商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位112頁(yè)(ppt112頁(yè))-文庫(kù)吧資料
2024-10-25 11:26本頁(yè)面
【正文】 ,最后是請(qǐng)代理公司做市調(diào)，我可以說(shuō)絕大部分的代理公司的策劃、營(yíng)銷人員沒經(jīng)過專門市調(diào)培訓(xùn)的，市調(diào)畢竟是一個(gè)專門的行業(yè)，既然是專門的行業(yè)，就有其一定的專業(yè)性、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)含量。,75,因?yàn)椤?踩盤，就更簡(jiǎn)單了。,很多開發(fā)商是這樣實(shí)施市調(diào)的——,72,這是正確的態(tài)度嗎？ 這是正確的方法嗎？ 這樣做能給項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)正確的指導(dǎo)嗎？,不?。?為什么？,你們真正了解市調(diào)的作用嗎？,73,首先，專業(yè)市調(diào)公司不懂房地產(chǎn)，在設(shè)置問卷、訪問、踩盤等方面都無(wú)法和房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系起來(lái)，他們采摘的數(shù)據(jù)也許真實(shí)、客觀，但可用性不強(qiáng)。 自己去踩盤。,很多開發(fā)商是這樣理解市調(diào)的——,71,請(qǐng)專業(yè)市調(diào)公司進(jìn)行市調(diào)。 市調(diào)的數(shù)據(jù)真正作用不大。 市調(diào)什么人都會(huì)做，隨便找?guī)讉€(gè)員工就了事。那么作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，面對(duì)商家的這種等待，其招商思路就必須區(qū)別于市中心項(xiàng)目的招商！,關(guān)鍵之點(diǎn)五：城市邊緣區(qū)域招商的現(xiàn)實(shí)思考,68,以上是我們對(duì)長(zhǎng)湴村項(xiàng)目的初步理解和思考。隨著城市的發(fā)展，邊緣區(qū)域的現(xiàn)狀很快就會(huì)得到極大的改善，這是毋庸置疑的。,67,招不來(lái)大品牌超市，是否就一定不能成功？而招來(lái)了大品牌超市就一定能成功嗎？回答當(dāng)然是否定的。 而對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的研究主要是各商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)、功能、檔次、商品陳列、商品品類的了解，舉例說(shuō)：如果所有的商業(yè)都是以休閑娛樂為主，這說(shuō)明兩個(gè)問題，一是消費(fèi)群體認(rèn)同該區(qū)域是休閑娛樂的最佳消費(fèi)場(chǎng)所，休閑消費(fèi)有很大的市場(chǎng)，項(xiàng)目可以繼續(xù)定位休閑類。如果社區(qū)居住者都是有較高文化層次，如大學(xué)教師，他們與大學(xué)生也會(huì)有很多共性。,關(guān)鍵之點(diǎn)四：項(xiàng)目的功能定位決定項(xiàng)目的成敗,66,現(xiàn)在我們得知本區(qū)域最大的消費(fèi)群體，那我們重點(diǎn)要研究的是這兩類群體之間的關(guān)系。 這對(duì)矛盾如何解決，必須提升到一個(gè)重要高度來(lái)認(rèn)識(shí)。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費(fèi)者。,關(guān)鍵之點(diǎn)二：如何確定區(qū)域主要終端 消費(fèi)群體的真實(shí)消費(fèi)需求,64,本項(xiàng)目面對(duì)的終端消費(fèi)群大致分為四類，而消費(fèi)層次卻相差很大，消費(fèi)特性也各有不同。 我們研究消費(fèi)者必須首先研究這兩大群體。 二是適度超前，做強(qiáng)做高！不是最大的，但是最好的！,63,要確定終端消費(fèi)者的真正需求，首先必須確認(rèn)消費(fèi)群體的特性，即消費(fèi)群體的…… 從區(qū)域人口特點(diǎn)看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學(xué)生、流動(dòng)人口。 本項(xiàng)目雖然不是最大，但近3萬(wàn)方的規(guī)模也不算小。,焦點(diǎn)——,62,關(guān)鍵之點(diǎn)一：如何確立項(xiàng)目在該市場(chǎng)的江湖地位,目前長(zhǎng)湴村商業(yè)項(xiàng)目還不是很多，其檔次也不是很高。 無(wú)需在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面投入過多精力，而是集中研究如何把握好機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取最大利潤(rùn)。 商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素質(zhì)參差不齊。,52,第四層剖析:,你，想做什么？,對(duì)市場(chǎng)、地塊、地理位置進(jìn)行了詳盡的分析后，定位的基本方向就確定了。,51,以上只是對(duì)該項(xiàng)目的初步思考，這些將是項(xiàng)目開展下一步工作的方向和范圍。 但尋找新的業(yè)態(tài)不僅困難，而且北端僅有一萬(wàn)多平方的規(guī)模，是否能夠支撐也是一大問題。在南段定位準(zhǔn)確的前提下，本段是否承接它的定位？ 如果承接，本段價(jià)值則必然低于南段，如果區(qū)別定位，又如何與其保持協(xié)調(diào)、和諧？畢竟整體上這是一個(gè)項(xiàng)目。 該段定位是否準(zhǔn)確、招商是否成功、業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一規(guī)劃、后期經(jīng)營(yíng)是否順利將直接影響到本項(xiàng)目，而這一因素則是我方不可控制的。 但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的設(shè)計(jì)和處理。 這就決定了投資客只限于二手的短期炒作，更多的則集中在經(jīng)營(yíng)者，客戶面必然大大縮減。 天河商圈創(chuàng)業(yè)的成本相對(duì)較高，這必然限制了部分客戶，而大品牌是否愿意進(jìn)入地下現(xiàn)在還無(wú)法考量。 但是，消費(fèi)者是有一定的消費(fèi)習(xí)慣的，要改變這種習(xí)慣需花很大力氣，而且還有一個(gè)較長(zhǎng)的過程，這些肯定是商家選址前著重考慮的重要因素。,43,切入點(diǎn)3——,在檔次上進(jìn)行區(qū)分，那么無(wú)疑又會(huì)仿制出第二個(gè)流行前線。 如果改變消費(fèi)檔次，其已有的消費(fèi)群體是否會(huì)接受？ 不能接受就意味著必須選擇新的消費(fèi)群體，而他們?cè)谀睦锬兀?42,切入點(diǎn)2——,天河城商圈的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，要想尋找新的突破點(diǎn)比較困難。我們通過研究，提供的是規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則和其中的關(guān)鍵、核心的問題！,40,第三層剖析:地理位置適合做什么？,位于商圈中，還是商圈外？,交通網(wǎng)絡(luò)的分布？,人流動(dòng)向如何？,商業(yè)氛圍怎樣走向？,相鄰建筑的影響？,……,41,案例三：廣州人防商業(yè)項(xiàng)目,切入點(diǎn)1——,項(xiàng)目位于天河的核心商圈,向來(lái)是以相對(duì)高檔次商品為消費(fèi)概念的，地下城防能否延續(xù)這種高檔次消費(fèi)概念。如果在短時(shí)間不能完成80％的招商，肯定會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體銷售產(chǎn)生影響，而想在項(xiàng)目開售時(shí)以這么大面積的商業(yè)招商，其難度可想而知。 商業(yè)面積不宜過大。那么不招品牌，對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用又有多大呢？ 其它的商業(yè)（主要是指臨街商鋪）的業(yè)態(tài)到底以什么為主。,38,八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之八,項(xiàng)目商業(yè)面積如何分配，直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商、銷售、營(yíng)運(yùn)等系列問題。 如何選擇則要看整個(gè)項(xiàng)目是以照顧住宅為主，還是以照顧商業(yè)為主。,37,八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之七,項(xiàng)目的主入口如何選擇非常重要。,36,八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之六,項(xiàng)目呈方正形狀，但一條20
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