【正文】 。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。對開發(fā)建設規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設單位應提供社區(qū)用房的建設成本價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內統(tǒng)一購買。在開發(fā)建設過程中，各相關職能部門應嚴格按渝府發(fā)[2005]86號和渝國土房管發(fā)[2006]548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應公布服務費的收支情況。前期物業(yè)收費價格應報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標市場。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內設專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領導掛帥的xx區(qū)物業(yè)管理領導小組及領導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責任保險制度。（四）建立健全xx城區(qū)物業(yè)管理體制機制的建議和措施完善物業(yè)管理的建章立制。加強組主委員會成員的培訓。３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《xx市物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質量進行鑒定。確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。物業(yè)服務收費應實行明碼標價,將收費項目和標準及收費辦法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建議區(qū)政府組織水電氣供應部門和物業(yè)協(xié)會進一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。實施分類管理。（二）加快xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施加大政府政策扶持力度。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。三、完善物業(yè)管理的建議和措施（一）加強xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務的建議和措施１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。據(jù)調查，xx區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務企業(yè)占22％。物業(yè)服務缺乏市場競爭機制。而xx燃氣公司和中法水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。物業(yè)管理體制不完善。其次，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。首先,物業(yè)管理立法滯后。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。組成業(yè)主委員會的人員結構不夠理想。業(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責權不明。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權向物業(yè)公司催收，最后導致對住戶停止供應水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。（3）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區(qū)改造。老住宅小區(qū)基礎設施差，缺乏專項維修基金。（3）建管不分帶來的問題。（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。③開發(fā)中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內的環(huán)境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。建設遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。三是農(nóng)轉非人員增多,住戶無力繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析物業(yè)服務費收取難。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有消化來源。二是政府沒有建立物業(yè)服務調節(jié)機制和平衡機制。據(jù)調查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結果表明：有213家企業(yè)虧損。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質不高。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。物業(yè)企業(yè)服務意識不強。但從總體看，發(fā)展參差不齊。二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析物業(yè)服務公司小、弱、散突出。按照《xx市物業(yè)管理條例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[2007]280號）和《關于物業(yè)管理若干問題的指導意見》（渝國土房管發(fā)[2006]548號）文件中有關職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關部門的配合，但區(qū)內各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。（四）xx城區(qū)物業(yè)管理行政體制機制現(xiàn)狀在《物業(yè)管理條例》及《xx市物業(yè)管理條例》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務，對社區(qū)內物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調。%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀截止2007年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。房屋公共維修金的歸集和使用情況。截至2007年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)農(nóng)轉非安置房共計77幢。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質，全部移交給房管局，納入國家公房管理。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達到了90%。（2）社會集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。由單位聘請人員進行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。（1）單位自管房：包括機關自管房、群團自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達到100%。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務的約50家，從業(yè)人員約2850人。（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發(fā)展。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。物業(yè)管理調研報告1物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。第二篇：物業(yè)管理調研報告物業(yè)管理調研報告該怎么寫呢？以下是小編為大家收集的2篇物業(yè)管理調研報告。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。建立物業(yè)招投標競爭機制。從房屋預售開始，物業(yè)管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點，積累經(jīng)驗，后期穩(wěn)步推進。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務意識。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務時，職能部門應提供便民服務通道。共同幫助物業(yè)公司調解糾紛，協(xié)調矛盾，特別是解決公共服務、戶籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。按照屬地管理的原則，成立黨組織領導下，由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)構成的三方聯(lián)動的社區(qū)服務工作新機制，實現(xiàn)雙向進入、交叉任職，業(yè)主委員會成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會黨組任職，社區(qū)居委會干部義務擔任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任。（四）建立健全物業(yè)管理新機制的建議和措施。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在房管、公安部門的指導監(jiān)督下按程序進行，并將有關材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。對小區(qū)業(yè)