【正文】 業(yè)管理工作的人都能從中得到強(qiáng)烈的共鳴。一方面是上帝，一方面是管家，另一方面是打罵都要笑臉相迎。這既是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展失衡，缺乏普遍的物業(yè)管理消費(fèi)能力，使不同地域?qū)ο冗M(jìn)物管方式的接受能力和接受程度大相徑庭。2．現(xiàn)實(shí)的無奈(1)缺乏中國(guó)物業(yè)管理的客觀認(rèn)識(shí)我們不能只看到深圳、上海、北京等物業(yè)管理發(fā)達(dá)的城市，這些城市只是中國(guó)龐大版圖中的幾個(gè)點(diǎn)而已。另外，個(gè)別業(yè)主的道德水平也阻礙物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，亂丟垃圾、亂停車、拒繳費(fèi)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而且個(gè)別業(yè)主對(duì)小家庭很看重，家庭裝修富麗堂皇，而對(duì)社區(qū)環(huán)境漠不關(guān)心。(4)業(yè)主層面由于我國(guó)長(zhǎng)期的住宅消費(fèi)模式是福利型的，有些業(yè)主們還不大習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)的模式，甚至有些業(yè)主根本不清楚什么是物業(yè)，認(rèn)為收取管理費(fèi)是亂收費(fèi)，產(chǎn)生抵觸情緒，到處告狀。(3)物業(yè)管理企業(yè)層面我國(guó)的物業(yè)管理公司有很大一部分是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下遺留下的房管所轉(zhuǎn)軌組建而成的，或由大型企事業(yè)單位在機(jī)構(gòu)改革中逐步推向社會(huì)的后勤科室轉(zhuǎn)變而來的，他們總以以前的房老大自居，思想觀念落后，仍沿用過去福利型的封閉式管理模式，惰性極大，管理內(nèi)容單一，缺少對(duì)物業(yè)和物業(yè)使用人的綜合服務(wù)精神，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)依法管理力度不大，一些管理措施不到位，物業(yè)管理的立法還相對(duì)滯后，層次不高，住戶房管法律意識(shí)淡薄，業(yè)主與物業(yè)管理人員之間因某些瑣事經(jīng)常發(fā)生沖突，甚至有惡性事件發(fā)生，使物業(yè)管理人員受到身心傷害。1．物業(yè)管理行業(yè)的先天之不足(1)行業(yè)與法規(guī)政策層面物業(yè)管理對(duì)象包括房屋、配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境，涉及錯(cuò)綜復(fù)雜的人與物、人與人的關(guān)系，矛盾時(shí)有發(fā)生。(二)道遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)的無奈“路漫漫，其修遠(yuǎn)兮”，這句話正好概括物業(yè)管理行業(yè)目前所面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。而當(dāng)介人物業(yè)管理后，物業(yè)管理企業(yè)為了理順業(yè)主、開發(fā)商和自身的關(guān)系，提供高品質(zhì)的服務(wù)，必須事先將三者的權(quán)益關(guān)系明了化，以避免日后的種種矛盾。為什么我們自己的東西要靠別人證明呢?歸根到底是我們的法律尚不夠健全。5．維護(hù)業(yè)主權(quán)益的需要我們買電視機(jī)，可能不用誰給你發(fā)一個(gè)證，證明電視機(jī)是你的。根據(jù)目前政府公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)從事物業(yè)管理的人員為230萬人，但據(jù)業(yè)界權(quán)威人士保守估計(jì)至少應(yīng)有300萬。4．為國(guó)家吸納城鄉(xiāng)剩余勞動(dòng)力的需要物業(yè)管理就其服務(wù)性質(zhì)而言，屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。深圳萬科物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理實(shí)行零干擾服務(wù)，中海物業(yè)管理公司推行的氛圍管理等。人們對(duì)居住的要求愈來愈高，物業(yè)管理企業(yè)要順應(yīng)發(fā)展的要求，在物業(yè)管理中不能僅僅滿足于常規(guī)性管理，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同的物業(yè)硬件和業(yè)主需求，創(chuàng)設(shè)并提倡新型高品質(zhì)的生活方式，來體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的人文關(guān)懷。在社區(qū)行政事務(wù)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起到了相當(dāng)?shù)妮o助作用，有效協(xié)助了有關(guān)政府部門開展工作。2．輔助社區(qū)管理行政事務(wù)的需要社區(qū)是社會(huì)的單元結(jié)構(gòu)，社區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人不是獨(dú)立存在的，它總是受一定的行政區(qū)域范圍內(nèi)國(guó)家行政機(jī)構(gòu)的管理，如街道辦事處、居委會(huì)、派出所等，相應(yīng)地會(huì)實(shí)行計(jì)劃生育管理、流動(dòng)人口和固定人口管理、治安管理等l3J。物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)部門中一個(gè)重要的行業(yè)，為城市居民提供全方位服務(wù)是其的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。(一)任重，歷史的寄托1．城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求城市現(xiàn)代化主要是指城市服務(wù)的現(xiàn)代化。隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，一個(gè)適應(yīng)現(xiàn)代化建設(shè)的城市管理的新體制將展現(xiàn)在國(guó)人面前?！蔽飿I(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)無疑已經(jīng)成為城市管理居民生活中不可缺少的部分了。一、和諧社會(huì)賦予物業(yè)管理行業(yè)的歷史使命福特汽車公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官比爾社會(huì)和諧是社會(huì)各個(gè)階層，各個(gè)行業(yè)相互和諧的總和。這些思想雖然帶有不同時(shí)代和提出者階級(jí)地位的烙印，但都在一定程度上反映了廣大人民群眾對(duì)美好生活的向往。我國(guó)歷史上就產(chǎn)生過不少有關(guān)社會(huì)和諧的思想。最后從政府導(dǎo)向方面提出幾點(diǎn)有益于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的建議。第三篇：優(yōu)化物業(yè)管理構(gòu)建和諧社會(huì)內(nèi)容提要：實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧，建設(shè)美好社會(huì)，始終是人類孜孜以求的一個(gè)社會(huì)理想。在各項(xiàng)配套法規(guī)與細(xì)節(jié)未出臺(tái)前，則可以考慮先由政府行業(yè)主管部門，以文件形式指導(dǎo)解決相關(guān)問題，避免矛盾的進(jìn)一步發(fā)展與加劇。個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)因缺乏有效學(xué)習(xí)而沉醉在理所當(dāng)然的“管理者”角色里，沒有依照相關(guān)規(guī)定，自己想怎么干就怎么干，成為物業(yè)管理行業(yè)的害群之馬，這些則應(yīng)由主管部門查處糾正。因此，物業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)依法維權(quán)。對(duì)于物業(yè)公司來說，業(yè)主、業(yè)委不一定就是弱勢(shì)群體，實(shí)踐中住戶往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服務(wù)費(fèi)，而物業(yè)企業(yè)卻沒有很好的辦法應(yīng)對(duì)解決。由于歷史的原因，物業(yè)管理企業(yè)普遍一直為水、電等公用事業(yè)部門無償向業(yè)主、使用人代收水、電費(fèi)用，甚至承擔(dān)因業(yè)主、使用人拖欠、拒交水電費(fèi)而墊付，物業(yè)管理企業(yè)“賠了夫人又折兵”。物業(yè)管理公司主要是按照服務(wù)承諾落實(shí)相應(yīng)的防范措施，住戶、使用人不能認(rèn)為交了物業(yè)管理費(fèi)用，就可以放松警惕性，應(yīng)以積極的態(tài)度做好個(gè)人和家庭的安全措施，防患于未然。物業(yè)管理治安防范不是看家護(hù)院。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并非越低越好。不少人習(xí)慣于過去住房的福利型政策，對(duì)物業(yè)管理“誰受益，誰付費(fèi)”原則不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理費(fèi)。經(jīng)了解，有關(guān)物業(yè)管理咨詢投訴情況，其中認(rèn)為配套不齊全、規(guī)劃不到位、質(zhì)量有問題等所占比例較大，屬對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不作為的有效投訴并不多。住戶對(duì)物業(yè)管理的咨詢不等于是對(duì)物業(yè)管理投訴。物業(yè)管理企業(yè)不是什么都管。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)目的相同。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等關(guān)系。依據(jù)物業(yè)管理法律的指導(dǎo)思想，以及物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和物業(yè)管理的現(xiàn)狀，當(dāng)務(wù)之急是解決物業(yè)管理面臨的觀念認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤與法規(guī)滯后二大主要問題，推動(dòng)和諧社會(huì)的建立。物業(yè)管理涉及方方面面，一些糾紛問題的解決上，主管部門因缺少可依據(jù)的配套法規(guī)與細(xì)節(jié)難以出據(jù)權(quán)威意見，造成公說公有理婆說婆有理。配套法規(guī)政策規(guī)定實(shí)施細(xì)則嚴(yán)重滯后。其做為一個(gè)非經(jīng)濟(jì)組織同經(jīng)濟(jì)實(shí)體的物業(yè)公司訂立委托管理合同在法律上不對(duì)等，表現(xiàn)在業(yè)委會(huì)對(duì)其他住戶與物業(yè)公司造成損失時(shí)無賠償責(zé)任和能力。究其原因，主要是業(yè)主不了解物業(yè)管理，他們對(duì)“物業(yè)管理”認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)導(dǎo)致了許多不必要的麻煩。不同物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)不同類型的物業(yè)，不同管理服務(wù)項(xiàng)目，不同物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部等有關(guān)規(guī)定，分別測(cè)定出不同物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)行政主管部門備案后施行，這才是最科學(xué)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、產(chǎn)生以上問題的原因主要有以下三方面：觀念落后，認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤：A、關(guān)于物業(yè)管理：物業(yè)管理是針對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化發(fā)展?fàn)顟B(tài)而產(chǎn)生的，業(yè)主自管則不在《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整范疇，不屬于條例規(guī)定和承認(rèn)的物業(yè)管理。很多物管企業(yè)因攤子過大，管理跟不上，人才匱乏而運(yùn)營(yíng)不下去，再加上整個(gè)行業(yè)面臨的共性現(xiàn)實(shí)困難問題，一些急劇擴(kuò)大規(guī)模的物業(yè)公司其物業(yè)管理主業(yè)大多出現(xiàn)虧損，不得不退出部份樓盤的管理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要完備的“游戲規(guī)則”，配套法規(guī)出臺(tái)少，出臺(tái)的也不細(xì)，大多不具有較強(qiáng)的可操作性，這就造成出了問題難以統(tǒng)一思想與認(rèn)識(shí)，并逐步使分歧加大矛盾加深，個(gè)案不能得到很好解決，時(shí)間推移則形成面性問題。還有政府未下力氣引導(dǎo)群眾對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)形成正確認(rèn)識(shí)，造成其社會(huì)認(rèn)可度偏低。物業(yè)投訴產(chǎn)生的重要原因，一方面是物管企業(yè)提供的服務(wù)和住戶期望與理解產(chǎn)生了一定差距。由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模普遍較小，開發(fā)方大多自行組建物管公司或成立物業(yè)管理處等，直接形成了一般物業(yè)企業(yè)難以快速實(shí)現(xiàn)高規(guī)格和大規(guī)模發(fā)展，企業(yè)規(guī)?？傮w偏小。以上三方面主要社會(huì)功能，無一不有益于和諧社會(huì)的1建立?，F(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來促進(jìn)住戶的交流，繁榮社區(qū)文化，推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。具有社交和繁榮文化的功能。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的身心體驗(yàn)。具有促進(jìn)居民身心健康的功能。現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化與品味，使住戶有一種情感的歸屬。作為城市管理的一部份，物業(yè)管理越來越為人們認(rèn)同，成為了居家生活的重要組成部分，其在和諧社會(huì)方面有著不可低估的作用。充分發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)，尤其是在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中所具有的重要作用和優(yōu)勢(shì)，努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展，共同為構(gòu)建和諧社區(qū)發(fā)揮應(yīng)有的作用，作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。六、結(jié)束語物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社區(qū)中的具體實(shí)施，為實(shí)現(xiàn)構(gòu)建和諧社區(qū)打下了良好的基礎(chǔ)。（3）要引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)省優(yōu)，創(chuàng)國(guó)優(yōu)，培育物業(yè)管理示范項(xiàng)目，提升物業(yè)管理的檔次和水平，為推進(jìn)物業(yè)管理工作的開展、贏得社會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同和支持樹立榜樣。同時(shí)，要加大整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的力度，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理。理應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：（1）要持續(xù)深入開展對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳，使業(yè)主明確自己具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利，具有維護(hù)個(gè)人和公共的共同利益的責(zé)任、遵守公共利益和社會(huì)責(zé)任、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。抓好物業(yè)管理不能見“物”不見“人”，必須切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理各方的行為。因此，在妥善處理基本的物業(yè)需求和特殊需求的關(guān)系時(shí)，還應(yīng)做到在效率和公平之間選擇平衡點(diǎn)，在提高物業(yè)服務(wù)的同時(shí)又能化解一些社會(huì)問題。從一些做得比較好的物業(yè)管理范例來看，拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍，在建設(shè)具有高度認(rèn)同感和歸宿感的和諧社區(qū)中，是大有可為的。拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍一個(gè)和諧的社區(qū)首先應(yīng)該是一個(gè)具有高度的認(rèn)同感和歸宿感的社區(qū)。近幾年來，物業(yè)管理，不僅改變著居民的生活方式，還潛移默化地改變著整個(gè)城市的文化，成為和諧社會(huì)建設(shè)的樣板。對(duì)原有房屋實(shí)施有效的物業(yè)管理，大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。然而，目前部分公司的特色的企業(yè)文化還有得形成和發(fā)展。同時(shí)，也應(yīng)避免文化萬能現(xiàn)象，即認(rèn)為企業(yè)文化的問題解決了，企業(yè)所有問題都迎刃而解了。因其宏觀因素是根據(jù)市場(chǎng)變化而變動(dòng)，而影響融資的微觀因素不是一朝一夕就能形成的，是需要長(zhǎng)期積淀的，基于這些動(dòng)態(tài)的因素，對(duì)于物業(yè)管理公司融資是有一定困難的。很多物管企業(yè)因攤子過大，管理跟不上，人才匱乏而運(yùn)營(yíng)不下去，再加上整個(gè)行業(yè)面臨的共性現(xiàn)實(shí)困難問題，例如：一些急劇擴(kuò)大規(guī)模的物業(yè)公司因其物業(yè)管理主業(yè)大多出現(xiàn)虧損，而不得不退出部份樓盤的管理。相關(guān)政策配套法規(guī)規(guī)定實(shí)施細(xì)則滯后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要完備的“游戲規(guī)則”才能運(yùn)行，而物業(yè)管理的配套法規(guī)出臺(tái)較少，可操作性較低，這就造成出了問題難以統(tǒng)一思想與認(rèn)識(shí)，并逐步使分歧加大，矛盾加深，個(gè)案不能得到很好解決，時(shí)間推移則會(huì)形成片面性問題。另一方面是開發(fā)商沒有足夠重視所建物業(yè)后期管理需要的客觀條件與運(yùn)作成本。四、目前河南省物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題企業(yè)規(guī)?？傮w偏小由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模普遍較小，開發(fā)方大多自行組建物