【正文】 器具、 AYM 等 2 F 數(shù)碼廣場(chǎng)、精品商鋪、婚紗攝影、家居家紡、圖書文化、 童裝童玩、母嬰用品、 3 F 餐飲、精品商鋪、美容美體 、西／中餐、電玩、兒童游樂、 美食廣場(chǎng)、茶餐廳 4F 大型中餐、 KTV、健身館、院線、酒吧、茶藝居、養(yǎng)生館 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 四 、項(xiàng)目定位評(píng)估 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)功能于一體，提供一站式服務(wù)，滿足一站式消費(fèi)需求的大型城市商業(yè)綜合體。 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合 業(yè)態(tài)定位：復(fù) 合式城市化購物中心 覆蓋范圍：寧德整個(gè)城市及周邊縣城 招商原則：從項(xiàng)目的實(shí)際出發(fā)點(diǎn)，一切以適合為歸宿點(diǎn)。 ? 投資者因高額投資而對(duì)預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高 。本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少并且分布區(qū)域較散亂 ， 綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足 以 與現(xiàn)有的商圈相抗衡 ， 新的商圈形成需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育和發(fā)展 。這條沿海城市帶將成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的 “ 脊梁 ”。 閩江口、廈門灣、泉州灣三大城鎮(zhèn)密集地區(qū)為支撐，六條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑 “ 一帶三區(qū)六軸 ” 的海峽西岸城市群。作為 寧德 的 東 僑 新區(qū) 地帶， 當(dāng)?shù)?市 民對(duì)此區(qū) 域 的認(rèn)同仍 需 時(shí)間； 發(fā)展機(jī)遇 ? 寧德 的城市建設(shè)規(guī)劃 會(huì) 以 東方偉業(yè)廣場(chǎng)引進(jìn)世界 500 強(qiáng)企業(yè)“沃爾瑪” 的進(jìn)駐，以及周邊其他社區(qū) 工程 的 陸續(xù)竣工，以往環(huán)境雜亂 的新橋東區(qū)將 在 寧德市 人心目中形象 將 會(huì)發(fā)生脫胎換骨的變化。 原居民主要是 本地居 民和外來人，消 費(fèi)能力和消 費(fèi) 水平不是 特 別高。 其他街邊 的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環(huán)境。 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 引進(jìn)世界 500 強(qiáng)首位商業(yè)零售巨頭沃爾瑪強(qiáng)勢(shì)入住，成為寧德市乃至閩東地區(qū)首家最具有規(guī)模與影響力的一體化的 shoppingmall。 二、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 類別 面積 類別 面積 占地面積 ㎡ 一 層商場(chǎng)面積 14617㎡ 總建筑面積 ㎡ 二層商場(chǎng)面積 14244㎡ 建筑層數(shù) 4層 三層商場(chǎng)面積 14183㎡ 建筑高度 四 層商場(chǎng)面積 13452㎡ 地下層 5240㎡ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 本項(xiàng)目 位于寧德市東橋新區(qū)核心區(qū)域，是未來寧德市的市中心，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷。 該項(xiàng)目由于是在原有城市商業(yè)設(shè)施上實(shí)現(xiàn)了全面升級(jí)改造，開拓了新的城市空間，滿足了城市規(guī)劃發(fā)展新的商業(yè)需求，為三線城市商業(yè)更新注入了完整的“訂單式復(fù)合”商業(yè)資源，成為中國(guó)三線城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和設(shè)施改造建設(shè)的典范。實(shí)現(xiàn)寧德商業(yè)的新的形態(tài)升級(jí)。但隨著人口的遷移和增加以及寧德的城市規(guī)劃和城市建設(shè)的重心逐步向?qū)幍聳|部轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目所在地未來 35年將成為寧德市的核心商圈，商業(yè)前景看好。項(xiàng)目 門前開闊，周圍道路設(shè)施齊全，有東海富豪世家、名流世家、東嘉花園、東湖豪門等竣工住宅小區(qū)和金域蘭灣、君臨天下等在建住宅小區(qū)。 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所在東僑開發(fā)區(qū)大片空地規(guī)劃已基本完成，土地作用主要以居住為主，東僑城市中心區(qū)不再建設(shè)工廠。 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于寧德市東僑區(qū)天湖路，是在原金龍商貿(mào)廣場(chǎng)的 開發(fā)區(qū) 基礎(chǔ)上改造而成的。 是未來寧德城市中心區(qū)域，由坪塔路、天王路、商貿(mào)路交匯圍合而成黃金地段，地理位置優(yōu)越、交通便捷，路網(wǎng)四通八達(dá)。 新佳坡步行街 時(shí)尚婚紗 名典咖啡 華祥 苑名茶 怡和茗茶 宮廷足浴 宏圖三胞茶 唐城食府茶 國(guó)美電器茶 不夜城電器城 南 環(huán) 路 閩東大廣場(chǎng)場(chǎng) 賽琪 柯達(dá) 嘉莉詩 內(nèi)衣 稻草人 李寧 阿迪達(dá)斯 女友 夢(mèng)蝶 佰草集 杉杉 三福 特步 太子龍 好男兒百貨 意爾康 錦福八號(hào) 華萊士 柒牌 德爾惠 康奈 都市麗人 雪歌 真維斯 奧康琪 七匹狼 紅蜻蜓 喬丹 鴻星爾克 啄木鳥 資生堂 豪客來 恒源祥 安踏 耐克 代表商家 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 八一五路商圈 路段：八一五路 規(guī)模：總長(zhǎng)約 200 多米 業(yè)態(tài)：以品牌鞋類、男裝為主 東門商圈 路段：環(huán)城路 規(guī)模：總長(zhǎng)約 300 多米 八 一 五 路 閩東 大廣場(chǎng) 耐克 意爾康 富貴鳥 奧康 紅蜻蜓 蜘蛛王 東寧購物廣場(chǎng) 達(dá)芙妮 貝麗鞋城 肯德基 七匹狼 柒牌 與狼共舞 利郎 勁霸 新華書店 飾全飾美 環(huán) 城 路 蕉城北路 八 一 五 路 友好地下書 城 萬佳地下超 市 電 器 通 訊 電 器 通 訊 飛克 安踏 金豪雀 花花公子 星 期六 古今 金苑 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 業(yè)態(tài)：以娛樂項(xiàng)目為主，輔以日用品及 為數(shù) 不多的品牌服飾 。 市場(chǎng)名稱 國(guó)美 國(guó)美分店 宏圖三胞 不夜城 位置 新佳坡步行街 閩東路與 僑興路交接 新佳坡步行街 金龍商貿(mào)城 規(guī)模 （㎡） 3500 1800 2021 900 層數(shù) 一層 兩層（ 1F800+2F1000） 一層 兩層 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 一般（位置較偏） 良好 一般 三、餐飲娛樂業(yè)現(xiàn)狀 餐飲 快餐：除了肯德基屬于世界知名品牌快餐外，還有德克士較為知名的品牌和麥香基、佳佳基等當(dāng)?shù)氐淖詣?chuàng)品牌 西餐：塔比克比薩、佳客來、豪享來 特色餐飲：小肥羊火鍋、佤家山寨 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 茶餐廳：避風(fēng)塘、名典咖啡語茶等較為知名的連鎖 面包房：安德魯森、永豐西點(diǎn)面包 娛樂休閑：流星雨 KTV、水立方 KTV 等 總之餐飲娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)，但沒有全國(guó)性的知名品牌，只有一些區(qū)域性和地方性的品牌。服裝價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)接受水平，一般女裝單品價(jià)格不應(yīng)超過 500 元，男裝不定。預(yù)計(jì) 08 年 10 月 1 日開業(yè)，開業(yè)后租金收取采取流水扣點(diǎn)的形式（ 25%），招商過程中對(duì)品牌嚴(yán)格要求，目前有望成為寧德最高檔的賣場(chǎng)。 超市名稱 康寧 東寧 萬佳 錦福八號(hào) 錦福八號(hào) 分店 1 錦福八號(hào) 分店 2 規(guī)模 （㎡） 2300 9000 1800 300 300 300 層數(shù) 兩層 三層 地下一層 一層 一層 一層 停車 位 無 無 無 無 無 無 地段 八一五路與南環(huán)路之間的蕉城北路路段 八一五路 中段 寧德商城第二條騎樓街中段 八一五路與與環(huán)城路交叉口 南環(huán)路后段 環(huán)城路至蕉城北路之間 經(jīng)營(yíng)狀況 好 好 一般 較好 較好 一般 寧德時(shí)代百貨 位于最繁華的南環(huán)路段，其地理位置得天獨(dú)厚。 面積總計(jì)： 5100 平米 百貨名稱 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 （㎡） 業(yè)態(tài)分布 代表品牌 地址 經(jīng)營(yíng)狀況 寧德時(shí)代百貨 3600 (1F1200+2F1200 +3F1200) 1F男裝、鞋、包 2F女裝、飾品 3F多廳電影院 杰克瓊斯/埃斯普利特 /康奈 南環(huán)路中段 08年 10月 1日開業(yè) 三福 百貨 300 男女休閑服飾 無 南環(huán)路 東 段 一般 好男兒百貨 1200 (1F 800+夾層 400) 1F男女裝、鞋 夾層 男女運(yùn) 動(dòng) 裝 唐朱迪 南環(huán)路 東 段 一般 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大型超市市場(chǎng)分析 寧德目前大型超市有兩家：康寧與東寧，但環(huán)境配套設(shè)施都較為落后，路面均沒有地面機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，內(nèi)部購物環(huán)境亦不規(guī)范。 蕉 城 商 圈 新佳坡步行街 服裝商業(yè)街 東僑經(jīng)濟(jì)新區(qū) 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二、寧德市內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)總體概況及分布特點(diǎn) 寧德市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨、超市、專業(yè)家電市場(chǎng)、專業(yè)家居市場(chǎng)、建材家具市場(chǎng)、 集中餐飲街、 集中服裝街、底商等幾種類型的物業(yè)組成； 現(xiàn)有百貨類商業(yè)物業(yè)集中坐落在寧德的南環(huán)路，以寧德 時(shí)代百貨、好男兒百貨、三福百貨為代表 ，這里的百貨只是小型的服裝賣場(chǎng)，非真正意義上的百貨； 現(xiàn)有超市類商業(yè)物業(yè)集中坐落在寧德八一五路與蕉城北路段，以康寧購物廣場(chǎng)、東寧購物廣場(chǎng)為代表，能夠基本滿足城關(guān)居民生活需求 ； 專業(yè)市場(chǎng)主要有家電賣場(chǎng)、家居市場(chǎng)、建材市場(chǎng)等，以國(guó)美電器賣場(chǎng)、宏圖三胞、中國(guó)紅家居市場(chǎng)等為代表 ； 餐飲街集中在閩東路段、服裝街以寧川北路的服裝商業(yè)街為代表 底商類物業(yè)在寧德市的分布非常廣泛，基本所有街道的兩側(cè)均規(guī)劃了不同格局的底商，經(jīng)營(yíng)范圍匯集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平到上千平不等，層數(shù)從一層到二層不等；這也成為寧德商業(yè) 處于低級(jí)階段的 最重要的 標(biāo)志 。本項(xiàng)目位于寧德市東橋區(qū)天湖路，是在原金龍商貿(mào)廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上改造而成的。 東僑是一個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主，同時(shí)也承擔(dān)著寧德中心城市新區(qū)建設(shè)管理的重任 ，現(xiàn) 已初步形成為寧德中心城市的新城區(qū) ，建成新區(qū)約五平方公里，人口五萬。同時(shí)在商圈南北兩側(cè)分別有兩條較為成熟的商業(yè)步行街：新佳坡步行街、服裝商業(yè)街。 新區(qū)潛伏劣勢(shì) 作為新區(qū)其設(shè)施建設(shè)及商業(yè)氛圍的促成均需相當(dāng)長(zhǎng)的培養(yǎng)時(shí)間，同時(shí)雖然大量的住宅開發(fā)集中在東僑新區(qū)，但是其 購房 群體多為周邊縣鎮(zhèn)的居民或投資者，實(shí)際入住 率低，不足 30%，因此其也直接影響本項(xiàng)目今后商業(yè)消費(fèi)群體的考量。 大量的建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)都集中到東部新城市中心，未來發(fā)展前景比較樂觀。 作為寧德市中心城市建設(shè)的前沿區(qū)域，東僑正逐漸成為真正的宜居、生態(tài)、文明、特色新興城區(qū)。這與寧德“縣域經(jīng)濟(jì)”的特質(zhì)有關(guān)，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展緩慢，影響經(jīng)濟(jì) ，整體社會(huì)消費(fèi)能力偏低。 沿?？h市區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排名（ 2021） 縣市區(qū) 全省競(jìng)爭(zhēng)力 位次 沿海競(jìng)爭(zhēng)力 位次 寧德市內(nèi)部位次 蕉城區(qū) 34 17 3 福安市 30 15 1 福鼎市 31 16 2 霞浦縣 44 20 5 寧德市 5 個(gè)山區(qū)縣市在全省 66個(gè)縣市區(qū)和山區(qū) 44 個(gè)縣市中的競(jìng)爭(zhēng)力位 次見表。從以下數(shù)據(jù)可以比較分析寧德在福建省經(jīng)濟(jì)實(shí)力。其中，職工平均工資收入 16284元，增長(zhǎng) % 02021400060008000100001202114000城鄉(xiāng)居民年收入( 單位: 元)農(nóng)民人均純收入 604 1784 2850 2965 3087 3246 3517城鎮(zhèn)居民人均了支配收入 1311 3833 5745 6352 7408 8014 8985職工平均工資 1708 4231 8691 10503 12083 12973 139621990年 1995年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 三 、 整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 近年寧德市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這與寧德近期大力發(fā)展其工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著密不可分的聯(lián)系。 ? 居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實(shí)質(zhì)性的改善，其住房需求逐 漸被釋放，寧德市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期 。 近年來，寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已步入城市發(fā)展的快速通道 寧德G D P 增長(zhǎng)圖1 9 8 . 5 42 1 5 . 6 12 3 4 . 3 72 5 5 . 4 72 8 2 . 5 53 1 3 . 6 33 4 6 . 8 73 8 5 . 7 22 2 . 31 1 . 21 0 . 6111 0 . 698 . 78 . 60501001502002503003504004501995 2021 2021 2021 2021 2021 2