)（67人）%□ 電視（59人）%□ 報紙（51人）% □ 廣告宣傳單(43人)%163。沒有感興趣的課程(9人)% 163。覺得沒有效果(25人)% 163。 是(23人)%未填:(156人)%？（可多選）163。 否(28人) %未填:(13人) %？163。三、家教市場消費者調研分析市場調查問卷統(tǒng)計結果(210份有效問卷統(tǒng)計)？（可多選）（無提示說出兩三個）(40人)%(34人)%(24人)%(21人)10%(12人)% (10人)%0%未填:(69人)%2．您的孩子是否正在或曾經(jīng)參加課外輔導的課程？ 163。在價格上，學大的價格定位偏高，目前平均價格在100150元/課時（1小時），以高中為例：高中62課時以下為150元/小時，62102課時為140元/小時，102192課時為135元/小時，192298課時為130元/小時，298418課時為125元/小時。目前學大在上海的網(wǎng)點共有5家，分別為：徐匯校區(qū)：上海市徐匯區(qū)凱旋路3500號華苑大廈2號樓12層D座；黃浦校區(qū)：上海市黃浦區(qū)黃河路355號雅州大廈1號樓5層519室；虹口校區(qū)：上海市虹口區(qū)東江灣路188號（空間188）D座222室；浦東校區(qū)：上海市浦東區(qū)商城路303號申金大廈裙樓二層A座；楊浦校區(qū)（新）：上海市楊浦區(qū)四平路2158號富慶國定大廈12層1201室。目前學大遍布全國共19個城市：北京、上海、廣州、天津、成都、武漢、杭州、太原、濟南、哈爾濱、南京、重慶、沈陽、石家莊、深圳、長沙、大連、西安、鄭州。在師資方面，學大也擁有較強的師資力量，特聘各地區(qū)重點中小學專兼職教師、特高級教師，均為