【正文】 之前所批的地不可順延，因為那時的土地都是行政劃撥用地，８８年１月３日后所批準住宅用地，發(fā)展商有簽土地出讓合同的都可順延。八十九、客戶出一個“超低”價時怎么辦？或者說：客戶為什么會出“超低價”？答：當客戶出了個“超低”價時，可能有兩種情況，業(yè)務員應根據(jù)當時的情況做出判斷，并采取相應的措施加以應付，第一，客戶出的超低價不是很“離譜”，只是這種價很難談到或很難成交，這時，我們的第一反應應該是“客戶在探底”，有可能成交，那么，我們應該面帶笑容的說：“我知道您在跟我開玩笑呢！”你的笑容和回答讓客戶感覺到他開的這個價根本就不可能，同時，又要讓他有“面子”下臺，并告訴客戶決定價格的權力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒有決定權，第二，客戶出了根本就不可能的價，這時我們就不能會錯意，以為客戶還價就有希望了，其實，這是客戶“以進為退”的手段，他是在存心為難你，拒絕你，因為他根本就看不上這個物業(yè)，而又不好意思直接拒絕你而已，這個時候我們應該順著臺階而下，告訴他這個物業(yè)不適合他，我們給他另找，這樣大家都留著“面子”，日后還有機會。所以我們的業(yè)務員要設法引導客戶開口說話，說出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務員還要善于聆聽。到最后一句“考慮考慮”結束此次看房，搞得業(yè)務員一頭霧水，不知所終。八十七、業(yè)主不肯提供房產證原件或復印件，怎么辦？ 答：說服業(yè)主提供房產證第三頁（房產資料）即可。八十五、業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應如何辦手續(xù)？答：你須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書、借款合同。答：你去銀行的目的主要是向銀行確認客戶購買物業(yè)的貸款直接放在你的帳號上，這是我們和銀行對您收款負責任。他們?yōu)槭裁礇]有收到甲方的《土地使用權出讓合同書》？答：這一條，是指甲方向發(fā)展商購買一手房產證，在房產證未辦好之前，就有此合同書，你現(xiàn)在是已有房產證的過戶，房產證已經證明你是合法權利人，擁有對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產生的他項權，如抵押權等。八十二、客戶問現(xiàn)售合同中第七條甲方應將該宗房地產《土地使用權出讓合同書》的復印件交給乙方，《土地使用權出讓合同書》規(guī)定的權利和義務同時轉移給乙方。八十、客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？答：不行，因為銀行審查貸款資格時，要看房產證，如先去過戶，房產證已送到國土局，銀行無法批貸款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會去國土局簽字。七十八、客戶向我們提出想看我們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？ 答：不可以，因為是中介公司，我們須對你的資料和業(yè)主資料進行保密。公司購買，要求業(yè)務員到對方公司簽看樓書，取營業(yè)執(zhí)照復印件并蓋章后看房。公司承諾假一賠十的原則，賺一萬賠十萬元。如不需要再看房，經過公司同意后談合作條件。七十三、看樓時，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？ 答：嚴正聲明自己的立場和公司的要求，并當場收回紙片，要求相互尊重。七十一、業(yè)主咨詢房價，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？答：靠平時的業(yè)務積累，靠靈活的應變，及時給出物業(yè)合理售價，或周邊類似物業(yè)市場售價，取得雙方信任，才能留住對方電話，除之無更好辦法。簽看樓書也是對我們服務的認可和承諾。六十九、客戶愿意簽看樓書，但不出示身份證件，也不寫簽身份證號碼，怎么辦？答：看樓出發(fā)前一定要與客戶說明看樓要求，說明看樓書只是對看樓行為的約束，前提是成交后，開始履行承諾。六十八、客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？答：多與客戶溝通，詳細了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度！哪些因素客戶不滿意，充分戰(zhàn)士物業(yè)的優(yōu)勢。避實就虛，告訴他相同的房號、朝向和非本棟的棟號或不同的樓層，告訴他附近顯著的標記，如：花園、泳池、會所、游樂場等，其他的等看房見面時詳細介紹。人證內容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會決議、董事證明及身份證復印件、授權委托書和受托人身份證復印件。六十六、業(yè)主是外資企業(yè)，公司房轉讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？ 答：須提交：加蓋有“工商局執(zhí)照復印專用章”的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件；法定代表人證明書、委托書（原件），法定代表人、委托人身份證復印件；境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或人證（原件）。六十五、客戶要求所購房產寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準備什么資料？ 答：只要具備合法身份證明的國內公民都可以在深圳購買商品房。六十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時業(yè)主突然不再給看，怎么辦？ 答：及時與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。六十一、客戶委托書收回時，他說：我們沒在委托書上注明交易完成時該委托書要收回，怎么辦？ 答：交回購房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產證原件（復印件）、抵押合同在手，以上資料注明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終止，所以……六十二、簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦？答：不可以。五十九、業(yè)主剛開始沒能力贖樓，但在辦理手續(xù)時，突然又可以贖樓怎么辦？答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主自己要求贖樓，可以免收贖樓費，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費用，因為我們已準備好資金，我們的費用已產生，就應收取相應的費用。五十七、公司物業(yè)出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？答：須提供：①售樓董事會決議；②法人代表證明；③法人授權委托書；④法定代表人和被授權人身份證原/復印件；⑤營業(yè)執(zhí)照原/復印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產買賣合同；⑦房產證原/復印件。五十五、收定后，權利人出事，怎么辦？答：任何事情發(fā)生后都會有一個處理結果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產繼承人 ；業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關手續(xù)，可以請公證處派人上公證委托給一個業(yè)主信任的人，當然還有其他等等，都必定有解決的辦法，就看我們怎樣去做，怎樣做好而已。根據(jù)有關轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的新居長期沒有戶籍也是不允許的。五十三、沒轉定前產權清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？答：向業(yè)主闡明合約的嚴肅性和法律效力，在最短的時間內追回定金；通知客戶，說明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房；向有關單位申訴，以期追回定金。五十一、業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關費用，怎么辦？答：贖樓存在高風險，必須交付相關費用，如不付贖樓費用，無法完成交易。同時全權委托具備法律效力，包括國土局、銀行、公證處都予以承認，客戶沒有理由不認可，否則，是對法律的蔑視。四十八、收到客戶定金后,客戶要求見業(yè)主，此時有差價，怎么辦？答：弱國利潤大，可以先過多一道戶；想辦法說服一方做委托；如利潤不大，敬請放棄差價心理，保證雙傭。四十七、收到客戶定金后，業(yè)主不漲價，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎么辦？答：除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個“結”，找到這個“結”，就可以找出解開這個“結”的方法。為避免這種風險，公司規(guī)定完稅后五個工作日內付清全款。四十五、業(yè)主要求見稅單收全款，怎么辦？答：出稅單并不代表產權轉移。四十四、由于業(yè)主的原因，不能如期過戶，怎么辦？答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并承擔客戶會盡力盡可能地督促業(yè)主及早過戶。行業(yè)的規(guī)范不允許打折。說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，深圳人的超前意識使90%以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢的客戶，對業(yè)主不利。四十二、業(yè)主不同意按揭，怎么辦？答：憑按揭流程的客戶解釋在過戶前銀行會出具承諾函，以保證房款無風險。四十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？答：公司業(yè)務人員有義務及時提醒業(yè)主交房時間和遲交房的危害以及所應承擔的法律責任。四十、簽約時，業(yè)主不愿預留水、電押金，怎么辦？答：押金必須預留，否則無法清償物業(yè)交結前費用，必須預留，這是公司規(guī)定。若為“買賣合同”的可付給業(yè)主適當定金，并將“買賣合同”、付清房款證明、發(fā)票等相關資料質押在公司，并由有關人員陪同前往辦理相關手續(xù)，直至出房產證，同時提醒業(yè)主承租一手房產證稅費。若業(yè)主自己贖樓則留下“按揭合同”、“保險費單”等有價有效文件、資料，付定5000元，由有關人員陪同前往銀行贖樓。業(yè)主去拿或可以先簽好合同，然后派人上門去拿，驗實無誤，證、錢同時交接。三十八、業(yè)主收訂時沒有帶房產證或房產證抵押或尚為“買賣合同”的情況，怎么辦？答：原則上這種情況是不可以付定金的。因為非權利人無權將權利人的房產變賣，更無權代權利人收取定金或房款。交房同時應同時具備以下幾個條件：a、物業(yè)已轉到買方名下；b、物業(yè)處于閑置狀態(tài)；c、物業(yè)無租約糾紛；d、三方（業(yè)主、客戶、中介）當場驗房和抄水、電、煤氣等相關雜費的費用指數(shù)；e、交鑰匙并結清該物業(yè)。業(yè)主不留下房產證，中介公司就會存在著巨大的風險。定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付1萬元，總金額高的物業(yè)最多不得超過2萬元。三十四、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？答：定金的給付只是公司對業(yè)主有意購買其所售物業(yè)的一種誠信的表示，雖然質押了業(yè)主的產權證明，這也是業(yè)主向公司表示不會再售予他人。三十三、轉定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鎖匙，如何辦理？答：分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉到業(yè)主的賬上，消除業(yè)主的防范心理。帶人看房當場談價，找出其房產的劣處。三十一、業(yè)主委托的物業(yè)售價高于市價，而又遲遲不愿降價，怎么辦？答：了解出售動機、確定跟進方案?；蛭夜景醇s履行。關鍵是你說的讓客戶開心、信服，這里的風水就是好的。委托書中沒有注明，而買方、賣方、中介三方有口頭承諾的，出現(xiàn)問題中介公司由經辦人是否與賣方協(xié)調解決并承擔相應責任。否則，只有依約而行。二十七、由于客戶目前面臨困難無法及時將房款交給公司，要求拖一段時間過戶，怎么辦？答：關鍵在于我們能否按客戶需求，與業(yè)主協(xié)商達成延期付款協(xié)議。二十六、客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問題、挑毛病，以達到其退定的目的，怎么辦？答：收到定金后我公司會轉給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義?，F(xiàn)實中的“過戶”，只不過是將《現(xiàn)售買賣合同》，三級市場轉移申請表、房產證原件以及買賣雙方的身份證明等資料遞進了國土局的辦文窗口而已。二十四、如成交價高于房產證原價，而利潤只有雙俑時，客戶要求買賣合同填成交價，而業(yè)主只承擔填合同價稅費時，怎么辦？答：向客戶說明，業(yè)主當前的售價是不包含高出房產證原價的那部分稅金的價格，如果客戶堅持要按成交價填寫，高出的部分稅費業(yè)主要加到成交價中；2或是由客戶承擔高出的這部分稅費，這個問題普遍存在，特別提醒業(yè)務人員注意，在收取客戶訂金時一定要與盤方業(yè)務員充分溝通，如果確定原房產證價低于成交價時，必須在收定委托書中注明：現(xiàn)售成交價必須按房產證原價填寫。二十二、和客戶簽買房合同時，交房時間、煤氣、水電、管理費的交接時間，怎么確定？ 答：請詳細翻閱客服部桌面的合同范本，特殊情況由客戶與業(yè)主自行商議、確認。如果是企業(yè)法人、國家公務員則可以向銀行申請高額按揭款。這時我們對第一個客戶需要找一個很好的理由，比如業(yè)主已經在其他公司收了定金，我們的動作慢了一步等等，盡可能把責任往業(yè)主身上推，以期達到既不得罪客戶，又可達到讓他高高興興地在我們手中買其他房產的目的。但是努力做好第一客戶，極力說服第二個客戶，給他介紹其他物業(yè)這是很容易做到的。因為這樣做的結果必定失去第一個客戶，對公司的信譽和品牌都是百害而無一利的。從我們所付出的費用和勞動說起，以期達到感動業(yè)主的目