【正文】 為居 第 19 頁(yè) 共 30 頁(yè) 民，因此，如何解決農(nóng)民的生活后顧之憂是必須重點(diǎn)考慮的問題。宅基地?fù)Q房后，土地開始向大戶流轉(zhuǎn)，實(shí)行大戶經(jīng)營(yíng)，用于搞經(jīng)濟(jì)作物種植。農(nóng)民宅基地?fù)Q房后，原來(lái)的土地承包責(zé)任制并未改變，土地仍然發(fā)包給本村村民，農(nóng)民可以繼續(xù)耕種自己的土地。 （三）宅基地?fù)Q房的相關(guān)配套政策 天津 “ 宅基地?fù)Q房 ” 做法不是單純的拆房 —— 換房，而是一個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)的系統(tǒng)工程，它包括農(nóng)民搬遷后土地復(fù)耕、解決就業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)和社區(qū)管理等多項(xiàng)配套政策。農(nóng)民換房后，住進(jìn)了統(tǒng)一規(guī)劃的城鎮(zhèn)，享受到了便利的城市生活公共設(shè)施。原來(lái) 50 平方米的農(nóng)房?jī)r(jià)值不足 10 萬(wàn)，而置 第 18 頁(yè) 共 30 頁(yè) 換之后的 90 平方米房子，價(jià)值 3050 萬(wàn)，房屋明顯增值了（目前濱海 XX 縣區(qū)的房屋市價(jià)為 6000/平方米左右）。原來(lái)的農(nóng)房為小產(chǎn)權(quán)房，而置換之后的房子是按經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的， 5 年之后可以上市，農(nóng)民獲得的房子是擁有產(chǎn)權(quán)證的商品房。 換房后的效果： 從宏觀來(lái)說(shuō)， “ 宅基地?fù)Q房 ” 做 法解決了兩大矛盾 —— 土地占用矛盾與資金困難矛盾，實(shí)現(xiàn)了兩大平衡 —— 耕地占補(bǔ)平衡、城鎮(zhèn)建設(shè)與百姓利益的平衡。如某三口之家，原有農(nóng)房 50 平方米，按人均標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)得 90 平方米，那么，其換取的 90 平方米房屋中， 50 平方米不用出錢，而超出的 40 平方米，該農(nóng)戶則需交納 400600 元／平方米的差價(jià)補(bǔ)償。超出面積部分，給予貨幣補(bǔ)償。 b、人均置換面積。政策制定之后，由村、鎮(zhèn)干部深入農(nóng)村做好宣傳工作，讓農(nóng)民 充分了解政策內(nèi)容，滿意者提出搬遷、換房申請(qǐng)，當(dāng)一個(gè)村 90％以上的村民提交了申請(qǐng)之后，村委會(huì)和鎮(zhèn)政府簽訂合同，整個(gè)過(guò)程涉及６份合同，做到不強(qiáng)求，不強(qiáng)制，不強(qiáng)拆，力求規(guī)范行政、依法辦事。 村民申請(qǐng)。 環(huán)保。 社區(qū)。整體區(qū)域分為居民住宅區(qū)和商務(wù)開發(fā)區(qū)。華明鎮(zhèn) “ 宅基地?fù)Q房 ” 項(xiàng)目從 2024 年開始規(guī) 第 16 頁(yè) 共 30 頁(yè) 劃， 2024 年 4 月開工建設(shè)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)可容納 18 萬(wàn)人居住。同時(shí)，由村民委員會(huì)成立工作小組，進(jìn)行村民身份認(rèn)定，確定村民數(shù)量。 房屋普查、建立檔案 ：自 2024 年開始，華明鎮(zhèn)首先做了兩件事：房屋認(rèn)定和人員身份認(rèn)定。力爭(zhēng)做到 “ 政府不撥錢、企業(yè)不虧錢、農(nóng)民不出錢 ” ，實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)又快又好推進(jìn)。 具體來(lái)說(shuō)，天津的 “ 宅基地?fù)Q房 ” 的組織實(shí)施。新的小城鎮(zhèn)除了農(nóng)民住宅區(qū)外，還規(guī)劃出一快可供市場(chǎng)開發(fā)出讓的土地，用土地出讓收入平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)資金。農(nóng)民以其宅基地，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。該項(xiàng)目 2024 年開始規(guī)劃，歷時(shí) 2 年， 2024 年啟動(dòng)村民搬遷，目前，已有 1 萬(wàn)余戶約合 萬(wàn)人入住了華明示范鎮(zhèn)，享受到了城市化建設(shè)帶來(lái)的實(shí)惠。 經(jīng)過(guò)反復(fù)調(diào)研和思索，天津做出了一步嶄新的探索 —— 以宅基地?fù)Q房。天津方面認(rèn)為，解題 “ 三農(nóng) ” 關(guān)鍵在于如何做好 “ 加減法 ” —— 即減少農(nóng)民、富裕農(nóng) 民、增加對(duì)農(nóng)村的公共服務(wù)。 二、華明鎮(zhèn) “ 宅基地?fù)Q房 ” 的基本做法 在加快城市化、建設(shè)新農(nóng)村的過(guò)程中， XX 省也遇到了同樣的兩大矛盾 —— 土地和資金的制約。華明鎮(zhèn)是天津首批宅基 地?fù)Q房試點(diǎn)項(xiàng)目，試點(diǎn)面積 平方公里，總規(guī)劃面積 平方公里。為了學(xué)習(xí)其寶貴經(jīng)驗(yàn)，加快新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，本文是對(duì)天津 “ 宅基地?fù)Q房 ” 經(jīng)驗(yàn)的一點(diǎn)總結(jié)，僅供交流探討。這是新農(nóng)村建設(shè)必須破解的一道難題。城 XX 縣區(qū)新農(nóng)村建設(shè)的路子該怎么走。然而，制約小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程的有兩大突出矛盾 ——一是土地，二是資金。 第四篇：天津 “ 宅基地?fù)Q 房 ” 調(diào)研報(bào)告天津 “ 宅基地?fù)Q房 ”調(diào)研報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 30 頁(yè) 堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)上不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化，可以加強(qiáng)城鄉(xiāng)聯(lián)系，在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)土地、勞動(dòng)力、資金等生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，有序轉(zhuǎn)移農(nóng)村富于勞動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)，最終達(dá)到城鄉(xiāng)共同發(fā)展繁榮。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓 ” 和《物權(quán)法》第一百五十三條 “ 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定 ” ，并沒有禁止宅基轉(zhuǎn)讓行為，而是要求依據(jù)土地管理法律法規(guī)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、行使。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)有其客觀必然性，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，靠 “ 堵 ” 的辦法禁止交易活動(dòng)已很不現(xiàn)實(shí)，及時(shí)正確地進(jìn)行疏導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)宅基地有序流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為深化改革的迫切需要。針對(duì)宅基地審批的不確定性 第 12 頁(yè) 共 30 頁(yè) 和宗地的分散性，改革現(xiàn) 行的宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批次審批辦法，實(shí)行先批后核，即每年年初在具體的宅基地宗地地塊未落實(shí)的情況，由市、縣國(guó)土資源行政主管部門在省人民政府規(guī)定的專項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)里，申請(qǐng)宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)后當(dāng)年內(nèi)落實(shí)到具體地塊，并在年終上報(bào)核實(shí)，以解決申請(qǐng)宅基地?zé)o農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃而長(zhǎng)期無(wú)法批準(zhǔn)農(nóng)民未批先用，以及每家每戶單獨(dú)分散申請(qǐng)難以一次批準(zhǔn)等問題。為了適應(yīng)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，提高農(nóng)村村民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，享受改革開放的成果，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，鼓勵(lì)農(nóng)民集中居住，應(yīng)當(dāng)允許在集體建設(shè)用地上興建農(nóng)民住宅小區(qū)，向本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民出售，建立農(nóng)民住宅小區(qū)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度，明確建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的條件和范圍，規(guī)范建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的用地及辦理宅基地使用權(quán)證的程序等。充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的權(quán)能，宅基地登記也應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法管理建設(shè)用地使用權(quán)登記生效原則的規(guī)定，確立宅基地登記生效制度，規(guī)定不登記的法律后果 。物權(quán)法在建設(shè)用地使用權(quán)登記中首次規(guī)定了登記生效原則，而對(duì)宅基地管理則沒有規(guī)定登記是對(duì)抗還是生效。 二是確定宅基地登記生效制度。各居民點(diǎn)內(nèi)各戶宅基地的位臵和界址范圍，擬調(diào)整、控制、整治、新建的宅基地及居民點(diǎn)的布局、利用方案，規(guī)劃 實(shí)施的保障措施。 三、創(chuàng)新制度、強(qiáng)力改革落后的宅基地管理方式 一是建立農(nóng)村宅基地規(guī)劃制度。 （三）明確基層國(guó)土資源管理所的法律地位，充分發(fā)揮其在土地管理中的橋頭堡作用。一是符合條件的，農(nóng)村村民一次申請(qǐng)即 可取得宅基地使用權(quán)證，減少環(huán)節(jié)和重復(fù)勞動(dòng)；二是充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地管理中的作用，確立本集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地決定權(quán)，如果本集體經(jīng)濟(jì)組織是村民小組的，則不需要經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)的同意，村民即可向國(guó)土資源部門申請(qǐng)。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、 “ 一戶一宅 ” 、節(jié)約集約用地原則，強(qiáng)化宅基地規(guī)劃在宅基地管理中的地位和作用，明確并細(xì)化各類不同地區(qū)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，明確農(nóng)民住宅小區(qū)即新農(nóng)村用地標(biāo)準(zhǔn)，明確多余宅基地及宅基地轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)予、收回的監(jiān)管措施，規(guī)范設(shè)立登記、變更登記及注銷 第 10 頁(yè) 共 30 頁(yè) 登記的程序，強(qiáng)化批后監(jiān)督的措施和手段，正確處理政府干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系，充分發(fā)揮干預(yù)職能，強(qiáng)化宅基地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和權(quán)利保護(hù)。法律和政策限制宅基地流轉(zhuǎn)，特別是禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地，但又沒有農(nóng)村村民退出宅基地的機(jī)制，不但存在大量的隱性流轉(zhuǎn)，而且致使已定居城鎮(zhèn)或他鄉(xiāng)的居民不能將其合法擁有的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，使宅基地使用權(quán)的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)，宅基地空臵、空心村現(xiàn)象普遍，土地不能得到充分利用，同時(shí)由于宅基地禁止抵押，農(nóng)民無(wú)法通過(guò)抵押宅基地在銀行進(jìn)行融資，進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等等。農(nóng)村宅基地管理重審批輕監(jiān)管，管理缺乏依據(jù)，造成宅基地一批了之，越批越多，空閑的宅基地卻無(wú)人 過(guò)問。農(nóng)村宅基地管理制度仍然停留在上個(gè)世紀(jì) 80 年代的管理理念和管理模式上，程序繁雜重復(fù)，效率低下，管得多服務(wù)的少，更談不上人性化的管理。由于前幾年鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革， 人員變動(dòng)較大，再加上基層國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)改革不到位，我縣將工作的重點(diǎn)放在經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地、農(nóng)村土地開發(fā)復(fù)墾整理上，對(duì)農(nóng)村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出來(lái)，新的宅基地隨意擴(kuò)張，甚至占用