【正文】 闡述樓盤的品質；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。繪制效果圖：根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。主要賣點：對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：1）地理位臵；2）、樓盤設施結構；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設計。比如：地理位臵不同，交通條件不同，物業(yè)品質不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。三、構思框架：1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；2）展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；3）體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活；4）直切消費群生活心態(tài)。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。第四篇：房地產營銷策劃方案.:: 房地產營銷策劃方案 ::.一、營銷概況：房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。總之，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產營銷策劃的最佳起步期。三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產開發(fā)商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。據(jù)有關部門統(tǒng)計，2003年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。前營銷策劃工作的誤區(qū)與問題在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產又開始升溫，2001年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。對于一個房地產企業(yè)來說，也只有通過前營銷策劃，找準目標人群，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發(fā)項目來樹立自己的產品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。其實，如果地產市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。洪建寧在《前營銷——房地產開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經驗得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第一，前營銷不同于房地產開發(fā)的前期工作。從房地產開發(fā)整個過程看，房地產的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。如果沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風 險。當開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產市場的供求、軟環(huán)境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。房地產營銷策劃的重要環(huán)節(jié)按照現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產開發(fā)經營的始終。之后，全國大中城市相繼展開房地產市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經營方針中。房地產企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。第三篇：房地產營銷策劃方案房地產營銷策劃方案前營銷是房地產開發(fā)的龍頭。如果前營銷做到位了，開發(fā)的商品房自然而然就不難銷售了，后期也就不需要那么多的費用。形象地說，就是將過去“用10分的力氣做產品，用90分的力氣去賣樓、造勢、炒作”的做法，改變?yōu)椤耙?0分的力氣做好前期市場研究，做出真正符合市場需要的產品，只用10分力氣做好后期銷售”的做法。做好前營銷要花大功夫做好前營銷，除了需要開發(fā)商實現(xiàn)觀念上的轉變外，還要實現(xiàn)兩個“前移”，即“重心前移”與“預算前移”。對社會化的前營銷模式來說，通過訓練有素、經驗豐富的專業(yè)公司的專業(yè)人士廣泛深入地進行市場研究后也可得出市場概念。根據(jù)建設部2000年頒布的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的有關要求，我國對房地產開發(fā)企業(yè)實行資質等級管理，及要求作為最低等級的四級資質企業(yè)必須配有專業(yè)統(tǒng)計人員，三級資質企業(yè)統(tǒng)計業(yè)務負責人要具有相應專業(yè)初級以上職稱，一級、二級企業(yè)統(tǒng)計業(yè)務負責人則必須具有相應專業(yè)中級以上職稱的要求進行配套崗位設置與安排專業(yè)人員。這里應強調的是，前營銷的核心和重點是市場調查與分析。落實誰做前營銷當然，對房地產前營銷工作的實施來說，其參與者的構成和層次，對前營銷的實施及其實施質量起決定性作用。市場投資軟環(huán)境調查與分析。市場供給調查與分析。最后，這些潛在的客戶集中分布狀況，他們在租賃、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何。其次，這些有需求欲望者家庭結構規(guī)模怎么樣，他們需要什么樣結構和面積的住房。首先要調查人們對消費需求的滿足現(xiàn)狀。因此，充分認識、認真實踐，努力做好前營銷工作極為重要。房地產企業(yè)只有對品牌進行良好的構建，努力營造品牌企業(yè)和品牌產品，才能成為房地產市場的贏家。但是，我們不少開發(fā)商不知投資現(xiàn)金流量分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴個人經驗和感覺進行投資決策，這就難免使投資受益有所損失。這種差異性要求開發(fā)商無論在項目選擇、商品房的建造上，還是在房地產營銷策劃上，都要體現(xiàn)出產品及相關的服務應獨具特色的個性，然而，不少開發(fā)商不從前營銷的角度踏踏實實做起，而是追隨時髦的營銷理念，尤其是對外來的房地產“營銷大師”過于迷信，他們動輒花巨資請“大師”、“名人”來指點，這些“外來的和尚”經過走馬觀花式的調查，往往會提出最新的適合所有國家、所有城市的“點子”，這些“點子”給開發(fā)商營銷策劃理念以及產品開發(fā)、銷售帶來的影響就可想而知了。信“大師”點子，輕樓房營銷，主次失衡如前所述，房地產是不動產，帶有非常濃郁的地域色彩，這就決定了它的市場需求具有明顯的地域特征。這種現(xiàn)象表面上看是開發(fā)商缺乏誠信和道德，實際是營銷策劃失誤所致。甚至有人說：“賣房就是賣概念”，以“概念”來制造“賣點”。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發(fā)前期雖有市場調研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。據(jù)有關部門統(tǒng)計，2003年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。前房地產營銷策劃工作的誤區(qū)與問題在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產又開始升溫，2001年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。對于一個房地產企業(yè)來說，也只有通過前房地產營銷策劃，找準目標人群，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發(fā)項目來樹立自己的產品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提房地產企業(yè)發(fā)展的長遠戰(zhàn)略。其實，如果地產市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。洪建寧在《前營銷——房地產開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經驗得出一些粗1造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的房地產營銷策劃活動。第一，前營銷不同于房地產開發(fā)的前期工作。從房地產開發(fā)整個過程看，房地產的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。如果沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。當開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產市場的供求、軟環(huán)境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前