【正文】 ，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。 （ 2）到 2021 年，住宅的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量將初步滿足居民對(duì)住宅的適用性要求；初步建立住宅所用材料和產(chǎn)品生產(chǎn)的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化體系；新建的采暖住宅，能耗降低 50％；科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)到 30％ . （ 3）到 2021 年，住宅質(zhì)量則應(yīng)滿足居民的長(zhǎng)期居住需求，做到適用、經(jīng)濟(jì)、美觀；初步形成系列的住宅建筑體系，基本實(shí)現(xiàn)住宅所用材料、 產(chǎn)品的通用化和生產(chǎn)、供應(yīng)的社會(huì)化；采暖住宅的能耗，在 2021 年的基礎(chǔ)上再降低 30％；住宅科技含量提高到 35％。 住宅工程建設(shè)發(fā)展方向 （ 1）到 2021 年，我國(guó)將實(shí)現(xiàn) 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。住宅建設(shè)在啟動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和改善人民居住條件等方面都將繼續(xù)產(chǎn)生的巨大的作用。這樣巨大的住房消費(fèi)的逐年增長(zhǎng)， 就會(huì)長(zhǎng)時(shí)期地產(chǎn)生啟動(dòng)消費(fèi)、增加住房有效需求、拉動(dòng)內(nèi)需的重大作用。當(dāng)然，這筆住房消費(fèi)是按年增加的。如果當(dāng)年有 8％左右的存量房進(jìn)入市場(chǎng)銷售，就有 17 億平方米上市。按前面預(yù)測(cè)今后50 年我國(guó)城鎮(zhèn)每年新建住宅 5 億平方米左右，扣去每年折舊拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年凈增 3 億平方米，到 2050 年就會(huì)凈增 150 億平方米。這樣持續(xù) 50 個(gè)連年增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)仍是很巨大的。估計(jì)我國(guó)在不增加建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增長(zhǎng)投資額的速度將會(huì)低于日本，因而預(yù)計(jì)用50 年的時(shí)間把住宅投資額增加 16 倍。因而，今后 50 年的住房建設(shè)量?jī)H僅是稍高于 20世紀(jì)最后兩年的水平。 把以上的三項(xiàng)預(yù)測(cè)相加， 21 世紀(jì)的前 20 年，每年需新建住房 億 至 億平方米；后 30 年每年新建住房 億平方米至 億平方米。 （ 3）按住房折舊拆除重建來預(yù)測(cè)。按 2020 年城鎮(zhèn)人口達(dá)到 億人，每人增加 4 平方米計(jì)算，前 20 年為提高居住水平需新建住房 億平方米，平均每年 億平方米。后30 年城鎮(zhèn)人口增加 億，仍按人均建筑面積 20 平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房 66 億平方米 ，平均每年需建設(shè)住宅 億平方米。 國(guó)家有關(guān)部門對(duì) 21 世紀(jì)上半葉的住房發(fā)展預(yù)測(cè) （ 1）從全國(guó)城市化發(fā)展來預(yù)測(cè)。隨著房分配貨幣化政策的到位，城鄉(xiāng)居民的購(gòu)買力有了很大的提高，而人們對(duì)住宅的要求也更高。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看 ,主城區(qū)將逐步由以工業(yè)為主的傳統(tǒng)加工制造中心向服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)變，但 “ 十一五 ” 期間工業(yè)發(fā)展仍具較大空間。海陵區(qū)的定位主要體現(xiàn) “ 水城一體、古今交融的現(xiàn)代化宜居城市 ” ， “ 主城區(qū)要增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，以服務(wù)業(yè)和居住為發(fā)展重點(diǎn)，引導(dǎo)工業(yè) 向沿江地區(qū)和開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移 ” 。鑒于 泰州 市區(qū)水陸運(yùn)輸條件較理想，且目前建材市場(chǎng)旺盛，故資源條件基本能保證該項(xiàng)目的建設(shè)的需要。 實(shí)施條件 本項(xiàng)目位于 泰州海陵區(qū) ，地勢(shì)較為平坦，基礎(chǔ)設(shè) 施條件已基本具備，水、電供給均能滿足工程施工需要。 海陵文化亦即泰州文化，是泰州中心城市最可寶貴的、不可再生的資源，而中心城市的精華所在是老城區(qū)，海陵區(qū)無疑承擔(dān)著這座歷史文化名城最顯赫的功能。目前，泰州市區(qū)建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。一輪文明創(chuàng)建熱潮隨即在泰州大地上蓬勃興起。 在發(fā)展 經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，泰州市著力打造秀美宜居的文明城、祥泰和諧的平安城、共建共享的幸福城，體現(xiàn)了 “發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福百姓 ”的理念，體現(xiàn)了執(zhí)政為民與和諧發(fā)展的理念。 作為一個(gè)后起的地級(jí)城市，泰州確立了追趕型城市的標(biāo)桿，體現(xiàn)了這個(gè)城市的突出特色和科學(xué)定位。中心城市范圍將擴(kuò)大為 “ 一城三區(qū) ” 新格局，規(guī)劃區(qū)范圍包括海陵、高港兩區(qū)及姜堰的部分地區(qū)。至 2030 年，市中心城區(qū)人口規(guī)?？蛇_(dá)到 120 萬至 150 萬之間。 目前，泰州 市正式啟動(dòng)新一輪城市總體規(guī)劃修編工作，規(guī)劃期限從 2021 年至 2030 年。其中，地方一般預(yù)算支出 億元，增 長(zhǎng) %。地方一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，其中營(yíng)業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅分別增長(zhǎng) %、 %和 %。 地方財(cái)政收支較快增長(zhǎng)。創(chuàng)新發(fā)展方面，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變加快。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 2021 年 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保 持穩(wěn)健增長(zhǎng)。 （ 4） 航空 ：距離上海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 2 個(gè)半小時(shí)的行程，距離南京祿口機(jī)場(chǎng) 2 個(gè)半小時(shí)的行程，泰州與揚(yáng)州之間的泰揚(yáng)機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目已在建設(shè)中，建成后距離海陵區(qū)只有 10 分鐘的行程。 （ 3） 水運(yùn) ：蘇中入江達(dá)海的 5 條航道在此交匯。 （ 2） 鐵路 ：泰州火 車站位于海陵區(qū)北部。 交通設(shè)施 海陵區(qū)通過周邊發(fā)達(dá)的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)與中國(guó)和世界的各主要城市相連。 泰州境內(nèi)名勝古跡眾多，現(xiàn)存古遺址 、古建筑、古墓葬、古石刻舊址數(shù)百處，其中列為省市級(jí)文物保護(hù)的有 134 處，珍藏文物 10000余件，不少為稀世珍品。 第二節(jié) 城市概況 歷史人文 泰州歷史悠久，古稱海陽(yáng)、海陵，漢初（公元前 117 年）置縣， 東晉時(shí)（公元 411 年）設(shè)郡，南唐時(shí)（公元 937 年）始為州治，取 “國(guó)泰民安 ”之意，名泰州至今。境內(nèi)沒有發(fā)生過大于 級(jí)的地震。平均 風(fēng)速為 米 /秒。大致上冬季為 4 個(gè)多月，夏季三個(gè)多月，春、秋各二個(gè)多月。一年中有三個(gè)多雨期，4 月中旬至 5 月上旬為春雨 期， 6 月中旬至 7 月上旬為梅雨期， 8 月中旬至 9 月中旬為臺(tái)風(fēng)季節(jié)。年平均氣溫在 ℃ —℃ 之間，年平均降水量 毫米，年降雨日平均為 日。通揚(yáng)公路沿線土壤質(zhì)地為砂壤到輕壤，以高砂土為主；通揚(yáng)運(yùn)河兩岸質(zhì)地中壤，以小粉漿土為主；鹵汀河兩岸為垛田土；水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)為潛育型水稻土；水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)與新通揚(yáng)運(yùn)河之間，以勤泥土為主。 地貌 全區(qū)地勢(shì)平坦，南高北低，南部多屬平地，北部河網(wǎng)密布，地面標(biāo)高 — 米，最高處岳阜標(biāo)高 米。本區(qū)為揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)的一部分，地質(zhì)屬新生代。均為地質(zhì)年代的第四系沉積物所覆蓋。尤其是 1128—1855 年的七百多年間，黃河多次奪淮入海，注入瀉湖的 泥沙不斷增加，陸地不斷擴(kuò)大，終于形成今天的里下河平原。在2500——3000 年前，淮河以南的岸外沙堤與長(zhǎng)江北岸的沙岸合攏，把今高寶湖及其以東地區(qū)原來的大海灣封閉成一個(gè)與外海隔開的瀉湖。直至 4000 年前，揚(yáng)州 —宜陵 —海陵才連成一片，史稱揚(yáng)泰沙岸，亦稱揚(yáng)泰岡 地。過了一千多年，海陵這一帶成為一塊四面環(huán)水的陸地。 表 “萊茵東郡” 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 主要內(nèi)容 1 項(xiàng)目名稱 “萊茵東郡” 項(xiàng)目 建設(shè) 2 開發(fā)單位 泰州 萊茵 達(dá) 置業(yè)有限公司 3 開發(fā)資質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì) 4 法定代表人 高繼勝 5 用地面積 132865 6 總建筑面積 180026 7 容積率 8 綠地率 35% 11 銷售收入 64723 萬元 12 稅前利潤(rùn) 19120 萬元 13 凈利潤(rùn) 14340 萬元 14 凈 利潤(rùn)率 % 15 投資收益率 % 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 第一節(jié) 自然條件 成陸 約 8000 年前，古長(zhǎng)江口在鎮(zhèn)江與揚(yáng)州之間，海陵這一帶是一片茫茫海域。 土地面積為 132865m2（ 畝） ，總建筑面積 180026 平方米 。 可見， 公司的領(lǐng)導(dǎo)層均有多年房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并且一直擔(dān)任各公司的主要領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，積累了豐富的 房地產(chǎn)企業(yè) 管理經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)。 曾任 萊茵達(dá)集團(tuán)有限公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部副經(jīng)理 、 揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部經(jīng)理 、 揚(yáng)州萊茵西湖置業(yè)有限公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部經(jīng)理。 總經(jīng)理助理陳一華，男， 1978 年 1 月出生，本科學(xué)歷， 高級(jí)營(yíng)銷員 ， 畢業(yè)于浙江工業(yè)大學(xué)， 曾任 中航浙江航空公司浙江航空廣告策劃有限公司董事局秘書 、《中航浙江航空》機(jī)上雜志執(zhí)行編輯、業(yè)務(wù)部部門 經(jīng)理 、 青年時(shí)報(bào)社社委辦公室 副主任、萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司戰(zhàn)略投資部高級(jí)經(jīng)理 ，具有豐富的戰(zhàn)略投資理論知識(shí)及實(shí)際操作能力。 現(xiàn)為上市公司 萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司總裁 。 19931995 年，蕭山國(guó)際交流公司工作； 19951998 年，浙江萊茵達(dá)房地產(chǎn)有限公司辦公室主任； 19992021 年，萊茵達(dá)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理； 2021年至今，萊茵達(dá)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁。至 1994 年創(chuàng)建萊茵達(dá)品牌開始，一直擔(dān)任集團(tuán)董事長(zhǎng)、法人代表，同時(shí)兼任上市公司 萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)、法人代表，同時(shí)兼任新蘇皇冠假日酒店（蘇州首家五星級(jí)涉外旅游酒店）、浙江省輕紡集團(tuán)輕工業(yè)有限公司、浙江萊茵達(dá)商業(yè)發(fā)展有限公司、杭州萊茵達(dá)物業(yè)管理有限公司、浙江怡和柏洋廣告有限公司、杭州藍(lán)特信息技術(shù)有限公司、浙江東信億泰信息技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)、法人代表。 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制， 其中 ： 萊茵達(dá)控股集團(tuán)有限 公司董事長(zhǎng)（法人代表）高繼勝，本科學(xué)歷，現(xiàn)為浙江萊茵達(dá)集團(tuán)有限公司的法人代表、董事長(zhǎng)，畢業(yè)于上海師范大學(xué)，現(xiàn)為清華大學(xué) EMBA 班特聘教授，浙江大學(xué)證券與期貨研究所兼職教授，浙江大學(xué)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究中心特聘教授、浙商研究會(huì)常務(wù)理事、蕭山作協(xié)名譽(yù)主席，著有《策劃萊茵達(dá)》、《力爭(zhēng)第二》書集，在各類期刊上發(fā)表數(shù)十篇論文?，F(xiàn)有員工 27 人，具有 中級(jí)以上職稱人數(shù)為 10 人，約占員工總數(shù)的 37％。 公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 、銷售， 室內(nèi)裝飾、物業(yè)管理，自有商業(yè)用房租賃，金屬材料，建筑裝飾材料銷售。公司 成立于 2021 年 2 月 28 日 ，為主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的民營(yíng)有限責(zé)任公司，公司具備房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。 收購(gòu)?fù)瓿珊?，根?jù)預(yù)測(cè) 萊茵置業(yè) 2021年度業(yè)績(jī) 將 同比增長(zhǎng) 約 800%。 /股 )。本次發(fā)行股份的發(fā)行價(jià)格。 2021年 8月， 萊茵置業(yè)向第一大股東萊茵達(dá)控股集團(tuán)有限公司非公開發(fā)行股票作為對(duì)價(jià)購(gòu)買萊茵達(dá)集團(tuán)擁有的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn) 資產(chǎn)，即揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 %股權(quán)、南通萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 90%股權(quán)、揚(yáng)州萊茵西湖置業(yè)有限公司 100%股權(quán)、揚(yáng)州中茵置業(yè)有限公司 100%股權(quán)、杭州萊茵達(dá)恒建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 65%股權(quán)、南京萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 100%股權(quán)、嘉興市東方萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 45%股權(quán)， 本次交易完成后，將實(shí)現(xiàn)萊茵達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市，本公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更具競(jìng)爭(zhēng)力。 在企業(yè)發(fā)展壯大過程中，萊茵達(dá)集團(tuán)始終堅(jiān)持 “ 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) ” 戰(zhàn)略方針，分別與浙江東方、東方通信、浙江輕紡、浙江二輕、航天中匯等一大批實(shí)力雄厚的企業(yè)建立起了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同打造中國(guó)房地產(chǎn)的明天。在 “ 不斷為客戶創(chuàng)造價(jià)值 ”的企業(yè)價(jià)值觀指導(dǎo)下，集團(tuán)以創(chuàng)新為動(dòng)力，以產(chǎn)品質(zhì)量為生命 線，以滿足客戶需求為最大追求，始終重視和維護(hù)企業(yè)形象和品牌，受到了消費(fèi)者和媒體的充分信任和一致好評(píng)。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，萊茵達(dá)集團(tuán)十年來成功開發(fā)了近 30 個(gè)項(xiàng)目，近兩年來的年開發(fā)量均在百萬平方米以上。 集團(tuán)目前 資產(chǎn)總額達(dá)到 60 億元人民幣。 法人代表 高繼勝 現(xiàn)為 浙江萊茵達(dá)集團(tuán)有限公司的法人代表、董事長(zhǎng)，清華大學(xué) EMBA 班特聘教授，浙江大學(xué)證券與期貨研究所兼職教授，蕭山作協(xié)名譽(yù)主席 。 綜上所述， “萊茵東郡” 項(xiàng)目 的建設(shè)是 泰州 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，是 泰州 市城市發(fā)展的需要，是提高人民居住水平的需要，是改善該地區(qū)環(huán)境和市容市貌的需要，是完善 泰州 市 區(qū)東部地區(qū)整體規(guī)劃和布局的需要，也是揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司自身求發(fā)展、提高企業(yè)知名度、創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的需要。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家加大固定資產(chǎn)投資的方針政策，體現(xiàn) 泰州 市政府高度重視加大住宅建設(shè)的力度，并把發(fā)展住宅業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要措施之一，以確保 泰州 市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 目前，根據(jù)國(guó)家、省、市大力發(fā)展 住宅產(chǎn)業(yè)的要求，同時(shí)也結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)該地段進(jìn)行開發(fā)建設(shè)是十分必要的。土地面積為 132865m2（ 畝），土地用途為商業(yè)、住宅。 菜茵達(dá)集團(tuán) 在旗下上市 公司萊茵置業(yè)（ ） 于 2021 年成功定向增發(fā)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體上市后，其在江蘇已在南京、揚(yáng)州、南通等長(zhǎng)三角城市的子公司股權(quán)已轉(zhuǎn)入上市公司萊茵置業(yè)名下。 高港區(qū)形成中等城市規(guī)模，沿江開發(fā)已成規(guī)模。 高港區(qū)的刁鋪鎮(zhèn)、口岸鎮(zhèn)完成由集鎮(zhèn)向中等城市發(fā)展的過渡，加快長(zhǎng)江岸線的綜合開發(fā)。新區(qū)完成府南街區(qū)的綜合開發(fā)，基本完成 328 國(guó)道以南地區(qū) 東風(fēng)路至泰高路之間的商住開發(fā)。其中：海陵區(qū) 42 萬人，高港區(qū)13 萬人。 向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展，不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。 城市發(fā)展規(guī)劃 —— 總體規(guī)劃 泰州的城市擴(kuò)張，基本以重點(diǎn)向南、及部分偏東的趨勢(shì)發(fā)展。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。城市居民人均可支配收入 12682 元，增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)性支出 8184 元，增長(zhǎng) %。 2021年末全市共有規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè) 1672 家，注冊(cè)資本達(dá) 550 億元，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，稅收收入 億元，分別增長(zhǎng) %和%，占全市 GDP 和