【正文】 稅45萬※以分配利潤為目的的合作案例：甲、乙公司均屬房地產(chǎn)開發(fā)公司，以甲公司名義通過拍賣方式取得一塊土地，并以甲公司為主體聯(lián)合乙公司共同開發(fā)，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司，共同投資，利潤共享，風(fēng)險共擔(dān)，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。2231號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。如何補(bǔ)救？聯(lián)合開發(fā)的會計核算分配開發(fā)產(chǎn)品的處理：2008年2月，甲房地產(chǎn)公司在開發(fā)南苑小區(qū)的過程中，因?yàn)橘Y金不足，吸收乙公司投資900萬元，丙公司投資300萬元，三方約定，房產(chǎn)建成后，乙公司可得3000m，丙公司可得1000m，剩余歸甲公司所有，當(dāng)年11月南苑小區(qū)開發(fā)完成。分析：建筑公司雖然名義上受讓了土地，但沒有過戶，從法律上來說，該經(jīng)濟(jì)行為尚未完成，還有重新認(rèn)識和定性的余地。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：雖然開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓給建筑公司的土地未辦理過戶手續(xù)，但按照國稅函〔2007〕645號，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。但最近稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)公司所取得的售房款均未確認(rèn)收入，而是全額轉(zhuǎn)給了建筑公司，且開發(fā)公司賬務(wù)中未見開發(fā)項(xiàng)目支出票據(jù)。B建筑企業(yè)以3000萬元的價格將A公司一部分土地進(jìn)行開發(fā)，為了方便，建筑公司以A公司的名義進(jìn)行開發(fā)，所以土地一直未辦理過戶手續(xù)。對于甲方來說，只要甲方提取固定利潤的模式，無論是甲方立項(xiàng)，還是乙方立項(xiàng)，都不影響認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。國稅函[2005]1003號，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅發(fā)[1995]156號第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。合作建房常見有兩種方式：一是甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，乙方立項(xiàng)，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利潤；二是甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。提供土地方收取固定收益的定性《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第24條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險防范合作開發(fā)的會計核算與稅務(wù)風(fēng)險(20110829 11:04:57)聯(lián)合開發(fā)過程中的財務(wù)管控（核算、納稅申報、收款）（1）加強(qiáng)和完善對“共管賬戶”的管理措施（2）掛靠經(jīng)營中的風(fēng)險控制房地產(chǎn)合作開發(fā)立項(xiàng)分為三種情況：（1）供地方申請立項(xiàng)——供地方辦理房屋初始登記時，分給出資方的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，屬于銷售行為，應(yīng)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。對合作者分配的利潤，盡管不是實(shí)際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。而且，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅?！锻ㄖ芬?guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。如果稅收上不作為投資處理，那么就只能作為資金借貸關(guān)系處理。稅務(wù)處理：2006年3月6日，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征收管理，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)文件，其中就合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題進(jìn)行了明確，其中在以分配項(xiàng)目利潤為目的合作建房方面，強(qiáng)調(diào)了實(shí)質(zhì)重于形式的要求。將兩張報表相同的會計項(xiàng)目金額相加，把甲公司的“應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部”與項(xiàng)目部的“其他應(yīng)付款——甲公司”抵銷。我公司投入的資金應(yīng)計入哪個科目，這部分資金投出去又應(yīng)計入到哪個科目，項(xiàng)目所在地在另外一城市，他們是不是應(yīng)將分得的利潤計入我公司所得額，營業(yè)稅在當(dāng)?shù)亟患{，土地增值稅在哪兒交納，這些我們與合作開發(fā)的公司簽訂的合同中都沒有說，通常我們的賬應(yīng)該怎樣建立，交稅時應(yīng)怎樣交納？會計處理如下：公司以分配利潤為目的合作，一般應(yīng)與對方協(xié)商成立非獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司(項(xiàng)目部)，甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，可以任何一方的名義開設(shè)銀行專戶，在會計核算上作為一個會計主體，采取獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立納稅，利潤分成。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。協(xié)議生效后，未經(jīng)另一方許可，任何一方不得向外公開本協(xié)議內(nèi)容?！駡@林綠化：完成小區(qū)園林綠化、裝飾小品?！窆╇娤到y(tǒng)：通電至戶內(nèi)，公共部份完成照明?！駨N房、衛(wèi)生間：供水管到位，預(yù)留接水口，排水管安裝到位?！裉炫铮夯旌仙皾{抹平（公共部份完成吊頂及括白）。十二、其他約定工程建設(shè)完成標(biāo)準(zhǔn)：●內(nèi)墻：混合砂漿抹平。十一、適用法律及爭議解決本協(xié)議訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護(hù)和管轄。如甲方無故要求終止合同或有其他違約行為的，應(yīng)向乙方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬元。甲方無法完成本協(xié)議第六條第一款、第叁款、第四款、第伍款、第六款規(guī)定的，視為甲方違約，乙方有權(quán)選擇：①、解除合同，并要求甲方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬元；②、由乙方接手繼續(xù)完成應(yīng)由甲方完成而甲方未完成的事務(wù)、手續(xù)的辦理，其相關(guān)費(fèi)用在甲方所占有的本項(xiàng)目的30%的股份中扣除，并要求甲方賠償相關(guān)損失。甲方因本協(xié)議第三條第二款約定的產(chǎn)權(quán)有暇疵或者違法導(dǎo)致本協(xié)議約定項(xiàng)目無法順利完工的，視為甲方違約，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬元。甲方所提供的一切行政手續(xù)由乙方派專人保管，乙方保證所有行政手續(xù)均只局限于本合作項(xiàng)目的正常使用，直至項(xiàng)目最后完成后由甲方負(fù)責(zé)收回。九、項(xiàng)目相關(guān)資料手續(xù)的移交甲方應(yīng)在本協(xié)議簽訂生效之日起在6個月內(nèi)辦理完成土地證，及相關(guān)文件，并向乙方移交本項(xiàng)目前期相關(guān)的全部資料原件，包括項(xiàng)目的相關(guān)批文、經(jīng)審核的圖紙的原件等（含電子版本），以備相關(guān)職能部門及乙方工程項(xiàng)目部隨時檢查、調(diào)用。自本項(xiàng)目1/3的工程量完成結(jié)構(gòu)封頂之日起30天內(nèi)，甲方負(fù)責(zé)辦理完成《商品房預(yù)售許可證》并提交原件給乙方。八、項(xiàng)目實(shí)施方式自甲方取得本項(xiàng)目的土地證，及相關(guān)文件后十個工作日內(nèi)由甲方負(fù)責(zé)清理、拆除項(xiàng)目地塊上的己建構(gòu)筑物、建筑物直至可以交付乙方動工建設(shè)。乙方應(yīng)在甲方提交樂東養(yǎng)植相關(guān)的所有資料、證件原件后，給甲方500萬元。乙方承擔(dān)本項(xiàng)目在工程建設(shè)期間所發(fā)生的與本工程建造有關(guān)的債權(quán)債務(wù)。本協(xié)議范圍的工程所需的全部工程款資金。甲方用樂東養(yǎng)植的土地作為擔(dān)保，乙方借款500萬元給甲方。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)、處理，排除項(xiàng)目周邊單位或居民對乙方正當(dāng)開發(fā)建設(shè)工作的干擾，保證乙方開發(fā)建設(shè)工作的順利進(jìn)行。甲方負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目前期的土地證，及相關(guān)文件。五、銷售本項(xiàng)目的銷售由甲方負(fù)責(zé)組成銷售隊(duì)伍統(tǒng)一對外銷售或委托第三方進(jìn)行銷售，其銷售所得款首先用于支付乙方對本項(xiàng)目的墊付、借付款，其余的部份在工程完成竣工驗(yàn)收后按本協(xié)議約定的分配比例進(jìn)行分配。乙方對合作開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)享有完全自主的