【正文】 （ 2）物業(yè)服務收費形式（計費方式） ?酬金制 ?酬金制指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 2023年 2月底，業(yè)主委員會通過決議，擬保持物業(yè)管理費每月每平米 2元不變，并提議采取公開招聘方式選聘物業(yè)公司，業(yè)主大會意見征詢單下發(fā)后，部分業(yè)主提出， 2元物業(yè)服務標準是開發(fā)商制定的，不合理，業(yè)主委員會不應保持這一標準，由此業(yè)主分為兩派，一派要求降低為 ，一派要求 2元不變。 （ 2）物業(yè)服務收費的原則 ?合理原則； ?公開原則； ?收費與服務水平相適應的原則。 ? A．物業(yè)買受人 B．業(yè)主 ? C．業(yè)主委員會 D．建設單位 6．我國目前物業(yè)服務收費定價形式的種類有： ( )。 ? A．物業(yè)服務費用承包制 B．物業(yè)服務轉包制 ? C．物業(yè)服務費用包干制 D．物業(yè)服務費用酬金制 36 4．當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關于物業(yè)服務費用繳納的約定時， ( )負繳納物業(yè)服務費用的義務。 ? A．業(yè)主大會 B．物業(yè)服務企業(yè) ? C．業(yè)主委員會 D．建設單位 ? 2． 2023年 10月，國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒布 ( )明確物業(yè)服務收費屬于《價格法》調整范圍，物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費計價方式和收費標準。 3 物業(yè)服務收費 35 課堂提問： ? 1．為維護物業(yè)管理活動的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主， ( )應當督促其限期交納。 《條例》 45條： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 ? A 告知義務 B 制止義務 ? C 報告義務 D 勒令強制其執(zhí)行的義務 32 3 物業(yè)服務收費 4 物業(yè)的使用與維護 ? 關于物業(yè)服務收費的法規(guī)： ? 《物業(yè)服務收費管理辦法》 2023年 1月 1日起施行 ? 《物業(yè)服務企業(yè)明碼標價規(guī)定》 2023年 10月 1日起施行 ? 《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》 2023年 10月 1日起施行 第三篇 物業(yè)管理服務 33 物業(yè)服務收費及物業(yè)維護使用部分問答題 掌握 ？ ？ ？分析其利弊。 《保安服務管理條例》 2023年 10月公布， 2023年 1月 1日起施行。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。 發(fā)生安全事故應履行三項義務： ? 發(fā)生安全事故時要立即采取應急措施，避免擴大損失； ? 及時向有關行政管理部門報告事故； ? 協(xié)助做好救助工作。 28 （ 2）維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 ?履行告知義務 ?履行制止義務 ?履行報告義務 （ 3）業(yè)主違法物業(yè)管理秩序的法律責任 ?《民法通則》對侵權責任的規(guī)定（ 83條、 117條） ?《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定（ 33條、34條） 29 協(xié)助 義務 （ 1）物業(yè)服務企業(yè)在安全事故中的義務 《條例》 47條： 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。它們的理由是他們受開發(fā)商聘請進行管理的，雙方簽訂的合同期限為 3年，目前尚未到期。業(yè)主大會認為目前由開發(fā)商聘請的物業(yè)服務企業(yè)服務質量太差，于是大會通過了另聘其他物業(yè)服務企業(yè)的決定。 ? 臨時管理規(guī)約（示范文本）的主要內(nèi)容有： ? 總則； ? 物業(yè)基本情況； ? 物業(yè)的使用； ? 物業(yè)的維修養(yǎng)護； ? 業(yè)主的共同利益； ? 違約責任； ? 附則。 25 ? 臨時管理規(guī)約是建設單位根據(jù)國家有關物業(yè)管理的法規(guī)政策，依照原建設部《臨時管理規(guī)約（示范文本）》的基本內(nèi)容，結合所準備銷售物業(yè)的實際情況制定的管理規(guī)約。 （ 2） 前期物業(yè)服務合同的時效 ? 前期物業(yè)服務合同可以約定期限； ? 前期物業(yè)服務合同是一種附終止義務的合同。 請問，物業(yè)公司做法對嗎？業(yè)主應如何維護自己的權益？ 22 課堂提問： ? ：（ ） ? A 物業(yè)服務費用 B 物業(yè)服務質量 ? C 物業(yè)管理用房 ? D 專項維修資金的管理與使用 ? ? ( ) ? A．前期物業(yè)服務合同是單務合同 ? B．前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂 ? C．前期物業(yè)服務合同是要式合同 ? D．前期物業(yè)服務合同具有過渡性 23 前期物業(yè)服務合同與臨時管理規(guī)約 （ 1）前期物業(yè)服務合同的概念及特征 ? 前期物業(yè)服務合同是指在業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)并與之簽訂的關于前期物業(yè)管理的物業(yè)服務合同。 21 案例三 2023年 10月，某住宅區(qū)原物業(yè)公司因管理混亂，造成對某小區(qū)房屋的管理、維修、養(yǎng)護不善，且擅自提高物業(yè)服務費標準，業(yè)主紛紛表示不滿，在業(yè)主大會會議上通過 2/3的業(yè)主同意之后，采取公開招標方式選聘物業(yè)公司。 19 （ 2）物業(yè)服務合同的終止 合同的終止是指由于一定的法律事實發(fā)生，使合同權利義務歸于消滅的法律現(xiàn)象。 注意：部分條款無效，不會導致合同整體無效。 17 （ 3）可撤銷的物業(yè)服務合同情形 ?物業(yè)服務企業(yè)未取得或者喪失相應資質時與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同； ?業(yè)主委員會超越業(yè)主大會授權與物業(yè)服務企業(yè)達成的物業(yè)服務補充協(xié)議； ?一方采取欺詐、脅迫等手段使對方在違背真實意愿的情況下訂立的合同； ?物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同。合同生效的要件包括： ?合同雙方當事人具有相應的締約能力； ?合同的全部條