【正文】 問題整體表現(xiàn)一般。 2020 年 4 月入住，現(xiàn)已全部售完。 銀河灣以濃郁地中海與現(xiàn)代風(fēng)格交融地花園洋房、別墅、和 TOWNHOUSE 為主、園林設(shè)計(jì)結(jié)合中國園林 特點(diǎn)。主力戶型為二房二廳和三房二廳。投資開發(fā)銀河灣。打造高品質(zhì)的環(huán)抱節(jié)能樓盤和高尚、休閑社區(qū)。隨著外部交通和配套瓶頸的解除，這種優(yōu)勢(shì)將更加明顯。如銀河灣耗資 22 萬，從加拿大引進(jìn)景觀樹中的佼佼者 “佛肚樹 ”，提高園林的品質(zhì)。銀河灣、水岸楓林、華工鏡湖園、水天居等 為數(shù) 眾多 的 樓盤。 由于該區(qū)域山水大部分保持自然生態(tài)，環(huán)境幽雅，空氣清新，富有田原野趣，生態(tài)環(huán)境與生態(tài)環(huán)境相互融合，夏季平均氣溫比市區(qū)低 34度，空氣中負(fù)離子含量比市區(qū)高出 10 多倍。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，湯遜湖兩湖大道附近的發(fā)展已經(jīng)基本定型，光谷新城的骨架已經(jīng)成型，而藏龍島區(qū)域正是光谷新城發(fā)展的縱深所在。 從而 該區(qū)域跟主城區(qū)的聯(lián)系更 加 緊密。眾多科研機(jī)構(gòu)和高科技上市公司紛紛遷入，環(huán)湯遜湖一帶 。 2020 年以前該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)主要是以市政府所推行的安居工程所開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房為主。盡管該區(qū)域山水大部分保持自然生態(tài)，環(huán)境幽雅，但一直以來由于離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通狀況有待改進(jìn)， 配套設(shè)施不夠完善，使該區(qū)域居住成本較高。 大橋新區(qū)的目標(biāo)是：在 “ 十一五 ” 期間，到 2020 年，三大組團(tuán)基本建成，使新區(qū)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善，信息工程產(chǎn)業(yè)水平高，自主創(chuàng)新能力強(qiáng)，輻射帶動(dòng)作用大，規(guī)模 優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)業(yè)特色突出，綜合環(huán)境優(yōu)良的信息產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域，形成環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)科技新城，特點(diǎn)突出的制造業(yè)基礎(chǔ)，高標(biāo)準(zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)示范園區(qū)。在制造業(yè)基地，以生產(chǎn)高等級(jí)不銹鋼為主的武漢順樂鋼廠已經(jīng)完工；鐵道部南方車輛集團(tuán)武漢貨車公司將征地2020 畝，興建貨車研發(fā)基地、對(duì)外出口基地和現(xiàn)代化的鐵路貨車生產(chǎn)基地，工程一期投資人民幣 10 億元，預(yù)計(jì) 2020 年底完工，屆時(shí)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 50 億元以上，利稅可達(dá) 億元。 大橋新區(qū)成立以來，本著 “ 高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益發(fā)展 ”的原則，明確了新區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能定位和發(fā)展方向，將新區(qū)分為三大組團(tuán)：一是利用大學(xué)城的優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮各高?？萍剂α?，人文環(huán)境的推動(dòng)作用，把新區(qū)建設(shè)成為集科教、生態(tài)、旅游、人居為一體的科技新城；二是依托、利用現(xiàn)有的大量閑置倉庫和存量土地，致力于引進(jìn)大 工業(yè)、大制造業(yè)，尤其是新型電子元器件、應(yīng)用軟件、通信設(shè)備等信息產(chǎn)品的制造業(yè)，使新區(qū)成為江夏乃至全市信息工程產(chǎn)業(yè)板塊的特色集群，把新區(qū)建設(shè)成為特色鮮明的制造業(yè)基地；三是借鑒、推廣和平農(nóng)莊在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營方面的龍頭作用，帶動(dòng)整個(gè)新區(qū)農(nóng)村的不斷發(fā)展，把新區(qū)建設(shè)成為社會(huì)主義新農(nóng)村的典范。 新區(qū)環(huán)境優(yōu)美，擁有 “ 三湖四山 ” 和國家級(jí)森林公園，水域面積廣闊， 綠地覆蓋率高， 20 余公里的長江從西部通過。新區(qū)路網(wǎng)交錯(cuò)，京廣鐵路、 107 國道、紙李公路、青鄭高速與中心城區(qū)、京珠高速、武黃高速相連接；長江白沙洲港口、金口碼頭都在 15 公里以內(nèi)；京珠、滬蓉互通立交，緊鄰新區(qū)?？梢灶A(yù)見的是武漢的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間也必將進(jìn) 一步擴(kuò)大。 武漢的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將躍上更高的軌道。為武漢市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。可以收回的，采取協(xié)議收回、無償收回兩種方式。 處置閑置土地時(shí)，首先對(duì)各宗閑置土地形成的原因進(jìn)行分析，再根據(jù)不同的情況做出切實(shí)有效的處置措施。 1 2020 年 9 月 25 日，《武漢閑置土地處置辦法》出臺(tái)。據(jù)透露，在清理范圍內(nèi)，中心城區(qū)經(jīng)審批的共有 2846 宗地， 初步認(rèn)定有 65 宗地屬于閑置土地，面積達(dá) 畝。在此期間，依法取得土地使用權(quán)后，超過規(guī)定期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期的，自頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或者投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)滿一年的，都按照閑置土地處理。 1 2020 年 9 月 14 日，《武漢市閑置土地清理處置工作方案》正式啟動(dòng)。該意見明確了城市建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，對(duì)城市規(guī)劃提出了具體要求，要求各地方政府在規(guī)劃中特別要統(tǒng)籌安排好滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，經(jīng)濟(jì)適用住房和面向低收入群眾的保障性住房建設(shè)。 1 2020 年 12 月 8 日，武漢新版購房合同出臺(tái)，新修改的 14 處維護(hù)購房者的權(quán)益。 2020 年 10 月，《武漢市開發(fā)辦關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房項(xiàng)目竣工交付使用管理工作的通知》下發(fā)，要求水、電、氣、綠化、道路到位才能交付。根據(jù)新規(guī)定，開發(fā)商先要將通過審 核的樓盤在網(wǎng)上登記預(yù)（銷）售。 2020 年 6 月 9 日，《武漢市工商局、市開發(fā)辦關(guān)于加強(qiáng)商品房廣告管理的通知》下發(fā)，要求取得商品房預(yù)售許可證才能做廣告。 ③ 開發(fā)商應(yīng)在售樓部公示商品房價(jià)目表，包括每套商品房的建筑面積、公攤面積、每平方米 建筑面積售價(jià)、價(jià)格執(zhí)行時(shí)間、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 ② 實(shí)行 “一價(jià)清 ”。 武漢市開發(fā)辦規(guī)定未取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》的樓盤，開發(fā)商不得以任何形式收取定金（訂金、誠意金）或預(yù)付款。 確定營業(yè)稅征收范圍與標(biāo)準(zhǔn)。武漢市出臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)建設(shè)部有關(guān)精神和本地實(shí)際出臺(tái)的，這些標(biāo)準(zhǔn)成為影響開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)和購房者考慮的一大因素。 2020 年 6 月 6 日，武漢市房產(chǎn)局對(duì)外公布了武漢享受優(yōu)惠政策 “普通住房 ”的具體標(biāo)準(zhǔn)：容積率 (含 )以上；140 平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)的 倍。 完善了流通環(huán)節(jié)：新增對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行資格公示程序；經(jīng)濟(jì)適用房 5 年后才可以上市，同時(shí)受讓方必須是經(jīng)濟(jì)適用房適用對(duì)象，轉(zhuǎn)讓方不可以再購買經(jīng)濟(jì)適用房；此外，加強(qiáng)了懲罰與監(jiān)督的力度。經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格經(jīng)政府確定公布或?qū)徟?，任何單位和個(gè)人不得擅自提高，也不得在房價(jià)外和購房合同約定外加收任何費(fèi)用或強(qiáng)行推銷及搭售 商品。 2020 年 6 月 8 日，《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》獲武漢市市政府批準(zhǔn)，該辦法明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其價(jià)格制定，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域的普通商品住房價(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。從2020 年 4 月 1 日起，已辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款且具備公積金貸款資格的職工，在還款期間可申請(qǐng)將 “商業(yè)性房貸 ”余額（未還完部分） 轉(zhuǎn)換成公積金貸款。 這無疑加速了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步整合。融資難度的加大意味著房 地產(chǎn)的開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的進(jìn)程。該文件的市場影響極有可能成為短期內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一個(gè)分水嶺，并會(huì)催化各信托公司間的業(yè)務(wù)分化。要求新開辦房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)必須 “四證 ”齊全，貸款企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不低于二級(jí)，開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于 35%。 1 2020 年 9 月初，中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳向各地方銀監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》。 1 2020 年 5 月 27 日，稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求稅務(wù)、財(cái)政和房產(chǎn)管理部門通力合作，信息共享，尤其是落實(shí)個(gè)人住房營業(yè)稅的稅收政策。 1 5 月 27 日，建設(shè)部向社會(huì)公布 6 個(gè)工作時(shí)間表。 1 2020 年 5 月 11 日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等 七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》?！掇k法》規(guī)定廉租住房租金實(shí)行政府定價(jià)，并與城鎮(zhèn)最低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。 1 4 月，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。這些措施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)予以規(guī)范。 2020年 4 月 27 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。 2020 年 3 月 26日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，該 通知提出抑制房價(jià)增長過快的八條意見。 ”該政策的主要意圖在于擠壓投資性和投機(jī)性購房需求?！蛾P(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知》 中規(guī)定： “上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率 個(gè)百分點(diǎn)。在進(jìn)行上述調(diào)整的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在人民銀行的超額準(zhǔn)備金存款利率由現(xiàn)行年利率 %下調(diào)到 %，法定準(zhǔn)備金存款利率維持%不變。 2020 年 2 月 22 日，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知》，該通知要求，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，土地開發(fā)整理工作要以提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力為出發(fā)點(diǎn)，大力開展基本農(nóng)田整理，按照《全國土地開發(fā)整理規(guī)劃》，結(jié)合糧食主產(chǎn)區(qū)基本農(nóng)田建設(shè)、西部生態(tài)建設(shè)地區(qū)農(nóng)田整治、重大水利和交通工程建設(shè)、重點(diǎn)煤炭基地生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理等，積極實(shí)施 7 項(xiàng)土地開發(fā)整理重大工程。 個(gè)人房貸利率首次上調(diào)。31”，進(jìn)一步規(guī)范土地出讓政策。31 大限。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的自有資本金比例提高了 15 個(gè)百分點(diǎn)，由 20%提高到 35%。 2020 年 8 月 23 日，央行宣布從 9 月 21 日起將法定準(zhǔn)備金從 6%上調(diào)到 7%。 國土資源部 2020 年 2 月 18 日就清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出緊急通知。 2020 年 8 月 31 日，武漢市正式出臺(tái)了《武漢市城鎮(zhèn)最 低收入居民家庭住房保障暫行辦法》， 10 月底，又發(fā)布了《實(shí)施意見》，明確了具體的操作程序。國務(wù)院修改《住房與公積金管理?xiàng)l例》。 2020 年 建設(shè)部在年初下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》。 建設(shè)部等七部委在年中下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，市政府也出臺(tái)了《關(guān)于整 頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場的通知》，并組建了 8個(gè)工作專班，全面開展整頓和規(guī)范武漢市的房地產(chǎn)市場工作。 8 月 26 日，國土資源部和監(jiān)察部 又出臺(tái)了《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)掛牌出讓的通知》，明確要求自 20202 年 7 月 1 日起，全國各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。 2020 年 — 2020 年國家主要相關(guān)政策 用地制度改革。 2 2020 年 9 月 11 日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家工商總局聯(lián)合下發(fā)《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》。同時(shí)要求財(cái)政部會(huì)同國土資源部抓緊制訂新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)和適時(shí)調(diào)整的具體辦法，并進(jìn)一步改進(jìn)和完善新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的分配使用管理。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)?！锻ㄖ?明確提出，將提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)和城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)要求配備專門的管理機(jī)構(gòu)、專職管理人員，實(shí)行窗口服務(wù)，并對(duì)廉租房實(shí)行嚴(yán)格的審批、公示、統(tǒng)計(jì)、建檔等管理。 2 2020 年 8 月 19 日，建設(shè)部下發(fā)《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》，該辦法就廉 租房制度建設(shè)、管理及服務(wù)要求、實(shí)施程序、動(dòng)態(tài)管理辦法等提出具體的要求。 2 2020 年７月１９日，建設(shè)部、商務(wù)部、國家工商行政管理總局等八部委共同下發(fā)了１７１號(hào)文件 ——《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。 2020 年７月１０日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家工商總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，規(guī)定沒有取得預(yù)售許可證的樓盤，開發(fā)商不僅不能以收取購房人預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用變相銷售，也不能以認(rèn)訂、登記、選號(hào)等認(rèn)購形式變相違規(guī)預(yù)售。已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 1 2020 年 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為 “國十五條 ”。 ⑤ 加快城鎮(zhèn)廉租 住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 ④ 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為 。 ② 進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。其具體措施包括： ① 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 1 2020 年 5 月 16 日，招商銀行、光大銀行等將定息率 5 年期貸款利率調(diào)至 6%。 1 2020 年 4 月 28 日，央行上調(diào)貸款利率，房貸利率漲至 %。 1 2020 年 4 月 27 日，國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本發(fā)布， 7 月起試行。 1 2020 年 4 月 1 日，建設(shè)部施行《房屋建筑工程抗震設(shè)防管理規(guī)定》。 2020 年 3 月 1 日，國家開始實(shí)施五大新政 ——《住房公積金管理?xiàng)l例》、《娛樂場所管理?xiàng)l例》、《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見》、《城市黃線管理辦法》。 《補(bǔ)充通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所 有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。 二是 已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。 12 月 11 日，央行出臺(tái)二套房 認(rèn)定細(xì)則 《補(bǔ)充通知》 明確以家庭為單位。 新增加國家為公共利益可以征收國家土地上的單位和個(gè)人