【正文】 我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。項目概況宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目（以下簡稱“該項目”）。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。建議在房地產(chǎn)市場特別是中高檔市場競爭激烈的形勢下，要加強營銷工作，以合理的價格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得用戶。(7)該項貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規(guī)定的范圍。因此，該項目償還貸款是有保證的。(6)經(jīng)測算分析，AAA項目的財務(wù)效益好，抗風(fēng)險能力較強。(5)AAA項目是一項在建工程，已投入資金7910萬元人民幣，預(yù)計1998年年底結(jié)構(gòu)封頂，1999年進行設(shè)備安裝與內(nèi)裝修，于11月即可人住。(3)AAA項目設(shè)計外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量—流，地下工程曾獲1998年北京建委“長城杯”獎；工程監(jiān)理嚴格。該公司注冊資本為8300萬元，已全部到位。十、評估結(jié)論和建議(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。貸款償還能力的評估 根據(jù)本報告財務(wù)效益評估，本項目的借款可以在約定的兩年內(nèi)歸還，評估進一步分析了如銷售受到影響，即使3年內(nèi)銷售率只達90%，亦不影響貸款的償還。該項目需貸款15000萬元人民幣，加利息共計為17400萬元。上述兩項相抵，抵押物原評估價值額仍應(yīng)有所調(diào)低。當(dāng)時該項目正處于施工期，當(dāng)年3~8月又投入建設(shè)資金約5000萬元。同時，含開發(fā)所支付的前期工程費(部分)、設(shè)備款(部分)及其他費用?！豆纼r報告》將價格定義為：委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費用、部分設(shè)備費用。該抵押物辦單位委托北京xx房地產(chǎn)咨詢評估有限公司評估，估價內(nèi)容為總建筑面積56600平方米，建設(shè)用地面積5126平方米。表43 臨界點分析表 指標名稱 基本方案結(jié)果 臨界點計算 內(nèi)部收益率(%) 期望值 開發(fā)投資(萬元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房價格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地費用(萬元)16570 最低值 50548 售房面積平(方米)56600 12九、貸款風(fēng)險評估申請貸款的種類、金額、期限 項目主辦單位根據(jù)工程進度用款情況擬向xx銀行xx支行以抵押方式申請貸款15000萬元，寬限期為2年，2年等本還款。臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為15%，則開發(fā)投資臨界點為47530萬元，增長4074萬元；售房價格的臨界點11041元，降低929元：土地費用的臨界點為22138萬元，增長5568萬元；售房面積的臨界點為50548平方米，下降6052平方米。相比之下，預(yù)售款回籠進度對項目影響不太大。詳見表42和圖41。詳見附表49。詳見附表47。清償能力分析 申請抵押貸款15000萬元，約定從第4年起兩年內(nèi)償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售收入。因此在財務(wù)上是可行的。詳見附表44。詳見附表4附表43和附表44。收入及成本 商品房銷售收入共為67749萬元，與之相對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本為43456萬元。(6)稅費率：營業(yè)稅稅率為5%；城市維護建設(shè)稅稅率7%，教育費附加費率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為0~40%；企業(yè)所得稅稅率為33%，管理費用按建筑工程費用的3%提??；銷售費用按工程費的5%提取；不可預(yù)見費為1351萬元；職工獎勵及福利基金、儲備基金和企業(yè)發(fā)展發(fā)展基金均按5%提取，余下可供分配的利潤在借款未償還前暫不分配，留在企業(yè)，直至項目計算期末再分配。預(yù)售房分期付款，合同簽訂當(dāng)年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。汽車庫車位每個250000元。(3)商品房的銷售價格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=)，折人民幣分別為12035元、12865元及13695元。(2)貸款：向銀行借款15000萬，借款利率5%，項目第2年借款11000萬元，第3年借款4000萬元。七、項目財務(wù)效益評估評估依據(jù)(1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》計劃出版社，2000年；(2)《中國xx銀行中長期貸款項目評估方法》；(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請報告》；(4)國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。9項目資金來源 資金來源有注冊資本金8300萬元，股東貸款6641萬元，擬向農(nóng)業(yè)銀行申請住房建設(shè)抵押貸款15000萬元，以上約29000萬元，其余部分可用商品房預(yù)售收入款解決，因此，資金來源可以說是可靠落實的。項目建設(shè)及用款計劃 該項目自1997年開始建設(shè)，計劃2000年完工。開發(fā)產(chǎn)品成本中不含財務(wù)費用部分為41367萬元，其中：土地開發(fā)費用16570萬元；前期工程費用532萬元；基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費1379萬元；建筑安裝工程費19409萬元；預(yù)備費1351萬元。六、投資總額及資金來源評估評估依據(jù)(1)北水市xx設(shè)訓(xùn)院編制的《AAA項目初步設(shè)計概算》；(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請報告》；(3)項目實施進度與實際投資使用情況；(4)末完工程所需投資的預(yù)測。自1997年以來，該項目已投入7910萬元，財務(wù)狀況較好。1998年l0月將大力開展銷售活動，并做出了銷售保證。銷售部的工作人員均為最近公開招聘的研究生和大學(xué)生；同時聘請香港某測量師行北京地區(qū)總經(jīng)理擔(dān)任市場總監(jiān)。(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財務(wù)部和銷售部。(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事會亦由中美合資三方人組成。五、企業(yè)資信評價(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國政府批準的中美合資企業(yè)。8 但是，綜合考慮該項目自身的優(yōu)勢(如地理位置、專項住宅和優(yōu)良的物業(yè)管理)，中高檔住宅的供給顯和可預(yù)見的需求量，對未來房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的期望，參考目前同類住宅的市場成交價，同時依照項目評估的穩(wěn)妥原則，建議在本項目評估中樓盤銷售價格以1450美元。從表41可以看出，目前外銷房每平方米平均價格為12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價要比外銷低20003000元。表41為正在出售的類似于AAA項目的中高檔住宅消價統(tǒng)計資料。因此，預(yù)計未來中高檔住宅的需求會與目前大體持平。從功能和質(zhì)量上來講，外銷房和內(nèi)銷房出入不大，價格卻差20003000元(見表41)，這一價差也會搶走一些外銷房的中外方客戶。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國際權(quán)威機構(gòu)評定的全世界生活費用矗高的三個城市之一，其中包括住宅價格。投資增值量取決于資源的稀缺程度。7(2)中高檔住宅的需求：項目主要銷售對象是外交人事和海外客商。盡管如此，由于有上述的高額回報，不少開發(fā)商仍正尋找商機。2000年前竣工的外銷房在建總面積仍高達50萬平方米。若按此價格計算，項目的內(nèi)部收益率高達46%。四、市場營銷評估 AAA住宅順口地處朝陽區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。(2)工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、自動噴灑系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)，以解決高層建筑的防火問題。綜上所述，本工程項目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎(chǔ)條件基本落實，技術(shù)設(shè)備齊全、合理，能滿足項目發(fā)展的需要。(6)道路。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報裝。1)電訊：市政電信干線已設(shè)置在該工程樓前。該工程擬引入管線，經(jīng)調(diào)壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。該工程項目所需生活用燃氣由市天然氣公司供給。工程項目冬季采暖用熱量 263萬大卡/時 工程項目生活熱水用熱量 138萬大卡/時 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。該工程所需采暖和生活熱水均由市政熱力管網(wǎng)提供。工程總設(shè)備容量 其中：動力設(shè)備 照明設(shè)備 總計算容量 需要系數(shù) 該工程主要用電為三級負荷用電：消防用電設(shè)備屬一級負荷；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風(fēng)為二級負荷：住宅為三級負荷。變配電室內(nèi)設(shè)有兩臺1600KV經(jīng)市供電局1998年7月2l日批準，由工程東側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。(2)供電系統(tǒng)。最高生活用水量 306立方米/天 室內(nèi)消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自動噴灑滅火用水量 26升/秒 2)紅線內(nèi)設(shè)有生活污水及雨水排出管線，并分流排入工程建筑物北側(cè)亮馬橋路和西側(cè)麥子店西路的市政雨、污水管網(wǎng)內(nèi)。1)該工程項目西側(cè)，現(xiàn)有市政給水管線DN400通過。公用工程 該工程項目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項目創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。盡管設(shè)計己采取了相應(yīng)措施，但今后在使用上必須加強專業(yè)管理。5)該工程內(nèi)的廚房及衛(wèi)生間均通過天開通風(fēng)、采光。4)該工程場地呈南北長、東西短，建筑主要朝向為東西向，設(shè)計上為了最大限度地提高用地效益和建筑面積的要求，對住戶的朝向功能未能完美解決。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。毗鄰中日交流中心、凱賓斯基飯店，大部分為外國使館和國內(nèi)外賓客工作及生活的地區(qū)，人文環(huán)境較好，項目建立后最適合提供北京市國內(nèi)外駐京機構(gòu)人員居住。2)區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。該工程基地周圍已建成多座作為城市標志性的高層建筑：如長城飯店、京城大廈、燕莎中心、中日文流中心等，它們已構(gòu)成門北京現(xiàn)代化城巾的新面貌，是目前北京的黃金地帶，是高級商務(wù)、商業(yè)區(qū)。(2)工程特點。地下4層除設(shè)備及人防用房外，均為汽車停車庫及自行車庫房。該建筑3層以上為住宅，設(shè)有四房二廳、三房二廳、一房一廳等9種戶型，共有238套住房，其中主力戶型為二居室，共152套?，F(xiàn)己完成主體結(jié)構(gòu)工程地下4層和地上2層的施工，計劃1998年底主體工程封頂，1999年11月全部工程竣下入住。三、項目工程建設(shè)主體工程(1)工程概況。AAA項日的設(shè)計單位是北京市xx設(shè)計研究院，施工單位是北京xx建筑工程公司，工程監(jiān)理單位是北京xxxx監(jiān)理公司。1997年以來已投入7910萬元。AAA項日開發(fā)、建設(shè)總投資為43456萬元(除特別說明外，指人民幣，下同)。地下4層為汽車停車庫，有車位237個；首層及2層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面3層以上(標準層)為住宅，共有9種戶型計238套，屬中高檔住宅。項目內(nèi)容 AAA項目位于北京市朝陽區(qū)。1998年l月6日經(jīng)北京市地名辦公室核準，取得“AAA公寓”《建筑名稱核準證》。由于建設(shè)資金不足，經(jīng)北京市計劃委員會批準，該項目于1996年10月轉(zhuǎn)給北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營。審批單位 該公司是1996年10月經(jīng)北京市對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會同意并報請北京市計劃委員會批準建立的(見《京計基宇[1996年]第xx號》文)，1997年11月北京市人 3民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準證書》(外經(jīng)貿(mào)京[1997]xx號)，1998年4門國家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(企合京總副字第xxx號)。合營期限、利潤分配 合營期限50年。(4)投資方貸款。(3)注冊資本出資方式： 甲、丙方：以認繳額折合人民幣現(xiàn)金出資： 乙方：以890萬美元現(xiàn)金出資。項目總投資、注冊資本、各方出資比例、出資方式(1)合資公司投資總額為5236萬美元(合43456萬元人民幣)。(2)美國xxxx公司(簡稱：乙方)，是根據(jù)美國法律成立的公司，法定地址是美國馬薩諸塞州波士頓市，法定代表人XXXX，美國籍。經(jīng)營范圍：“在規(guī)劃范圍內(nèi)對AAA項目的公寓及配套商業(yè)設(shè)施進行開發(fā)、建設(shè)、出租、出售及其物業(yè)管理，井提供相關(guān)的咨詢服務(wù)”(見《京經(jīng)貿(mào)資字[1997]xxx號》文)。經(jīng)濟類型：中外合資經(jīng)營企業(yè)。我公司用商鋪及住宅收益作為還款來源，以公司所有的土地使用權(quán)及建筑材料設(shè)備作為抵押，貸款使用期為兩年。我公司擬在該項目投入XX萬元，現(xiàn)在自有項目資本金XX萬元，資本金比例符合國家規(guī)定。能夠有效滿足城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場需求。項目申報用途與其功能相符，符合國家相關(guān)規(guī)定。住宅XX戶。該地塊處于東市場西，新瑪特商廈以東，步行街以南，地處XX地區(qū)核心商圈，經(jīng)本公司調(diào)研，擬在該地塊建設(shè)XX大廈項目（商?。渲泻?7層高屋住宅兩座，X層住宅一座，底部四層商場。法人代表情況。注冊資本XX萬元，資產(chǎn)總額XX萬元，現(xiàn)有員工XX人。我公司用商鋪及住宅收益作為還款來源，以公司所有的土地使用權(quán)及建筑材料設(shè)備作為抵押，貸款使用期為兩年。我公司擬在該項目投入3500萬元，現(xiàn)在自有項目資本金2500萬元，資本金比例符合國家規(guī)定。能夠有效滿足城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場需求。項目申報用途與其功能相符，符合國家相關(guān)規(guī)定。住宅XX戶。該地塊處于白陽中路，地處柳城縣核心商圈，經(jīng)本公司調(diào)研，擬在該地塊建設(shè)XX大廈項目（商住），其中含27層高屋住宅兩座，X層住宅一座，底部四層商場。積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理經(jīng)驗。公司法人何國生2008年在廣西省柳州市柳城縣創(chuàng)立柳城縣信榮房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，注冊資金2000萬元，興建完成了柳州市柳城縣涇洋河綜合治理項目，怡興花園住宅小區(qū)開發(fā)項目和港灣麗景住宅小區(qū)開發(fā)項目建設(shè)。國有土地使用權(quán)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證等均已取得，已取得的證、照合法有效。公司及項目手續(xù)合法性公司于2005年7月 4日取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，辦理組織機構(gòu)代碼證，稅務(wù)登記證，開戶許可證，法人代表身份證等都合法有