【正文】 群相對較多，占總比例的 %，其次為三 角街商圈。鶴州路、人民北路以及迎豐西路段人流量相對較少，單向人流僅為 5080 人 /5 分鐘。月 主要街道 最低價 最高價 均價 火車站商圈 麻陽路口 40 —— 80 迎豐西路 （麻陽路口 鶴州路段） 60 220 80120 佳惠百貨 中心市場商圈 人民南路（鶴州路 天星路） 80 320 120150 天星路 65 100 80 東星步行街 50 —— 85100 三角街商圈 迎豐西路（鶴州路 人民路） 6080 220 150 鶴州路 180 320 220 人民北路 80 180 120 合 計 由圖所知， 三大商圈中臨街鋪面租金水平相對較高的在三角街商圈以及人民南路佳惠百貨段，其平均租金達到了 160200 元之間；臨街鋪整體租金水平最低的在火車站商圈，懷化臨街鋪每平米租金水平最高的達到了 320 左右。 （ 3）業(yè)態(tài)構成 百貨商場數(shù)量： 步步高百貨、未來的沃爾瑪購物廣場、飛達百貨、懷榮商場 100 平方米以上 超市數(shù)量： 步步高超市 專業(yè)市場：懷化書城、新華書店 商 業(yè) 街：鶴州路商業(yè)步行街 酒店 /餐飲：魔力小堡餐廳、金牛角王、上島咖啡、維多利亞西餐廳、凱瑞達賓館、雄風賓館、懷榮賓館、麗都酒店、王府賓館、晨龍家庭賓館、瓊天酒店、君源華天、綠源賓館、宏運賓館。 輻射范圍： 東沿人民路輻射至天星路沿線，北由迎豐路橫貫懷化新老城區(qū)，鶴州路巧妙連接人民南路與迎豐西路。 （ 3）業(yè)態(tài)構成 百貨商場數(shù)量： 佳惠百貨中心店、佳惠衣行、飛達商業(yè)廣場、鴻瑞商業(yè)廣場 100 平方米以上超市數(shù)量： 步步高超市、佳惠超市 專業(yè)市場：中心市場、東興步行街 酒店、餐飲：天府假日酒店、桂林人、肯德基、交誼舞俱樂部、酷必龍 KTV、百度酒吧、萬利隆、簡愛咖啡、 毛家飯店、龍吟潭 KTV。由于商圈內部分市場以及商場帶來的消費習慣，可輻射整個城區(qū)。 河西商貿物流中心火車站商圈佳惠百貨 中心市場商圈佳惠百貨 中心市場商圈佳惠百貨 中心市場商圈佳惠百貨 中心市場商圈湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產投資顧問有限公司 26 （ 3）業(yè)態(tài)構成 百貨商場數(shù)量： ITAT 百貨 100 平方米以上超市數(shù)量： 家潤多超市、優(yōu)果超市 專業(yè)市場：懷化商城、嫩溪隴商業(yè)批發(fā)廣場、華麗服飾市場、懷化針織品市場 酒店、餐飲：華星賓館 佳惠百貨 中心市場商圈 （ 1）商圈基本資料 商圈位置： 位于人民南路，橫貫人民路與舞水路。懷化新商城正在銷售當中。 輻射范圍：以 麻陽路口為核心輻射，成為懷化市城區(qū)連接芷江、麻陽重要節(jié)點，北至鐵北片區(qū)，南沿舞水路直通河西商貿物流中心、東連未來懷化核心商圈“三角街區(qū)域” （ 2）基本描述 該商圈 為懷化傳統(tǒng) 商圈之一，檔次相對較低，尤以嫩溪隴小商品城、華麗服裝市場、老懷化商城為代表。其二、人民南路佳惠百貨、中心市場為中心至東星步行街延伸區(qū)域形成懷化最聚人氣的 “ 佳惠百貨 中心市場商圈 ” 一新 即以迎豐西路、人民南路、鶴州路圍合形成的“ 黃金三角街商圈 ”。 八片： 城中片區(qū)（商貿服務）、鐵北片區(qū)（鐵路管理）、迎豐片區(qū)（行政文化）、湖天片區(qū)（商務辦公）、河西片區(qū)（物流商貿）、城東片區(qū)（教育、倉儲、居住）、楊村片區(qū)（居住）、鴨嘴巖工業(yè)區(qū)（工業(yè)） ? 功能及業(yè)態(tài)定位 中央商務區(qū)規(guī)劃四大業(yè)態(tài)板塊“以銷售中、高檔商品為主 的 商業(yè)零售板塊 ”、“以商務辦公（包括金融、保險、廣告、技術服務、信息、旅游服務、會展等為主的 商務辦公板塊 ）”、“以賓館、餐飲、休閑服務為主的 生活休閑板塊 ”、“以高檔公寓為主的 商業(yè)住宅板塊 ” 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產投資顧問有限公司 25 現(xiàn)有商圈劃分 按照懷化市城區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)氛圍、位置、人流量、消費習慣等因素，懷化市城區(qū)商業(yè)可以劃分為： “ 二老帶一新” +“專業(yè)市場群 ”。 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產投資顧問有限公司 24 第二章：懷化市商業(yè)業(yè)態(tài)研究 第一節(jié)、懷化市商圈研究 一 、商圈劃分和商業(yè)定位特征 未來懷化中央商務區(qū)規(guī)劃 ? 規(guī)劃范圍 以火車站廣場為中心，由迎豐路、人民路、鶴州路組成的“ 三角街 ”（包括嫩溪隴交叉路口商業(yè)區(qū)域）及相對延伸區(qū)；以湖天大道與迎豐路交叉口為 中心，由沿迎豐路西至紅星路、東至順天路、沿湖天大道南至天星路組成的“ 丁字路 ”（包括太平橋至錦溪橋段的太平溪區(qū)域）及相對延伸區(qū)。 ? 懷 化 商品房市場供應量的 增加， 商品住宅價格 穩(wěn)中有升，表明懷化房地產市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。這些都將促進懷化城市化進程的加速，也將使懷化的經濟愈加繁榮，房地產也將得到快速發(fā)展。 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產投資顧問有限公司 23 本章總結 ? 懷化 是 湖南 “ 西南邊陲橋頭堡 ”的 重要結合部 城市之一，交通路網發(fā)達，歷史悠久、 文化教育底韻深厚，旅游資源豐富，由此而帶來的經濟效益將令本項目擁有良好的投資環(huán)境。 ? 近三年懷化辦公類物業(yè)起步發(fā)展，辦公物業(yè)需求逐漸體現(xiàn)，小幅度的放量能被有效的消化，供求處于平衡狀態(tài)。 ? 近三年住宅物業(yè)發(fā)展歷程中 ,供需相對平衡，開發(fā)量的 理性下降直接影響市場可銷售量，住宅空置面積出現(xiàn)下降，住宅市場能有效消化開發(fā)量。 20212021年懷 化商品房空置面積(平米 )561234193064987015000300004500060000750002021年 2021年 2021年 2021年 ,懷化住宅類物業(yè)空置面積達到了 49923平米 ,截止至 2021年出現(xiàn)小幅下降 ,空置面積減少至 30337 平米 . 20212021年 住宅類空置面積(平 米)419305612364987303374992302500050000750002021年 2021年 2021年總面積 住宅類 隨著商業(yè)物業(yè)開發(fā)量增加 ,近幾年空置量出下不同程度的增長 ,由 2021 年的 9390 平米增長至17286 平米 . 20212021年商 業(yè)類空置面積(平米 )5612341930939864987172860202104000060000800002021年 2021年 2021年總面積 商業(yè)類 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產投資顧問有限公司 22 六 、歷年價格走勢 20212021年 上半年懷化房價走勢（單位：元）90014501202101405001000150020212021年 2021年 2021年 2 0 0 8 年上半年 從懷化 近三年商品住宅均價上可以看出，懷化市房價以平均每年 15%的速度正穩(wěn)步上揚，已經由 2021 年的 900 元增長到 2021 年上半年的 1450 元。 占總比例的 50%左右 . 20212021年 商業(yè)類銷售金額(億 元) 051015202021 2021 2021總金額 商業(yè)類 20212021 年 ,懷化辦公類物業(yè)銷售金額穩(wěn)中有升 ,2021 年銷售 300 萬 ,2021 年銷售情況出現(xiàn)明顯好轉 ,達到了 2800 萬 ,較之上年 ,增長了近 8 倍以上 . 20212021年辦 公類銷售金額(億元 ) 051015202021 2021 2021總金額 辦公類 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產投資顧問有限公司 21 五 、分類物業(yè)歷年空置量 20212021 年懷化市房地產空置率在不斷下降，由 2021 年 萬平米減少至 2021 年的 萬平米。 占總比例的 45%。 20212021 年，銷售情況出現(xiàn)利好情形，由 2021 年的 億增長到了 2021 年的 億，增長幅度在 80%以上。 20212021年商 業(yè)類銷售面積(萬平 米) 0501001502021 2021 2021總面積 商業(yè)類 近三年懷化市辦公類物業(yè)銷售情況一片大好，供需相對平衡，正呈穩(wěn)步增長趨勢 ， 2021 年 較之前年，增長了近 萬平米。 20212021年 住宅類銷售面積(萬 平米)0501001502021 2021 2021總面積 住宅類 近三年商業(yè)類物業(yè) 銷售面積 跌幅在 50%左右， 2021 年僅為 萬平米。 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產投資顧問有限公司 19 20212021年商 品房銷售面積情況(萬平 米)0501001502021年 2021年 2021年 住宅類銷售面積統(tǒng)計中， 2021 年達到了 萬平米， 2021 年跌至 萬平米，下降幅度近60 萬平米。 2021 年與 2021 年基本持平。 20212021年 商業(yè)類竣工量(萬 平米)05101520252021 2021 近幾年辦公類物業(yè)竣工量情況良好，現(xiàn)有的辦公類市場尚屬于起步階段，隨著施工量的增加，辦公類物業(yè)竣工量得到相對提高。 住宅類竣工量中， 2021 年又明顯的下降，較之 2021 年，竣工量較低了 萬平米。 20212021年 商業(yè)類施工量(萬 平米)41 01002003002021年 2021年總面積 辦公類 三 、分類物業(yè)歷年竣工量 整體上看， 20212021 年三年當中， 2021 年成為商品房竣工面積一道分水嶺， 20212021 年竣工面積放緩，年竣工量達到 萬平米，相比 20212021 年增長的 萬平米減少了近 萬平米 。 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項目市場調研報告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產投資顧問有限公司 17 20212021年懷 化住宅類施工量(萬 平米)0751502253002021年 2021年總面積 住宅類 近幾年，商業(yè)物業(yè)開發(fā)量穩(wěn)步增長， 2021 年相比上一年，增長了 萬平米，占總施工量的%。 2 0 0 5 2 0 0 7 年懷化房地產施工面積2 2 4 . 72 5 4 . 53 8 2 . 3 61 3 . 0 %5 0 . 2 0 %01002003004005002021 年 2021 年 2021 年0%10%20%30%40%50%60%萬平米 增長率 近幾年來，住宅類物業(yè)有呈遞減趨勢，但是在總施工量中依然持續(xù)占有較大比重，成為房地產開發(fā)主體。 二 、分類物業(yè)歷年施工量 20212021 年懷化房地產開發(fā)量不斷增大，尤其以 20212021 年突出， 2021 年比 2021 年年增長 100 多萬平米，懷化房地產 正進入發(fā)展的快車道。 四 、小結： 懷化市房地產業(yè)正面臨飛速發(fā)展，懷化市政府在金融、信貸支持、土地、房地產行業(yè)管理、招商等方面提供各種優(yōu)惠政策促進房地產行業(yè)快速穩(wěn)步發(fā)展，通過對房地產行業(yè)的規(guī)范管理，促進行業(yè)有序的發(fā)展。 為促進房地產良性發(fā)展，由懷化市房產管理局牽頭成立懷化市房協(xié)物業(yè)管理專業(yè)委員會。 三 、招商政策 現(xiàn)有 國有商貿流通企業(yè)在改組改制過程中，允許將其已劃撥的土地，在補辦出讓手續(xù)、補交土地出讓金后納入企業(yè)。 投資者進行房地產開發(fā)，縣市以上政府對城市規(guī)劃區(qū)的土地實行統(tǒng)籌統(tǒng)管，凡投資者確保道路、給水、電力、綠化配套開發(fā)的，其土地由政 府統(tǒng)征后以最低成本價格協(xié)議出讓。 懷化市政府出臺 《懷化市城區(qū)解決低收入家庭困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃》 ，規(guī)劃在 2021年 2021 年 4 年內，建設政策性住房約 3800 套，其中經濟適用房約 2300 套，廉租房 1500 套，以解決城區(qū)低收入家庭住房困難問題。 提高樓盤按揭合作的準入標準， 同樣 對第二套住房執(zhí)行 40%的首付款比例和上浮利率。 對于屬于鼓勵投資的重點項目，申請銀行貸款時，地方財政可以給予適當貼息，也可給予一定數(shù)額的低息專項扶持。具體提出，可以最 大 限度 將新增貸款真正用于 支持小企業(yè)的發(fā)展。 第四節(jié)、宏觀政策環(huán)境研究 一 、金融及信貸政策 懷化 的金融單位 在國家有關部門房貸新政出臺后，也采取了部分措施，以落實房貸政策，推進房貸政策的順利實施。 ? 最近三年，懷化城鄉(xiāng)居民的收入水平在穩(wěn)步提升，社會消費品零售總額保