【正文】 地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增勢，但增速將放緩；216。216。從上述分析首先可以判斷，本輪調(diào)控與上一輪有本質(zhì)的區(qū)別，不大會出現(xiàn)如1993年那樣，以犧牲房地產(chǎn)作為平抑宏觀經(jīng)濟的結(jié)果。l 銷售量2002年，％，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 ％。房價的穩(wěn)步上升是房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的重要表現(xiàn)。222 房地產(chǎn)市場需求的主要特征 對比分析l 房地產(chǎn)銷售價格1992年：％，；2002年：。1993年：商品房新開工率為126％，市場供給嚴(yán)重過量。l 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。1993年：％，超過了8％的上限。根據(jù)對10年來全國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的綜合分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場所謂“熱”的表現(xiàn)與1991993年出現(xiàn)明顯泡沫的情況是根本不同的。優(yōu)秀的管理班子和善于執(zhí)行的團隊，也是開發(fā)商的法寶，畢竟，所有的所有，都要靠團隊去做，專業(yè)的人才是企業(yè)第一競爭力，因此同景職業(yè)經(jīng)理人必須是一個九段整合師，不一定會看病，但必須會檢藥，因為房產(chǎn)開發(fā)與管理的整合能力是其首要條件。如此在運營資本的背后，同時也在經(jīng)營地產(chǎn)品牌，甚至還在運營城市未來。347 單一變復(fù)合。要有“門里的為第二，門外的才是第一”的配套思想。345 施工質(zhì)量：專家指出，每一個質(zhì)量問題后面都隱藏著三百多個不利因素，在購房人要求越來越高的今天，開發(fā)商與業(yè)主對簿公堂的事時有發(fā)生，企業(yè)和項目形象一旦受損，代價即經(jīng)濟效益，更不說品牌了。目前產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，大家都在吆喝綠色生態(tài)住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態(tài)、環(huán)保、綠色、大盤大規(guī)劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產(chǎn)品設(shè)計時要注意的，要請優(yōu)秀的設(shè)計師結(jié)合市場作產(chǎn)品，爛房子還賣個好價的時代早過了，以同景“好、特”產(chǎn)品取勝。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經(jīng)驗無品牌無人才，卻有合法土地開發(fā)”的“五無一有”的小企業(yè)，開發(fā)與運作50—100畝的小型房產(chǎn)項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。在對地塊作研判時，既要考慮經(jīng)濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規(guī)劃設(shè)計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。342 資金鏈：協(xié)調(diào)好個項目間資金鏈的關(guān)系，把握好開工時機，節(jié)約開發(fā)與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉(zhuǎn)。同景同時在4個地區(qū)操作項目，要充分認識到地區(qū)的差異性，在宏觀調(diào)控當(dāng)中，牢牢把握住差異性。335牢牢把握差異性“房地產(chǎn)地區(qū)性很強。334盡可能降低風(fēng)險。333調(diào)整項目運作模式。332拓寬融資渠道新規(guī)則的出臺，意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。而國家明顯還沒有作好這方面的準(zhǔn)備工作（銀行投資規(guī)?？刂圃?%7%以下、開始政府和銀行內(nèi)部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”的可能性。323關(guān)注央行的一些措施。32可能的風(fēng)險322 2005年是不可確定的一年，需慎重決策國內(nèi)宏觀政策還在調(diào)整，有很多不確定的因素可能產(chǎn)生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發(fā)商可能沒有地，同景現(xiàn)在資金基本充足，三個地區(qū)都有土地。322抓住市場空擋：最近出臺的各項宏觀調(diào)控的政策，對一些實力不強的開發(fā)公司所帶來的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。32面臨的機遇321市場規(guī)范，更適合同景同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)，也一直在身體力行，地產(chǎn)行業(yè)中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規(guī)范操作的市場中卻很難拿到好地。314第四波：比運營——有職業(yè)化、專業(yè)化團隊管理與運營的企業(yè)能留下。312第二波：比資源——資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。最后，我想說，信心比什么都重要，樹立永不言敗的信念是我們事業(yè)成功的基石。一是在現(xiàn)有員工中選有培養(yǎng)前途的定期組織學(xué)習(xí)，吸收別人的先進經(jīng)驗。建議四：采取走出去請進來的辦法解決管理上和服務(wù)中的問題。一個單位的正規(guī)秩序?qū)σ粋€單位建設(shè)所起的作用就像一個人鍛煉身體一樣，只要天天始終如一地去做，日積月累就會見到好的效果，就會強健你的“肌體”，就會使你精神矍鑠。也有利于消除廣大員工的種種偏見。建議采取承包經(jīng)營的做法，承包后公司按合同監(jiān)督檢查各部門的工作完成情況，搞好服務(wù)保障工作，但要把各部門的人員使用管理權(quán)徹底交還部門領(lǐng)導(dǎo)，各部門有權(quán)撤換增減本部門人員。根據(jù)以上存在問題，有以下幾點建議供參考：建議一：要徹底轉(zhuǎn)變思維方式，切實把公司的對外營銷放在第一位，切實把服務(wù)質(zhì)量放在第一位，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)樹立公司的形象。第三，管理人員、技術(shù)人員力量薄弱。雖然我們現(xiàn)在實行了效益工資制，但效益工資的管理上還比較粗放，有的任務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不切實際，沒有對每個人的工作情況進行具體的考核，除大的失誤造成經(jīng)濟損失處罰外，根本體現(xiàn)不出效益工資對員工工作積極性的調(diào)動作用。我認為公司目前主要存在以下幾個問題：第一，中層管理者的觀念存在一定的偏差。兩個月來，在管理、服務(wù)等環(huán)節(jié)出現(xiàn)了許多問題，發(fā)生這些問題的原因目前還尚未得到根本的解決。只是有感而發(fā)，有諸多不周詳?shù)牡胤?，也有得罪之處，希望不要過度聯(lián)想。酬金準(zhǔn)時發(fā)放到位。物流配送貨及時到位。辦事處的理想狀態(tài)；物流負責(zé)制，物流配送中心操作模式。要求市場產(chǎn)品單數(shù)、陳列比例八成較好、承擔(dān)廠家的活動責(zé)任，其他事項辦事處主管自主管理，公司只起到監(jiān)督權(quán)。業(yè)務(wù)和物流共同承擔(dān)房租、雜費。比如；兩天內(nèi)的事假權(quán)利、活動經(jīng)費使用權(quán)、工資發(fā)放參與權(quán)等。合理的制約機制和利潤機制，設(shè)立辦事處，主管要有絕對領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，對自己的隊員負責(zé)，對上層領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)。二、辦事處發(fā)展方向；建議；辦事處問題，現(xiàn)在辦事處其實歸根結(jié)底還是人的問題，選拔人的好壞直接決定和影響辦事處是否健康發(fā)展。罰不是目的，目的通過罰來激勵下次好好工作，要知道員工可以為公司省錢也可以費錢。建議；不要麻雀雖小，五臟俱全。怎樣才能發(fā)揮一個人干一個半人，甚至干兩個人的事情。吃飯的多了，干活的人少了。建議；有一句話很說明問題，在益佰只要沾個官字就可以吃皇糧了。碰到什么事情都變得斤斤計較，沒了保底不知道要跑多少人呢，公司就這樣渾渾噩噩的走，受傷的是誰就不言自明了。公司未必看得到，但是公司的人都沒有責(zé)任心做事情，如；杜遠年前我都說過還有1萬多的帳沒清理，財務(wù)的人誰都知道，誰都沒有處理，造成現(xiàn)在這樣樣子，可是我提醒至少有三次，再說罰款問題，因為收入本來就不高，再罰幾百，得到的錢甚至不夠養(yǎng)家糊口的，會好好干嗎。遲到罰10塊，起到的效果比罰幾百到幾千還要好。一味扣罰，甚至澄清事實還是被罰，沒有緩和余地，你想一下他會好好干嗎？他會想辦法處處維護自己的利益，公司利益與不顧，甚至給公司對著干，公司發(fā)展會好嗎？現(xiàn)在辦事處人員遲遲撬不定，