【正文】 品牌占整體項(xiàng)目的 2030%左右； ，各自獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，且相互品牌不重復(fù)交叉； 定位準(zhǔn)確，經(jīng)營狀況很好； 構(gòu)、定位與招商存在偏差，經(jīng)營狀況適中； 為開發(fā)區(qū)還處培養(yǎng)期； 固定租金逐步向租金加保底扣點(diǎn)模式轉(zhuǎn)變； 開放式廣場、人性化設(shè)計，購物環(huán)境舒適、休閑自 百聯(lián)中環(huán)購物廣場 中高端社區(qū)型購物中心，但與實(shí)際經(jīng)營有偏離 由于鋪位分割、動線規(guī)劃設(shè)計存在一定問題及硬件設(shè)備設(shè)施老化、服務(wù)配套不完善，購物感覺很凌亂，給人不舒服的感覺； 百聯(lián)金山購物中心 中端社區(qū)型購物中心 購物環(huán)境舒適，但購物氛圍不足； 78 總 目錄 ?前 言 ?綜述篇 ?重點(diǎn)篇 ?借鑒篇 ?分享篇 ?百聯(lián)項(xiàng)目啟示 ?推薦引進(jìn)品牌 ?重點(diǎn)推薦品牌介紹 79 ? 百聯(lián)購物中心項(xiàng)目多選擇在新老城交匯處布點(diǎn)， 通過對多種業(yè)態(tài)及商業(yè)配套設(shè)施的全面覆蓋，強(qiáng) 調(diào)項(xiàng)目的體驗(yàn)感與一站式服務(wù)， 形成以自我為中心的發(fā)展模式，聚合成為新的城市級次主力商圈； ? 項(xiàng)目定位精準(zhǔn)、建筑設(shè)計合理，在 品牌的引進(jìn)上突出“別有我精、別無我引領(lǐng)”的特點(diǎn)， 與市內(nèi)核心商 圈形成差異化經(jīng)營 ； ? 物業(yè)產(chǎn)權(quán)的全面持有，統(tǒng)一經(jīng)營管理， 提高對入駐商家的掌控力，為項(xiàng)目的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展提供了有 力保障； ? 合作模式多樣化，逐步轉(zhuǎn)向 “ 保底租賃 +扣點(diǎn)模式（兩者取高）” 的 合作模式，從而加強(qiáng)對入駐品牌的 管控，同時可以規(guī)避項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險，保障公司利益最大化； ?“百購合一”的操作模式， 充分整合百聯(lián)集團(tuán)旗下商業(yè)資源， 形成集團(tuán)作戰(zhàn)的商業(yè)開發(fā)模式； ? 與品牌商家建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，基本形成訂單式開發(fā)模式， 從而縮短新項(xiàng)目的培育周期，降低經(jīng) 營風(fēng)險； ? 百聯(lián)集團(tuán)目前在上海擁有商業(yè)項(xiàng)目 30個， 前期規(guī)劃及主力商家落位由集團(tuán)總部進(jìn)行統(tǒng)一部署，后期由 各項(xiàng)目組獨(dú)立運(yùn)營，自負(fù)盈虧 。 72 百聯(lián)西郊購物中心 業(yè)種及品牌組合 說明： ： 162個； 、餐飲、服務(wù)配套及童裝為主。 ?品牌數(shù)大于鋪位數(shù)是由于品牌內(nèi)含 3個銀行品牌 品牌數(shù)： 35個 鋪位數(shù) :32個 建筑面積： ㎡ 百聯(lián)西郊購物中心 各樓層規(guī)劃 67 ?地上四層以休閑娛樂 、 餐飲 及童品消費(fèi) 為主導(dǎo) ， 品牌數(shù)： 27個 鋪位數(shù) :27個 建筑面積： ㎡ 百聯(lián)西郊購物中心 各樓層規(guī)劃 68 ?購物中心頂層 西側(cè) 為停車場 ，東側(cè)為休閑娛樂（奈司桌球、冰之魅、娛樂高爾夫） 鋪位數(shù) :3個 品牌數(shù)： 3個 建筑面積： ㎡ 頂層 百聯(lián)西郊購物中心 各樓層規(guī)劃 69 三、業(yè)態(tài)配比及品牌組合 70 百聯(lián)西郊購物中心 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài) 品牌數(shù)量 面積 （㎡） 百貨 1 6600 超市 1 6000 餐飲 41 13100 休閑娛樂 10 6000 專業(yè)賣場 4 5800 零售 85 16300 服務(wù)配套 20 6700 ?百聯(lián)西郊 商業(yè)可租賃面積約 60500平米 ； ?以 時尚服飾及餐飲為主 ，其他較為平均。 ○ 關(guān)聯(lián)性 分析 綜合百聯(lián)西郊購物中心的體量、建筑形態(tài)、區(qū)位、及周邊消費(fèi)人群等因素，該項(xiàng)目于我鄭汴路項(xiàng)目均有較高的參考價值， 不同的是由于百聯(lián)項(xiàng)目周邊多為高端住區(qū)，其高端客源穩(wěn)定，屬自給型商業(yè)模式，而我項(xiàng)目周邊高端客群多為中小企業(yè)主，所以在業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)功能上可能要以項(xiàng)目的商務(wù)休閑類和體驗(yàn)式消費(fèi)為主。周邊地區(qū)房價高于全市均價，購物消費(fèi)能力很強(qiáng)。 54 百聯(lián)西郊購物中心 百聯(lián)項(xiàng)目介紹 55 目 錄 一、項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目概述 ? 區(qū)域環(huán)境 二、項(xiàng)目 定位及整體布局 ? 項(xiàng)目定位 ? 業(yè)態(tài)分布 ? 各樓層布局 三、業(yè)態(tài)布局及品牌組合 ? 業(yè)態(tài)配比 ? 業(yè)種布局及品牌組合 四、合作方式 五、百聯(lián)西郊項(xiàng)目總結(jié) 56 一、項(xiàng)目概況 57 百聯(lián)西效購物中心 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱： 百聯(lián)西郊購物中心 項(xiàng)目位置： 上海西郊的長寧區(qū)新涇地區(qū) ，仙霞西路 88號 項(xiàng)目類型： 中高端社區(qū)型購物中心 所屬商圈： 上海長寧區(qū)新涇商圈 建筑面積： 11萬㎡ 建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)： 地上 4層，地下 2層 開發(fā)公司： 上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司 設(shè)計公司： 美國 JEDE國際建筑事務(wù)所、中國上?，F(xiàn)代建筑 管理公司： 上海西郊百聯(lián)商業(yè)管理有限公司 產(chǎn)權(quán)歸屬： 物業(yè)全部 自持 相關(guān)配套： 提供約 500個停車位 開業(yè)時間： 2023年 12月 2日開業(yè) 58 百聯(lián)西效購物中心 區(qū)域環(huán)境 ○ 區(qū)域位置 項(xiàng)目位于上海主城區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處， 從區(qū)域位置來看與我鄭汴路項(xiàng)目比較接近。LAND 、寶大祥青少兒購物中心、 LEE、 ESPRIT、 GEOX、 GXG、 佰草集 、 馬克華菲 、 拉夏貝爾 、茂昌眼鏡 17 餐飲 大碗魚、 韓林炭烤 、雅典舫、圍爐火鍋、思南、花襲人紅樓干鍋、 味千拉面 、 貝爾多爸爸泡芙工坊 8 休閑娛樂 湯姆熊 1 3F 餐飲 豆撈金坊、蜀菜行家 2 休閑娛樂 好樂迪 KTV、 一兆韋德健身房 、培正逗點(diǎn)早教中心、星美國際影城 4 功能服務(wù) 高田美發(fā)、培正攝影 2 4F 功能服務(wù) 豐收日大酒店 1 合計： 68 說明： 金山 內(nèi)入駐有 68個品牌； ：東方商廈、世紀(jì)聯(lián)華、奧特萊斯、茂昌眼鏡； ，共 39個品牌 。 47 百聯(lián)金山購物中心 百聯(lián)項(xiàng)目介紹 48 百聯(lián)金山購物中心項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目名稱： 百聯(lián)金山購物中心 項(xiàng)目位置： 位于 上海市金山區(qū) 衛(wèi)清西路 188號 項(xiàng)目類型： 中端社區(qū)型購物中心 功能 定位： 是集時尚購物、休閑餐飲、文化娛樂和 社區(qū)服務(wù)于一體的多功能購物中心 所屬商圈： 屬于真北商貿(mào)群和真光商業(yè)中心 建筑面積： ㎡ 建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)： 地上 4層，地下 1層 開發(fā)公司： 上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司 管理公司： 上海百聯(lián)金山商業(yè)管理有限公司 產(chǎn)權(quán)歸屬： 物業(yè)全部 自持 相關(guān)配套： 提供約 500個停車位 開業(yè)時間： 2023年 9月 28日開業(yè) 49 百聯(lián)金山 樓層布局及品牌組合 地下一樓是經(jīng)營世紀(jì)聯(lián)華大賣場 購物 餐飲 功能服務(wù) 東方商廈、屈臣氏、 UNIQLO、迪信通、PARISBAGUETTE、 NAUTIA、 LACOSET、BEAN POLE、 ECCO、奧特萊斯、 SISLEY、Clarks、 adidas、 NIKE、萊爾斯丹、 ZA、OLAY、 KOSE 哈根達(dá)斯、星巴克、肯德基、避風(fēng)塘、必勝客、永和大王、游子老鴨粉絲館、西樹工坊、愛茜茜里冰淇淋、快樂檸檬、可派、馬哥孛羅面包、許留山 中國工商銀行 、居適家 1樓為專業(yè)專賣店、品牌折扣店、時尚品牌店、餐飲等 50 兒童休閑娛樂、品牌折扣店、時尚品牌店、餐飲、文化教育等 入駐品牌 一伍一拾、 Wrongler、 KONZEN、 VERO MODA、 ONLY、 JACKJONES、E 45 百聯(lián)中環(huán) 業(yè)態(tài)布局及品牌組合 說明： 中環(huán) 內(nèi)入駐有 203個品牌； ：東方商廈、世紀(jì)聯(lián)華、婦女用品商店、第一醫(yī)院、吳良材眼鏡、茂昌眼鏡； ，共 69個品牌 。 百聯(lián)集團(tuán)所開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，均由集團(tuán)旗下的 上海友誼集團(tuán)股份有限公司 進(jìn)行操作運(yùn)營，目前總共擁有商業(yè)建筑面積超過600萬平方米，年?duì)I業(yè)收入近 500億，經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)遍布全國 20多個省市超過 5000家，幾乎涵蓋了零售業(yè)現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)，如百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、大賣場、便利店、購物中心、品牌折扣店、專業(yè)專賣店等。 34 總 目錄 ?前 言 ?概述篇 ?重點(diǎn)篇 ?借鑒篇 ?分享篇 ? 百聯(lián)集團(tuán)背景 ? 百聯(lián)項(xiàng)目介紹 ? 百聯(lián)項(xiàng)目對比 35 百聯(lián)集團(tuán)背景 集團(tuán)簡介 ? 百聯(lián)集團(tuán)于 2023年 4月 24日成立，為國有獨(dú)資公司，經(jīng)營 范圍為國內(nèi)貿(mào)易、生產(chǎn)資料、現(xiàn)代物流、商業(yè)房地產(chǎn)開 發(fā)等。 ? 餐 廳： 1個 10F共有 1個品牌 32 正大廣場 —品牌配比 業(yè)種 品牌數(shù)量 品牌服飾 92 珠寶 /鐘表 /眼鏡 21 餐飲 67 個人護(hù)理 /美容 13 生活服務(wù) /其他 10 電器數(shù)碼 /家居 7 皮具皮鞋 /手袋 20 娛樂休閑 8 兒童用品 /兒童玩具 12 教育培訓(xùn) 4 正大主題館 6 合計： 260 ?正大廣場共有 260個品牌； ?國際、國內(nèi)一線 時尚服飾 為主 ，占比將近 35%，中高 餐飲占比約為 26%，可選擇性強(qiáng) ， 珠寶 /鐘表 /飾物約占 8%； ?品牌 以時尚服飾及餐飲為主 。 ? 正大廣場是 華東地區(qū)最具規(guī)模的 “現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心 ”， 并擁有大批忠實(shí)的家庭消費(fèi)者 ， 在其寬敞完備的空間里 ， 為消費(fèi)者提供超過 70家具國際水準(zhǔn)的特色餐飲場所和令業(yè)內(nèi)人士稱羨的多元化娛樂和休閑場地外 廣場 。 ? 項(xiàng)目借鑒點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計合理，整個商場內(nèi)部色調(diào)統(tǒng)一，以高貴浪漫的香檳色及淡米色為主要色調(diào)，裝潢設(shè)計突出時尚、高貴與精致等特點(diǎn)，以國際級高端品牌旗艦店為賣點(diǎn)，流露高貴氣派，讓顧客感受不一樣的尊貴購物享受。 俏江南、意索娜意大利餐廳、賽百味、 星巴克、哈根達(dá)斯 服務(wù) 3 2 HSBC ATM、 LC皮革工房、思波德洗衣中心 特色商店 2 1 Apple Store、超 1 上海項(xiàng)目調(diào)研報告 2 總 目錄 ?前 言 ?概述篇 ?重點(diǎn)篇 ?借鑒篇 ?分享篇 3 總 目錄 ?前 言 ?概述篇 ?重點(diǎn)篇 ?借鑒篇 ?分享篇 4 前 言 ? 市調(diào)項(xiàng)目： 上海國金中心商場、正大廣場、