【正文】 港總部這樣說。這些調(diào)查得來的數(shù)據(jù)以不同顏色標(biāo)明，最后就可以在地圖上確定選址的商圈。 通過訪問購(gòu)物者，調(diào)查他們的地址，向他們發(fā)放問卷，了解他們的生日。以車站為中心的調(diào)查方法可以是到車站前記錄車牌號(hào)碼，或者乘公共汽車去了解交通路線，或從車站購(gòu)票處取得購(gòu)買月票者的地址。 同時(shí)還要提出一個(gè)問題：是否還有其他的人流中心。 實(shí)地調(diào)查可以分為兩種。人流數(shù)還要進(jìn)一步分類為男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后換算為每 15分鐘的數(shù)據(jù)。抽樣統(tǒng)計(jì)的目的是取得基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，以確定顧客的準(zhǔn)確數(shù)字。 ? 在商圈地圖上，他們最少要注上下列數(shù)據(jù)： 餐廳所在社區(qū)的總?cè)丝凇⒓彝?shù)； 餐廳所在社區(qū)的學(xué)校數(shù)、事業(yè)單位數(shù)； 構(gòu)成交通流量的場(chǎng)所（包括百貨商店、大型集會(huì)場(chǎng)所、娛樂場(chǎng)所、公共汽車站和其他交通工具的集中點(diǎn)等； 餐廳前的人流量（應(yīng)區(qū)分平日和假日），人潮走向； 有無大型公寓或新村； 商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店和互補(bǔ)店的店面數(shù)、座位數(shù)和營(yíng)業(yè)時(shí)間等； 街道的名稱。 ? 商圈確定以后，麥當(dāng)勞的市場(chǎng)分析專家便開始分析商圈的特征，以制訂公司的地區(qū)分布戰(zhàn)略，即規(guī)劃在哪些地方開設(shè)多少餐廳為最適宜，從而達(dá)到通過消費(fèi)導(dǎo)向去創(chuàng)造和滿足消費(fèi)者需求的目標(biāo)。如果這個(gè)餐廳設(shè)有汽車走廊，則可以把半徑延伸到四公里，然后把整個(gè)商圈分割為主商圈和副商圈。 確定商圈范圍 麥當(dāng)勞把在制訂經(jīng)營(yíng)策略時(shí)確定商圈方法稱作繪制商圈地圖，商圈地圖的畫法首先是確定商圈范圍。 麥當(dāng)勞的商圈調(diào)查 ? 麥 當(dāng)勞市場(chǎng)目標(biāo)的確定需要通過商圈調(diào)查。 麥當(dāng)勞的選址步驟 投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 商鋪的投資是一個(gè)既有風(fēng)險(xiǎn)、又能夠帶來較高回報(bào)的決策，應(yīng)更多地關(guān)注市場(chǎng)定位和價(jià)格水平。 1/3 效應(yīng) ? 新街口麥當(dāng)勞 ? 肯德基選址策略 市場(chǎng)調(diào)查和資料信息收集 包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級(jí)和發(fā)展機(jī)會(huì)及成長(zhǎng)空間等。 四、商場(chǎng)、超市選址因素 ? 擬選的商場(chǎng)地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值 ? 人口聚居情況 ? 未來人口增加的速度、規(guī)模及其購(gòu)買力提高度 ? 市政建設(shè)狀況 ? 交通便利程度 ? 商圈的特點(diǎn)及范圍 ? 場(chǎng)地內(nèi)部及周圍環(huán)境 ? 依托競(jìng)爭(zhēng)形成“集約效應(yīng)” 不同的零售業(yè)態(tài)選址會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn) ? 如果一條商業(yè)街上的店鋪要出租，而你恰好想租一個(gè)鋪位開店，那么，租哪段位置的鋪位最好呢？ ? 兩頭的 1/3處機(jī)會(huì)最大 – 價(jià)格幾乎相同的日用小攤檔，如青菜攤、涼茶攤之類的情況卻與此相反，顧客越方便的攤位越好。所以創(chuàng)業(yè)者不需害怕競(jìng)爭(zhēng)，同業(yè)愈多，人氣愈旺，業(yè)績(jī)就愈好，因此店面也就會(huì)愈來愈多。大量事實(shí)證明，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)選購(gòu)品、耐用品的商店來說，若能集中在某一個(gè)地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。比如電影院、公園、游樂場(chǎng)，舞廳等娛樂場(chǎng)所，或者大工廠、機(jī)關(guān)的附近。比如在旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近，也可以在顧客步行距離很近的街道設(shè)店。店鋪處在客流量最多的街道上，可使多數(shù)人購(gòu)物都較為方便。如果店鋪能夠設(shè)在這樣的地方，致力于滿足人們的需要，那肯定會(huì)生意興隆，另外此處店鋪收入通常也比較穩(wěn)定。居民聚居、人口集中的地方是適宜設(shè)置店鋪的地方。相反如果在客流量較小的地方設(shè)店，營(yíng)業(yè)額就很難提高。在鬧市區(qū)，商業(yè)活動(dòng)極為頻繁，把店鋪設(shè)在這樣的地區(qū)營(yíng)業(yè)額必然高。假如資金不夠、實(shí)力有限，怎么在這種大城市開店呢？很簡(jiǎn)單，在所有商場(chǎng)里都開一家分店，雖然面積不大，但客人在所有的商場(chǎng)都能看到你的品牌，見得多了也就記住了，門店的生意也就好做了。如果開個(gè) 100平方米的店，年租金就是 100萬～ 150萬元。 ? 相反，在大城市要開小店。很多經(jīng)銷商開店的時(shí)候很小氣，覺得自己經(jīng)營(yíng)的品牌能不能賺錢還不清楚，先投點(diǎn)錢試試吧，于是就找一個(gè)位置很偏、面積很小、租金很低的店，招一些條件很差的人來經(jīng)營(yíng)。這樣，當(dāng)消費(fèi)者第一眼看到你的店面，就會(huì)留下深刻的印象，會(huì)覺得你經(jīng)營(yíng)的這個(gè)品牌是一個(gè)很有品質(zhì)的品牌。所以，我認(rèn)為與企業(yè)自己的實(shí)力和能力相匹配的地段，才是真正的好地段。我當(dāng)初也有些遲疑，開在這個(gè)地方真的能行嗎？想不到，這家店的生意還挺好。 —— 優(yōu)衣庫(kù)創(chuàng)始人柳井正 ? 優(yōu)衣庫(kù)的新店選址，通常是尋找那些主干道旁邊的支馬路，或是后馬路，總之是一些有缺陷的地塊，這樣租金就會(huì)很便宜。 跟隨優(yōu)衣庫(kù)的腳步去設(shè)計(jì)店面和選址 ? 從開設(shè)第一家“優(yōu)衣庫(kù)”專賣店開始，我就用心要把店鋪打造成一個(gè)“讓顧客可以自由選擇的環(huán)境”。自然和人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路會(huì)無情地截?cái)嗌倘Φ慕缦?，成為商圈?guī)模擴(kuò)大的巨大障礙。 交通地理狀況 ? 交通地理?xiàng)l件是影響商圈規(guī)模的一個(gè)主要因素。但有些相互競(jìng)爭(zhēng)的店鋪毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的比較、選擇機(jī)會(huì)而被吸引過來，則商圈反而會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大。 競(jìng)爭(zhēng)店鋪的位置 ? 相互競(jìng)爭(zhēng)的兩店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。商圈范圍雖因經(jīng)營(yíng)規(guī)模而增大，但并非成比例增加。 店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 隨著店鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大它的商圈也隨之?dāng)U大。 五、測(cè)定商圈 ? 節(jié)假日抽樣發(fā)放問卷 ? 會(huì)員資料整理 六、影響店鋪商圈大小的因素 店鋪的經(jīng)營(yíng)特征 經(jīng)營(yíng)同類商品的兩個(gè)店鋪即便同處一個(gè)地區(qū)的同一條街道，其對(duì)顧客的吸引力也會(huì)有所差異，相應(yīng)地商圈規(guī)模也不一致。 ? 綜合區(qū) 綜合區(qū)分為住商混合，住教混合，工商混合等。 ? 辦公區(qū) 指辦公大樓林立的地區(qū)，相應(yīng)的附近會(huì)有較多的大型停車場(chǎng)。 ? 住宅區(qū) 居住者在一萬人以上，消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購(gòu)買率較高。 三、商圈范圍內(nèi)顧客來源 ? 居住人口 ? 工作人口 ? 流動(dòng)人口 四、商圈的類型 ? 商業(yè)區(qū) 商業(yè)行為集中的地區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、各種商店林立，繁華熱鬧。 任務(wù)三 選擇店址 ? 商圈分析 ? 店址選擇 商圈分析 一、商圈構(gòu)成及影響因素 商圈是商店吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來店購(gòu)買商品的顧客所居住的地理范圍。 ? 2. 有降價(jià)產(chǎn)品，為新產(chǎn)品推出打開局面。幾天后，當(dāng)?shù)毓ど滩块T也接到舉報(bào)，使得整個(gè)事態(tài)泥沙俱下。 ? 一些顧客在買回衣服、褲子后發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問題，紛紛要求張健退貨，更甚者還在論壇發(fā)帖，指責(zé)無良商家賣劣質(zhì)仿貨。但世事無常，張健萬萬沒想到，為小店贏得銷售態(tài)勢(shì)空前好的仿貨，竟為自己埋下了一顆定時(shí)炸彈。 ? 由于打著名牌的大旗，價(jià)格適中，店內(nèi) 100~300元之間的仿貨很快被搶購(gòu)一空。 ? 10月，當(dāng)張健忙著清倉(cāng)處理夏裝、進(jìn)購(gòu)秋裝時(shí)，“雨后初晴”早已賣完了第一輪秋裝，并且由于資金回籠快，開始降價(jià)促銷，變相拉低了張健新裝的起步價(jià)。焦急的張健并沒從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處得到任何有效提示，他緊隨其后從另一個(gè)批發(fā)商處進(jìn)了 3萬元夏裝，并開展了一系列促銷活動(dòng)，比如滿 200元省 20元、滿 500元打八折，還將在當(dāng)?shù)嘏l(fā)市場(chǎng)采購(gòu)的一批小商品作為“進(jìn)店即送”的贈(zèng)品。 ? 一個(gè)成熟的經(jīng)營(yíng)者遇見同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，通常不會(huì)選擇用價(jià)格戰(zhàn)與之抗衡，但稚嫩而又無計(jì)可施的張健為了站穩(wěn)腳跟，只能降價(jià)狂攬顧客 。 7月的一天，正沉溺其中的張健，突然發(fā)現(xiàn)莫名少了許多顧客，四處打探后得知，原本經(jīng)營(yíng)中國(guó)風(fēng)服裝的“雨后初晴”也開始跟風(fēng)拓展韓式服裝業(yè)務(wù)。 ? 首戰(zhàn)告捷的張健自信隨之膨脹，開始大量進(jìn)貨。為了經(jīng)營(yíng)好小店，張健早在網(wǎng)上搜集了大量韓式 服裝代理商 和廠家的資料，并進(jìn)了 1萬元首批產(chǎn)品。 ? 通常情況下，創(chuàng)業(yè)者會(huì)針對(duì)消費(fèi)者制定各種策略，以達(dá)到吸引消費(fèi)者、促成銷售的目的，甚至跟風(fēng)模仿周邊同行的生意伎倆，這原本是正確的，但是這種摸索式方案其本身由于忽視了消費(fèi)者的不確定性及其喜好的不穩(wěn)定性，可能會(huì)在執(zhí)行過程中造成一些新的弊端。 ? 在王曉宇的案例中，將選址和選擇貨源分開來看，其實(shí)都沒有明顯的問題：店鋪?zhàn)饨鸶撸瑒t可以銷量大取勝 。 專家點(diǎn)評(píng) ? 浙江星星服飾貿(mào)易公司營(yíng)銷總監(jiān)李新柯認(rèn)為：服裝店選址注重商圈效應(yīng)固然重要，但創(chuàng)業(yè)者在行動(dòng)前，應(yīng)做好充分的市場(chǎng)調(diào)查和自我實(shí)力評(píng)估。羅惠珍判斷，附近業(yè)主和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)生家長(zhǎng)，大部分是非老板或工人的中產(chǎn)階級(jí)，店內(nèi)服裝則以中檔品牌服裝和優(yōu)質(zhì)外貿(mào)服裝為主，淡季時(shí)銷售額有 ~3萬元，旺季則可達(dá) 7~8萬元。除了小區(qū)業(yè)主會(huì)為小店帶來大量消費(fèi)之外，這條街附近還有一所重點(diǎn)小學(xué)，而小店又處于小學(xué)的下游位置，由于人在走上坡路是通常會(huì)放慢速度，則增加了“小小家”被關(guān)注的幾率 。 羅惠珍的“小小家” ? 鄭州的羅惠珍女士有一間名為“小小家”的服裝店。想起入行前曾嘲笑過一個(gè)開服裝店的朋友，他開的是一家外貿(mào)男裝店，我當(dāng)時(shí)認(rèn)為很沒檔次，賺不了錢，一個(gè)月累死累活掙七八千塊錢，不如到企業(yè)打工。后來我加入外貿(mào)服裝后生意有了起色，卻由于周圍也有幾家外貿(mào)店，市場(chǎng)迅速飽和后形成了動(dòng)態(tài)平衡，銷售額也就上不去了?！? ? 之后我才了解到，周邊的四家同檔次服裝店，其中兩家已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了七八年，擁有眾多回頭客，這是市場(chǎng)早入者的先天優(yōu)勢(shì)，我沒法比 。之前我以為自己的貨源有優(yōu)勢(shì)，但我忽略了一點(diǎn)，沒有以消費(fèi)市場(chǎng)的現(xiàn)狀為進(jìn)貨思路，而在進(jìn)購(gòu)服裝時(shí)摻入了太多個(gè)人喜好。 ? 。作為一個(gè)僅有不到 20萬元存款的創(chuàng)業(yè)者，我只是一味大膽假設(shè)各種成功的可能，從沒想過連續(xù)虧損半年甚至一年，是否能承擔(dān)得起高昂的租金和囤貨成本。 ? 之后，王曉宇在其博客中寫道： ? 曾經(jīng)自視甚高的我以為，即便自己沒做過生意，也有足夠的精力、魄力和閱歷去填補(bǔ)相對(duì)空白的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，直到五年北漂生活辛苦掙來的 ，我才不得不深刻反省自己當(dāng)初的稚嫩和大膽。 ? 3萬元銷售額，除去產(chǎn)品成