【正文】 具體的服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，方便日后的服務(wù)。”歐洲新城業(yè)主委員會(huì)主任張澤仁告訴記者，《辦法》新增了諸如車位費(fèi)用、清雪費(fèi)用等價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這些細(xì)化分類的實(shí)施，降低了業(yè)主和物業(yè)的糾紛。對(duì)認(rèn)真整改達(dá)到要求的物業(yè)企業(yè)，可回到原標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于不認(rèn)真整改的，經(jīng)考核確認(rèn)后可以降低服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，直至辭退?！掇k法》第十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實(shí)行日常考評(píng)制度，對(duì)于連續(xù)兩次考核不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按級(jí)差物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下浮10%的處理，對(duì)于連續(xù)考評(píng)不合格的，應(yīng)降低級(jí)差物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)與信用掛鉤 服務(wù)不合格將被清退《辦法》第六條規(guī)定，暫時(shí)未達(dá)到《辦法》規(guī)定的一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，通過改造硬件和提升服務(wù)，達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，可執(zhí)行基礎(chǔ)服務(wù)和一級(jí)級(jí)差服務(wù)的成本標(biāo)準(zhǔn)（不含綠化費(fèi)），例如，（＋）。養(yǎng)護(hù)費(fèi)和電梯基礎(chǔ)費(fèi)?？顚Ｓ谩掇k法》第二十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中的共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)中的基礎(chǔ)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主預(yù)購(gòu)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，獨(dú)立核算、?？顚Ｓ?、結(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆?。《辦法》第十七條規(guī)定與住宅配套建設(shè)使用的單體車庫(kù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取?！掇k法》規(guī)定裝修管理費(fèi)按照不超過5元/平方米（建筑面積）標(biāo)準(zhǔn)收取，并明確規(guī)定物業(yè)企業(yè)收取裝修管理費(fèi)以后不得以任何形式收取其他與裝修有關(guān)的費(fèi)用。公共空間經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主《辦法》第二十條規(guī)定，對(duì)于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽訂裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī)定?！掇k法》由原來(lái)按照建筑面積測(cè)算改為按綠化面積測(cè)算后，將綠化面積年總成本再按月按建筑面積分?jǐn)?。此外，“綠化養(yǎng)護(hù)”項(xiàng)目成本也有所改變。屋面維修、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護(hù)這4個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，是從原物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中“共用部位維修養(yǎng)護(hù)”部分單設(shè)出來(lái)的，此標(biāo)準(zhǔn)已高于原四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)“共用部位維修養(yǎng)護(hù)”8項(xiàng)服務(wù)成本標(biāo)準(zhǔn)的總和?！掇k法》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責(zé)任險(xiǎn)，費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)面積分?jǐn)?。同時(shí)，室內(nèi)停車場(chǎng)泊位物業(yè)費(fèi)與熱費(fèi)分別收取。室內(nèi)停車泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行平面和立體車位兩檔價(jià)格，平面車位物業(yè)費(fèi)80元/月，有塑膠地膜90元/月；立體車位物業(yè)費(fèi)110元/月，有塑膠地膜120元/月。特有物業(yè)服務(wù)包括電梯管理、車輛管理、裝修管理、公共責(zé)任險(xiǎn)等4項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。其中，清冰雪服務(wù)，一、三；公共秩序維護(hù)，一級(jí)和四級(jí)之間定價(jià)成本相差較大，四級(jí)是一級(jí)的4倍，主要是小區(qū)的封閉和智能化管理程度影響成本差異較大。這是所有物業(yè)企業(yè)必須達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)包括基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護(hù)、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護(hù)等5項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)包含二次加壓費(fèi) 電子門維護(hù)與過去不同，《辦法》將物業(yè)服務(wù)等級(jí)倒置，由原來(lái)的一級(jí)為最高等級(jí)變成最低等級(jí)，逐級(jí)上升，開放了服務(wù)等級(jí)設(shè)置，為今后更高等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定預(yù)留了空間，避免目前指導(dǎo)價(jià)格封頂導(dǎo)致的高端物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困境。13日，《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》正式實(shí)施，《辦法》將保潔、公共設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)等業(yè)主最關(guān)心的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化。江蘇省物價(jià)局、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2010年印發(fā)的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（蘇價(jià)服〔2010〕12號(hào)）同時(shí)廢止。第三十五條 本辦法由江蘇省物價(jià)局、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在各自職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。第七章 附 則第三十三條 各地應(yīng)依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)上一級(jí)價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定予以處罰：（一）超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（二）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的；（三）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（四）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的；（六）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；（七）未按法定要求公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r的；（八）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格主管部門，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)價(jià)格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，嚴(yán)禁以保證金、押金等形式變相收費(fèi)。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。鼓勵(lì)實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制管理。第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本和收支管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)等單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。第五章 行為規(guī)范管理第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。第二十四條 新建住宅小區(qū)實(shí)行門禁出入證（卡）管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置不少于4張出入證（含IC卡等）；業(yè)主大會(huì)成立后，實(shí)行出入證管理的，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定。代收代交費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)?，已?jì)入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復(fù)收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)約定向委托單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。代辦服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由合同雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。特約服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。除前款規(guī)定以外，根據(jù)合同約定允許其他外來(lái)車輛進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時(shí)停車的，在約定時(shí)限內(nèi)免交汽車停放費(fèi)。其管理辦法由省價(jià)格主管部門會(huì)同省物業(yè)管理、民防等行政主管部門另行制定。第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，其汽車停放費(fèi)、租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)確定。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)與使用人合同約定。同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的汽車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致，地下與地面的汽車停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持合理比價(jià)。汽車停放費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收?。蛔饨鹩绍囄粚Ｓ腥嘶蚬芾碚吒鶕?jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。租金是車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費(fèi)用。第三章 汽車停放收費(fèi)管理第十四條 汽車停放費(fèi)和租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由省轄市、縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限，制定、公布本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并適時(shí)調(diào)整。因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，在一定時(shí)期內(nèi)，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納，減免期限和具體標(biāo)準(zhǔn)由各省轄市價(jià)格主管部門確定。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計(jì)費(fèi)面積。非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務(wù)的車位、車庫(kù)。第十一條 住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用一般由下列因素構(gòu)成：（一）管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九）管理費(fèi)分?jǐn)偅唬ㄊ┙?jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用；（十一）法定稅費(fèi)以及合理利潤(rùn)。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化需要調(diào)整，或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第八條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，普通住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在價(jià)格主管部門公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，通過公開招投標(biāo)或協(xié)議方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。改變用途用于經(jīng)營(yíng)的住宅，其物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合管理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第