公司抵押物品管理制度-文庫吧資料
2024-09-28 19:37本頁面
【正文】 評估方法。 第十二條評估方法的選取 （一）如果評估對象適宜采用多種評估方法進行評估，應(yīng)同時采用多種評估方法進行評估，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在評估報告中予以說明并陳述理由。 求出評估對象宗地價格。 進行評估對象相關(guān)因素的修正。運用基準地價修正法評估應(yīng)按下列步驟進行： 搜集有關(guān)基準地價的資料。 （五）基準地價修正法。運用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)抵押物價值應(yīng)為開發(fā)完成后的抵押物價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)抵押物應(yīng)負擔(dān)的稅費。利潤率可取同一市場上類似抵押物開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率。 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)抵押物應(yīng)負擔(dān)的稅費。 估計開發(fā)建設(shè)期。運用假設(shè)開發(fā)法應(yīng)把握待開發(fā)抵押物在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的抵押物的經(jīng)營方式。對具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的抵押物，運用假設(shè)開發(fā)并預(yù)測開發(fā)完成后的抵押物價值來得出評估對象的客觀合理價格或價值的方法。積算價格應(yīng)為重臵價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重臵價格加上建筑的現(xiàn)值，必要時還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。成本法評估中的建筑物折舊是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。重臵價格或重建價格是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的評估對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售 稅費、開發(fā)利潤。運用成本法評估應(yīng)按下列步驟進行： 搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料。 （三）成本法。在實際求取時，維修費、管理費、保險費、抵押物稅和租賃代理費是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。 采用收益法進行評估的房產(chǎn)一般為出租房產(chǎn)（包括住房和商業(yè)用房），其凈收益是根據(jù)租賃資料來求取，通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費（如房屋火災(zāi)保險費）、抵押物稅（如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）和租賃代理費等后的余額。收益法是求取評估對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化利率將其折現(xiàn)到評估時點后累加，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。 （8）可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例。 （6）可比實例的交易類型應(yīng)與評估目的吻合。 （4）可比實例的規(guī)模應(yīng)與評估對象的規(guī)模相當(dāng)。 （2）可比實例的用途與評估對象的用途相同。運用市場比較法評估應(yīng)按下列步驟進行： 選取可比實例。 （一）市場比較法。 第十一條評估方法 評估崗根據(jù)掌握的資料，如抵押物類型、評估方法適用的對象和條件、所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等，確定選用的評估方法。 評估流程圖如下： （五）完成并出具評估報告，并對相關(guān)評估資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估崗在實地評估后2天內(nèi)根據(jù)現(xiàn)場勘查情況及價值估算情況，填寫《房地產(chǎn)價值評估報告》（見附件3），并及時跟進評
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