【正文】 從總體上可分為 七個(gè)功能模塊 ,其分別如下 : ? 1)基本物業(yè)信息 管理 (P1) ? 2)報(bào)修維修管理 (P2) ? 3)儀表數(shù)據(jù) 管理 (P3) ? 4)物料 管 理 (P4) ? 5)收費(fèi) 管理 (P5) ? 6)投訴 管理 (P6) ? 7)統(tǒng)計(jì)分析 管理 (P7) 以下對(duì)本系統(tǒng)被劃分以上 各功能模塊進(jìn)行 簡(jiǎn)單扼要描述： 對(duì)一個(gè)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)而言，基本的物業(yè)信息（包括住戶、房屋信息）模塊(P1)是本系統(tǒng)管理的基礎(chǔ)，因?yàn)樾^(qū)的管理都是基于該小區(qū)的房產(chǎn)資源而產(chǎn)生的，而物業(yè)管理產(chǎn)生基礎(chǔ)，是小區(qū)內(nèi)業(yè)主的詳細(xì)資料處理。 系統(tǒng)還可以對(duì)物業(yè)基本 信息 （業(yè)主、房屋、員工信息）（ F3）和業(yè)主投訴信息 (F14)進(jìn)行處理，而分別獲得查詢響應(yīng)信息 (F9)和投訴匯總信息 (F15)。 系 統(tǒng)管理員可由維修中所用的 物料領(lǐng)用信息（ F7）及 物料入庫(kù)信息 （ F16） 提交本系統(tǒng)進(jìn)行管理，從而通過(guò)本系統(tǒng)查詢 獲得 物料 庫(kù)存量信息 （ F8） 。通過(guò)分析，掌握本系統(tǒng)的外部項(xiàng)和輸入輸出數(shù)據(jù)流，繪制 本系統(tǒng)的 關(guān)聯(lián)圖 ， 見(jiàn)圖 。 數(shù)據(jù)流圖 是 系統(tǒng) 邏輯模型 的重要組成部分。 數(shù)據(jù)流圖 （ Data Flow Diagram,DFD）是便于用戶理解系統(tǒng)數(shù)據(jù)流程的圖形表示。該邏輯模型超越了現(xiàn)有的組織機(jī)構(gòu)、完全脫離一些物質(zhì)要素， 進(jìn)一步舍去物質(zhì)，抽象出信息流，詳細(xì)調(diào)查數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)流程，按信息系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)流和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)來(lái)描述系統(tǒng)的概貌。它的主要目標(biāo)是明確用戶的信息需求，全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、詳細(xì)地描述新系統(tǒng)應(yīng)具備的邏輯功能，提出新系統(tǒng)邏輯方案。 畢業(yè)論文 —— 三湘小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng) 第 15 頁(yè) 第三章 新系統(tǒng)邏輯方案 這一階段是系統(tǒng)分析的最后一項(xiàng)活動(dòng)，也是形成系統(tǒng)分析結(jié)果的關(guān)鍵工作。同時(shí)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們還可以盡量給用戶以方便，考慮到用戶需求的實(shí)際情況，在輸入界面、查詢界面等部分添加解釋或提示，幫助用戶盡快掌握本系統(tǒng)的使用方法。 操作可行性 如前所述， 三湘物業(yè)管理公司 內(nèi)部大多數(shù)人員從未用過(guò)類似的 物業(yè)管理 信息系統(tǒng)，但是 Windows 友好的用戶界面和本系統(tǒng)良好的安全性設(shè)置，可以使其內(nèi)部員工在系統(tǒng)時(shí)時(shí)人員的指導(dǎo)幫助下很快掌握系統(tǒng)的使用方法，而無(wú)因操作失誤而引起系統(tǒng)出錯(cuò)之虞。因此，從 市場(chǎng)上目前比較流行 的硬件水平來(lái)看，這種要求對(duì)于 物業(yè)管理公司 ，完全可行的。 （ 4） Microsoft Visual 32RAM。 （ 2） PⅢ或更、高的微處理器。 2. 開(kāi)發(fā)的硬件可行性 開(kāi)發(fā)本系統(tǒng)所使用的軟件對(duì)于計(jì)算機(jī)硬件有一定要求，特別 Microsoft Visual 對(duì)計(jì)算機(jī)的主存、主頻、外頻、外存 (主要是硬盤容量 )都有比較高的要求 ,否則將影響到本系統(tǒng)的正常運(yùn)行，甚至導(dǎo)致數(shù)據(jù)計(jì)算的失誤的比較嚴(yán)重的錯(cuò)誤。同樣對(duì)與Microsoft Visual 來(lái)說(shuō)，對(duì)數(shù)量較少的表 (table)和其間關(guān)系 (relation)進(jìn)行比較簡(jiǎn)單的操作是其擅長(zhǎng)的功能，無(wú)論是查詢、統(tǒng)計(jì)或利用數(shù)學(xué)公式進(jìn)行趨勢(shì)預(yù)測(cè)，都能順利完成。 結(jié)合本系統(tǒng)實(shí)際， 三湘物業(yè)管理公司 的日業(yè)務(wù)量在不斷的增大，但是其 物業(yè)管理 管理的水平和復(fù)雜程度相對(duì)而言還是可以分析清楚的，經(jīng)系統(tǒng)的前期分析，可以設(shè)計(jì)出符合實(shí)際需求、易于理解、易于操作、易于維護(hù)的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。 技術(shù)可行性 從目前市場(chǎng)上比較流行的數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)發(fā)、管理軟件來(lái)看，對(duì)于比較簡(jiǎn)單的中小型數(shù)據(jù)庫(kù)， Microsoft Visual 和 Microsoft Access2021 的結(jié)合無(wú)疑是在實(shí)畢業(yè)論文 —— 三湘小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng) 第 14 頁(yè) 際應(yīng)用中較為成功的一種解決方案。而且，由于系統(tǒng)在未較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定地發(fā)揮作用，這對(duì)于物業(yè)管理公司提高 物業(yè)管理水平有很大幫助。而如果開(kāi)發(fā)一個(gè)能滿足業(yè)務(wù)要求的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，在采用 生命周期法的前提下 ,從問(wèn)題的識(shí)別到系統(tǒng)實(shí)施、評(píng)價(jià)、維護(hù)，開(kāi)發(fā)周期以一年計(jì)，共需人工成本 11000元，各種軟硬件成本 18000，日常維護(hù)費(fèi)用 4000 元，共計(jì)成本費(fèi)用 33000 元，其低于目前的人工費(fèi)用總和。目前公司內(nèi)部的日成本為： 32 人 *100 元 /人日 =3200 元。 新系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)行系統(tǒng)的功能，并且能克服現(xiàn)行系統(tǒng)的上述弱點(diǎn)，與現(xiàn)行系統(tǒng)相比，將有如下改善之舉： (1)對(duì)物業(yè)管理 信息的采 集與記錄更加細(xì)致與全面 ,能滿足不斷增長(zhǎng)的管理需求； (2)利用計(jì)算機(jī)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn) 行加工、統(tǒng)計(jì)、分析，提高工作效率； (3)實(shí)現(xiàn)完成的信息管理流程，支持業(yè)務(wù)管理制度的完善工作； (4)提供統(tǒng)一格式的計(jì)算機(jī)打印單據(jù)與報(bào)表，提升企業(yè)形象； (5)重視對(duì)歷史數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)保護(hù)、追溯、分析，為管理層對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)與決策提供及時(shí)有效的幫助。也就是說(shuō) ，服務(wù)器主要起到存儲(chǔ)數(shù)據(jù)的作用， 客戶端也保存本機(jī)的作業(yè)數(shù)據(jù)。 現(xiàn)行系統(tǒng)的上述弱點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上反映 公司在公司服務(wù)住戶 的過(guò)程中，對(duì)信息的產(chǎn)生、傳輸、加工與挖掘分析利用方面存在不足 ，不能滿足公司管理與業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，也對(duì)公司 形象造成不利的影響 ,這也正是提出新系統(tǒng)的直接原因。所以在對(duì)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理時(shí)要進(jìn)行大量的重復(fù)性的繁瑣操作 ,對(duì)于管理 費(fèi)用核算等計(jì)算時(shí)雖以計(jì)算器為工具進(jìn)行輔助，但難免出錯(cuò)。結(jié)合以上小節(jié) 業(yè)務(wù)流程圖 分析，大致可認(rèn)為，邏輯上的系統(tǒng)功能可用圖 表示。 二 .業(yè)務(wù)流程圖 物業(yè)管理 公司具體的業(yè)務(wù)流程圖如圖 所示 畢業(yè)論文 —— 三湘小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng) 第 11 頁(yè) 不合格業(yè)主收費(fèi)通知填寫收費(fèi)通知書費(fèi)用 核對(duì)確認(rèn) 收費(fèi)收據(jù)記帳費(fèi)用收取明細(xì)表檢查違約記錄資金結(jié)算統(tǒng)計(jì) 匯總表 2接受與妥善處理總經(jīng)理報(bào)修申請(qǐng)表審核合格入戶登記表登記業(yè)主資料記錄登記安排維修 派遣統(tǒng)計(jì)匯總 匯總表 1維修組服務(wù)通知書實(shí)施維修費(fèi)用清單財(cái)務(wù)部銀行領(lǐng)取材料材料庫(kù)存收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)催款單維修通知單報(bào)修一覽表備案維修完工進(jìn)度表反饋與投訴表反饋與投訴記錄業(yè)主圖 物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程圖 畢業(yè)論文 —— 三湘小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng) 第 12 頁(yè) 現(xiàn)行系統(tǒng)存在的主要問(wèn)題分析 三湘物業(yè)公司在開(kāi)發(fā)本系統(tǒng)之前，在技術(shù) 上基本是采用人工處理方式，因而在物理形態(tài)上，三湘物業(yè)公司是不存在系統(tǒng)模型的。 物業(yè)管理 公司定期向小區(qū)業(yè)主發(fā)放調(diào)查表或開(kāi)通 24 小時(shí)語(yǔ)音記錄投訴熱線 ,以便各業(yè)主提出對(duì)于公司服務(wù)質(zhì)量與態(tài)度反饋意見(jiàn)與投訴，使公司高層領(lǐng)導(dǎo)能及時(shí)了解小區(qū)業(yè)主的反饋記錄。 （ 3）對(duì)于拖欠 物業(yè)管理 費(fèi)的業(yè)主，要定期發(fā)出催款通 知書，催其交款。 （ 1）物業(yè)管理處 地管理員根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)填寫收費(fèi)通知單交給業(yè)主，在業(yè)主把 費(fèi)用 （包括 保潔保安費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi) 、 小區(qū) 公共設(shè)備 管理 、停車費(fèi)、維修費(fèi)等 ）交納后，由收費(fèi)出納員對(duì)其項(xiàng)目、時(shí)間和數(shù)額進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)，開(kāi)收費(fèi)收據(jù)， 一式兩份，一份送至業(yè)主手中；另一份交財(cái)務(wù)部做帳。 外部項(xiàng) 系統(tǒng)中人員 處理、加工單據(jù)、報(bào)表、實(shí)物 數(shù)據(jù)存儲(chǔ) 數(shù)據(jù)流、信息流畢業(yè)論文 —— 三湘小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng) 第 10 頁(yè) (3)對(duì)成功接納業(yè)主報(bào)修申請(qǐng)后，向維修部通報(bào)具體情況，維修部主管批準(zhǔn)后，派遣有關(guān)維修組人員上門服務(wù)。 (2)服務(wù)臺(tái)接待員收到業(yè)主遞交的申請(qǐng)表后，審核其內(nèi)容，如報(bào)修項(xiàng)目超出了 物業(yè)管理公司所應(yīng)承擔(dān)的范圍，將“ 報(bào)修申請(qǐng)表”退回給業(yè)主，并向業(yè)主做耐心的解釋。以下簡(jiǎn)單的描述了各業(yè)務(wù)情況 : 每個(gè)業(yè)主在入住小區(qū)時(shí)都要在物業(yè)公司登記其基本信息，以便公司待查。通過(guò)繪制 業(yè)務(wù)流程圖，可以幫助分析人員找出業(yè)務(wù)流程中的不合理之處，以便優(yōu)化業(yè)務(wù)處理過(guò)程。調(diào)查中還應(yīng)注意各業(yè)務(wù)處理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，以及系統(tǒng)一些例外情況的處理方式。因此，還要針對(duì) 物業(yè)公司的具體的業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查。 畢業(yè)論文 —— 三湘小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng) 第 9 頁(yè) 業(yè)務(wù)流程調(diào)查與分析 通過(guò)對(duì)物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)和各項(xiàng)管理功能的調(diào)查，繪制出了較為清晰的 組織結(jié)構(gòu)圖 ，但其只 描述了在組織邊界之內(nèi)，各部分之間的主要的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)的情況。 如圖 所示。所謂 組織結(jié)構(gòu)圖就是組織分成若干部分，用矩形框表示組織機(jī)構(gòu)，用箭頭表示 隸屬關(guān)系。 現(xiàn)行業(yè)務(wù)系統(tǒng)描述 組織機(jī)構(gòu)的調(diào)查與分析 要建立管理信息系統(tǒng)，就必需知道當(dāng)前系統(tǒng)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置情況和組織機(jī)構(gòu)之間的隸屬關(guān)系。它側(cè)重于業(yè)務(wù)全過(guò)程的角度分析。 畢業(yè)論文 —— 三湘小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng) 第 8 頁(yè) 第二章 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)分析，也稱新系統(tǒng)邏輯設(shè)計(jì)階段，這是開(kāi)發(fā)管理信息系統(tǒng)的基本階段的關(guān)鍵階段。以網(wǎng)絡(luò)版物業(yè)管理軟件和智能社區(qū)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)為主要架構(gòu)，主要為業(yè)主提供完善的社區(qū)網(wǎng)上服務(wù)，并將三表遠(yuǎn)抄系 統(tǒng) 、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、社區(qū)內(nèi) IC 卡管理系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)的集成到一個(gè)統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)上來(lái)，以利于統(tǒng)一管理與查詢。另外，如果小區(qū)的地域分布較廣、地理環(huán)境復(fù)雜，還可以采用地理信息系統(tǒng) (GIS 系統(tǒng) )，利用其在圖形與數(shù)據(jù)處理方面的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合系統(tǒng)本身所具有的多媒體功能 ，實(shí)現(xiàn)小區(qū)可視化、圖形化管理。 （ 2）較大規(guī)模物業(yè)管理公司方案。多適 用于所接管小區(qū)規(guī)模不大、日常業(yè)務(wù)不太復(fù)雜的物業(yè)管理公司。根據(jù)物業(yè)管理公司的規(guī)模以及管理物業(yè)類型的不同，可大致歸納出有以下幾種設(shè)計(jì)方案如下： （ 1）中小規(guī)模物業(yè)管理公司方案。 綜合上述思路與方法，整個(gè)系統(tǒng)開(kāi)發(fā) 的生命周期可描述 為 需求分析、新系統(tǒng)邏輯設(shè)計(jì)、系統(tǒng) 總體設(shè)計(jì)、詳細(xì)設(shè)計(jì)以及系統(tǒng)測(cè)試與 實(shí)施等 階段 這一模型，即通常所稱的“瀑布模型”，并在某些過(guò)程中，適當(dāng)?shù)牟迦?原型法 方式 ,最終形成一個(gè)完整的管理信息系統(tǒng)。 圖 三湘物業(yè)管理公司與外部環(huán)境的關(guān)系 信息系統(tǒng)基本開(kāi)發(fā)思路與方法 在開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的全過(guò)程中 ,應(yīng)采取用戶至上的觀點(diǎn)，一切從用戶利益考慮，在加強(qiáng)調(diào)查研究和系統(tǒng)分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)分步驟的不斷反饋的討論確定出新系統(tǒng)的最佳方案。此外，為了從宏觀上對(duì) 三湘 物業(yè)管理公司的整體概況，有更深的了解，我們可給出其與外部環(huán)境的關(guān)系簡(jiǎn)圖。系統(tǒng)能夠?qū)π^(qū)的房產(chǎn)資源管理信息、費(fèi)用管理信息、報(bào)修管理信息、維修管理信息 、用料管理信息、檔案管理信息、公共設(shè)備管理信息、綠化保安管理等 方面的信息提供 存儲(chǔ)、更新、查詢、 統(tǒng)計(jì)等功能 。 6） 友好性 —— 系統(tǒng)界面友好美觀， 系統(tǒng)的維護(hù)、擴(kuò)充、 操作簡(jiǎn)單 、性能良好。 4） 經(jīng)濟(jì)性 —— 系統(tǒng)建設(shè)的投入費(fèi)用盡可能少，但收益較大。 2） 準(zhǔn)確性 —— 保證原始物業(yè)信息數(shù)據(jù)采集和輸入的準(zhǔn)確。 經(jīng)本人與公司領(lǐng)導(dǎo)層及有 關(guān)人員協(xié)商與交流建議，公司 初步 決定開(kāi)發(fā)該小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)，以期全方位地提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，真正做到服務(wù)“以人為本”的理念 ,并以此系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程作為本人畢業(yè)論文的論題。同時(shí)， 公司的業(yè)務(wù) 范圍也在不斷擴(kuò)大，提供的服務(wù)種類和標(biāo)準(zhǔn)也大不相同，這本身也增大了管理的難度。而且數(shù)據(jù)冗余量大，數(shù)據(jù)無(wú)法共享。公司職能主要有：物業(yè)、住戶、房產(chǎn)等基本資料歸檔 , 負(fù)責(zé)各種日常小區(qū)管理費(fèi)用的收取 （包括代收代繳費(fèi) ,例如 小區(qū) 公共設(shè)備管理費(fèi)、租賃房屋費(fèi)、保潔保安費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)等 ),小區(qū)公用設(shè)備及住戶報(bào)修和投訴管理等。在某種意義上，信息與科技在 現(xiàn)代 物業(yè)管理 中顯現(xiàn)出越來(lái)越重要的地位 ， 物業(yè)管理方面的信息化與科學(xué)化，已成為現(xiàn)代化生活水平步入高臺(tái)階的重要標(biāo)志。但是隨著改革開(kāi)放的深入，境外物業(yè)公司將不斷介入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，他們中的絕大部分擁有先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)、專業(yè)管理人才，這一情形必將給國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)帶來(lái)新氣象、新壓力，勢(shì)必引起物業(yè)管理市場(chǎng)重新“ 洗牌”， 導(dǎo)致多元化競(jìng)爭(zhēng)局面的形成，使物業(yè)管理市場(chǎng)向低成本、低價(jià)格 、高質(zhì)量方向發(fā)展，讓業(yè)主得到更加滿意的服務(wù)。物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展歷史雖然短，但其發(fā)展速度很快。 【關(guān)鍵詞】 :物業(yè)管理 、 小區(qū)物業(yè)管理、小區(qū) 物業(yè)管理 信息 系統(tǒng)、 Visual Basic 、Microsoft Office Access 202 ADO 數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)象 畢業(yè)論文 —— 三湘小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng) 第 4 頁(yè) 第一章 前言 信息系統(tǒng) 開(kāi)發(fā)背景 隨著我國(guó)加入 WTO、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，物業(yè)管理在我國(guó)由興起到發(fā)展，已經(jīng)成為現(xiàn)代居民生活中不可缺少的服務(wù)行業(yè)。該系統(tǒng)界面設(shè)計(jì)大方、簡(jiǎn)潔、實(shí)用、操作簡(jiǎn)單方便，是一款完全適合普通小區(qū)物業(yè)日常事務(wù)管理的軟件。論文遵循軟件工程方法論和信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)規(guī)范，以系統(tǒng)開(kāi)發(fā)過(guò)程為主線，介紹了系統(tǒng)從需求分析、新系統(tǒng)邏輯設(shè)計(jì)、系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)、詳細(xì)設(shè)計(jì)以及系統(tǒng)測(cè)試與實(shí)施各階段的主要內(nèi)容和成果，其包括業(yè)務(wù)流程圖、數(shù)據(jù)流程圖、 數(shù)據(jù)字典、 HIPO圖、 IPO 圖、 ER 模型等。畢業(yè)論文 —— 三湘小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng) 第 1 頁(yè) 目 錄 摘要