【正文】 合服務(wù)包干，也可采取菜單式的分項(xiàng)服務(wù)包干。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可采取包干制或酬金制計(jì)費(fèi)方式。普通住宅小區(qū)（不包括別墅、排屋等，下同）的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。第四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第三條本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四篇：金華市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法金華市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一條為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二十一條住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門另行制定。第二十條縣級以上政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。第十八條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得強(qiáng)行重復(fù)服務(wù)，強(qiáng)行收取費(fèi)用。第十七條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視 等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。第十三條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性 質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計(jì)算，未計(jì)入房產(chǎn)證建筑面積的車庫、儲(chǔ)藏室、地下室不收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。（四）為滿足部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。（三）寫字樓、工業(yè)區(qū)、商場(商埠)、賓館（酒店）等非住宅提供公共性服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方合同約定。未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)?shù)匾?guī)定的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)提出意見，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定。成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會(huì)或其授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理 企業(yè)根據(jù)各地制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。縣級以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。第四條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用?！保ㄋ模妒修k法》及配套文件具體實(shí)施時(shí)間《市辦法》將于2012年8月1日起正式實(shí)施，與之配套的《關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格的通知》《關(guān)于公布我市市內(nèi)各區(qū)住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)車位租賃費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格等有關(guān)問題的通知》同時(shí)公布實(shí)施。上述統(tǒng)計(jì)的二次加壓供水設(shè)備絕大部分未能按照《條例》的規(guī)定進(jìn)行改造和移交，按照《條例》規(guī)定進(jìn)行改造和移交需要一定過渡期，為做好與《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》銜接，市政府已責(zé)成有關(guān)部門盡快實(shí)施居民小區(qū)二次加壓設(shè)施改造工作，并將實(shí)施情況向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督?！备鶕?jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備不符合規(guī)定的，要進(jìn)行設(shè)施、設(shè)備的改造移交。（三）供水二次加壓設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)問題。按照省關(guān)于車位租賃費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定，我們選取近百個(gè)住宅項(xiàng)目，對其車位租賃費(fèi)和停車服務(wù)情況進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)，并選取典型樣本按照規(guī)定程序進(jìn)行了成本監(jiān)審，在此基礎(chǔ)上擬定了公共車庫內(nèi)車位租賃費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體為：車位租賃費(fèi)220元/，停車服務(wù)費(fèi)35元/。電梯維護(hù)和運(yùn)行服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：，自動(dòng)消防控制設(shè)施維護(hù)運(yùn)行服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)所能提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，選擇物業(yè)服務(wù)等級，在對應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)通過合同約定具體物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括電梯的維護(hù)、運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和自動(dòng)消防控制設(shè)施的維護(hù)、運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2011年12月省住建廳公布了《山東省住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)過反復(fù)研究論證，并多方征求意見，我們擬定了《濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。四、需要說明幾個(gè)問題（一）關(guān)于物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題。辦法規(guī)定政府價(jià)格主管部門對物業(yè)服務(wù)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測制度。供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用，從根源上減輕了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主很多不合理的責(zé)任和費(fèi)用。在明確前期物業(yè)合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加了按規(guī)定時(shí)限向價(jià)格主管部門備案的條款，強(qiáng)化了前期物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級以及物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后每年向社會(huì)公布。非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。其特點(diǎn)：（一）對政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)的劃分更加明確?！妒修k法》必須符合有關(guān)法律法規(guī)，符合我市物業(yè)管理實(shí)際，確保合法性和可操作性。在制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，堅(jiān)持在充分考慮業(yè)主承受能力的前提下，兼顧物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，努力建立公開、合理、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。一方面注重明確政府指導(dǎo)的責(zé)任；另一方面，強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治，提倡業(yè)主通過公開選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭。《市辦法》的制定，始終堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以關(guān)注民生和構(gòu)建和諧社會(huì)為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持以人為本，以服務(wù)于不斷提高居民生活質(zhì)量和水平為目的。在制定過程中，我們對全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理現(xiàn)狀進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研，針對存在的服務(wù)收費(fèi)不規(guī)范不透明、部分專營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰導(dǎo)致維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不落實(shí)、住宅小區(qū)車輛收費(fèi)管理矛盾突出等問題，深入研究改進(jìn)措施，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了科學(xué)合理的成本測算和監(jiān)審，先后召集物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表、人大代表、政協(xié)委員、政府部門代表召開座談會(huì)，廣泛聽取了社會(huì)各方面的意見和建議。2011年底《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（魯價(jià)綜發(fā)?2011?185號）公布后，我們進(jìn)一步做好與省辦法的銜接，加快工作步伐，推動(dòng)《市辦法》盡快出臺(tái)。因此，在總結(jié)多年來物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家、省文件精神制定切合我市物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)際的辦法，非常必要。車位租賃、車位管理、地上車位場地使用等收費(fèi)由于缺乏規(guī)范的政策規(guī)定，社會(huì)反映強(qiáng)烈。三是專營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒有理清，導(dǎo)致其維修、養(yǎng)護(hù)及更新責(zé)任不落實(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主實(shí)際承擔(dān)了很多不合理的責(zé)任和費(fèi)用。二是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不規(guī)范。但是，在物業(yè)管理及物業(yè)收費(fèi)中還存在著一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是開發(fā)遺留問題比較突出。截止到目前，我市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)525家，管理面積超過7600萬平方米。國家、省、市級20多家媒體參加了發(fā)布會(huì)。市物價(jià)局局長孔杰，發(fā)布了《市辦法》制定背景、制定的過程和原則、主要內(nèi)容和特點(diǎn)以及需要重點(diǎn)解讀的若干問題；市住房保障和房產(chǎn)管理局局長劉勝凱，就全行業(yè)如何貫徹收費(fèi)政策，提高服務(wù)水平也向大家作了通報(bào)。第二篇：《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》新聞發(fā)布會(huì)通稿《濟(jì)南市住