上海高端客戶住宅需求偏好研究42p-文庫(kù)吧資料
2025-03-08 19:27本頁(yè)面
【正文】 性 暫時(shí)居住，關(guān)注轉(zhuǎn)手的難易程度 臺(tái)灣人 以臺(tái)商為主 關(guān)注居住的舒適和保值增值 偏好成熟的生活氛圍，如古北 偏好大面積住宅 單價(jià)參考臺(tái)北， 3萬(wàn)是道坎 浙商 投資客為主，如溫州炒房團(tuán) 短線投資獲取差價(jià)為目的 外資投資客的跟隨者 上海本地人 明顯的地域情結(jié) 重視物有所值 對(duì)社區(qū)綠化率環(huán)保十分重視 東南亞人 以外企高管為主 重視工作便捷 如果攜家來(lái)滬、尤其關(guān)注孩子和妻子的居住需要 山西煤老板 生態(tài)移民或?yàn)樽优逃? 自住為主，注重私密安全 歐美人 以外企業(yè)高管為主 重視社區(qū)居民身份的同質(zhì)性 注重會(huì)所和小區(qū)綠化 七 大典型 來(lái)源地 ——上海高端客戶 來(lái)源地 特征 —— 工作型 生活型 身份尊型 總體特征 ?臺(tái)灣人相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)以在上海定居發(fā)展作為其長(zhǎng)期目標(biāo)，因此會(huì)較多地考慮自住需求 ?另外，投資需求也是臺(tái)灣人考慮的一個(gè)因素，但是他們?cè)诳紤]上海的房?jī)r(jià)時(shí)，會(huì)較多地以臺(tái)北的房?jī)r(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)權(quán)衡是否值得投資 ?臺(tái)灣客群區(qū)域性較強(qiáng)。 人文歷史 西郊國(guó)賓館 西郊別墅板塊 檀宮 西郊一品園 西郊賦予的特殊人文價(jià)值使得該區(qū)域成為隱秘的富豪區(qū)，上海傳統(tǒng)富豪喜歡居住于此，由于該區(qū)域發(fā)展成熟后續(xù)項(xiàng)目較少。 —— 資源類(lèi)別墅板塊分布 —— 西郊板塊 佘山板塊 世紀(jì)公園板塊 湯臣高爾夫別墅 淀山湖板塊 天馬花苑 依托資源：國(guó)家森林公園 代表項(xiàng)目：世茂山莊、上海紫園 依托資源：淀山湖、大淀湖 代表項(xiàng)目：綠洲江南園、海源別墅 依托資源：西郊國(guó)賓館 代表項(xiàng)目：西郊一品園 依托資源：浦東金融中心、國(guó)際社區(qū) 代表項(xiàng)目：九間堂、御翠園 高爾夫別墅代表 高爾夫別墅代表 —— 資源類(lèi)別墅板塊特征 —— 資源類(lèi)別 資源名稱(chēng) 代表板塊 代表項(xiàng)目 客戶特征 自然景觀 佘山國(guó)家 森林公園 佘山板塊 世茂山莊 上海紫園 隨著大量的星級(jí)娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)駐、這里發(fā)展趨向成熟，成為上海名副其實(shí)的頂級(jí)富人區(qū)，別墅總價(jià)1000萬(wàn) 。具備此類(lèi)資源的別墅產(chǎn)品具有一定的稀缺性，并且已經(jīng)為大眾所認(rèn)可。 不同來(lái)源地的客戶置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有較大不同，比如外籍群體更關(guān)注家人（尤其是小孩和妻子）的需求；上海本地人相對(duì)外地人，具有更強(qiáng)的地緣情結(jié)和區(qū)域偏好。上海高端客戶 住宅需求偏好模型 ?了解 客戶從 哪里來(lái)？ 研究目的 ?探究 客戶購(gòu)買(mǎi)的目的 ?挖掘 客戶核心價(jià)值關(guān)注點(diǎn) ?剖析 客戶真正需求 ?溯源 客戶獲知樓盤(pán)信息途徑 ?媒體 如何投放 ? ?廣告 如何訴求 ? ?說(shuō)辭 如何定制？ 2 引 子 高端物業(yè)是什么樣的 ？ 上海的高端物業(yè)在哪里 ？ 土地指標(biāo) ? 配套成熟的中心城區(qū) ? 稀缺資源 ? 公認(rèn)的高檔區(qū)塊或社區(qū) 居住指標(biāo) ?品質(zhì)外觀 ?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 ?高素質(zhì)居住群體 價(jià)值指標(biāo) ?具備群體區(qū)隔力的房屋總價(jià) ?長(zhǎng)期保值的租金收益 高端物業(yè)三大特征 國(guó)際社區(qū)：古北、碧云、聯(lián)洋、華漕 配套成熟中心區(qū)：徐家匯、靜安南京西路、盧灣新天地、長(zhǎng)寧中山公園、黃埔人民廣場(chǎng)等 自然資源區(qū)：濱江、佘山、西郊、淀山湖、蘇州河沿岸 新興高端板塊：世博板塊、張江、新江灣城 淀山湖板塊 佘山板塊 西郊板塊 浦東濱江 張江 世博板塊 成熟中 心區(qū) 新江灣 城 華 漕 古北 碧云 聯(lián) 洋 目錄： 一、高端客戶細(xì)分維度 二、高端客戶細(xì)分解析 目 錄 購(gòu)買(mǎi)力 不同購(gòu)買(mǎi)力的群體關(guān)注的產(chǎn)品總價(jià)層次不同 產(chǎn)品類(lèi)型 公寓：關(guān)注公寓的群體通常較為關(guān)注生活 /工作 /社交的便利性 別墅：關(guān)注別墅的群體通常關(guān)注自然環(huán)境 高端住宅居住體悟 居住過(guò)高端住宅并有成熟體悟的群體，往往是高端市場(chǎng)的意見(jiàn)領(lǐng)袖，他們有明確的需求和自成體系的衡量標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)高端住宅體驗(yàn)少的群體，往往以中端房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)衡量高端房產(chǎn)，并有可能成為成熟型群體的跟隨者 房屋態(tài)度 購(gòu)買(mǎi)什么樣的住宅，代表了購(gòu)買(mǎi)者的一種生活態(tài)度 職業(yè) 在一個(gè)城市中，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素，有一些主力職業(yè)類(lèi)型可以代表這個(gè)城市的高端人群。 來(lái)源地 客戶一方面會(huì)受來(lái)源地的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)影響選擇房產(chǎn)并參考房?jī)r(jià)，另一方面也受到本地市場(chǎng)影響而逐漸改變。 ——可能細(xì)分的維度 —— ——上海高端客戶 購(gòu)買(mǎi)力 模型 —— 根據(jù)《上?？蛻舴诸?lèi)研究模型》，目前上海高端客戶購(gòu)買(mǎi)力如下： 公寓價(jià)格范圍 別墅價(jià)格范圍 30萬(wàn) 100萬(wàn) 100萬(wàn) 300萬(wàn) 300萬(wàn)以上 物 業(yè) 價(jià) 格 1000萬(wàn) 800萬(wàn) 購(gòu) 買(mǎi) 力 600萬(wàn) 500萬(wàn) 300萬(wàn) 300萬(wàn) 富裕級(jí) 富貴級(jí) 富豪級(jí) 標(biāo)簽 /體驗(yàn) ?別墅相對(duì)公寓式全新居住體驗(yàn) ?對(duì)別墅沒(méi)有清晰的產(chǎn)品需求 ?視別墅為進(jìn)入高端階層的標(biāo)簽 尊貴 /享受 ?熟悉別墅生活方式，有清晰的別墅生活理論 ?有明確的高端別墅的
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