【正文】 Copyright Centaline Group, 2023 ■ 五廊 依托利民河、鹽塘河、小新河、徐淮鹽高速公路和通榆運(yùn)河形成由北至南的五條生態(tài)廊道，構(gòu)成新區(qū)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)的基本框架，通榆運(yùn)河生態(tài)廊道將其他廊道相串連。沿串場(chǎng)河形成鹽城的文化紐帶，沿線布局一定設(shè)施，形成與沿解放路、躍馬路功能設(shè)施軸線的互動(dòng)，城市由“串場(chǎng)”走向“串城”，由“依河而居”走向“依河而盛”。 ■ 兩軸 構(gòu)筑聯(lián)系城南新區(qū)與老城區(qū)的功能紐帶與歷史文化紐帶。 ■ 一心 是指基于鹽城都市圈的發(fā)展所確立的鹽城市未來發(fā)展的“新都心”，主要由行政商貿(mào)中心區(qū)、串場(chǎng)河水岸設(shè)施集中區(qū)構(gòu)成。 城南板塊規(guī)劃 Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城南新區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)由北向南走勢(shì)： A區(qū)北起青年路，南至世紀(jì)大道，是目前城南新區(qū)發(fā)展最為成熟的片區(qū)，大量住宅小區(qū)已建成并入住，市政、商業(yè)配套完善，生活氛圍濃郁； B區(qū)北接世紀(jì)大道，南至鹽瀆路，是新區(qū)發(fā)展次成熟片區(qū)，隨著市政府行政中心搬遷及內(nèi)港湖建設(shè)，目前有部分建成小區(qū)，公用市政配套基本具備，大量小區(qū)在建； C區(qū)北起鹽瀆路，南至新河，目前已吸引大量企業(yè)進(jìn)入拿地，有少量在建的市政配套設(shè)施和商業(yè)； D區(qū)新河以南至徐淮鹽高速，總面積約 25平方公里范圍為遠(yuǎn)景規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ?其未來將會(huì)發(fā)展成為 市級(jí)行政、商業(yè)文化中心、科教創(chuàng)業(yè)基地 、旅游集散中心和 新型生態(tài)居住區(qū)。 ?城南新區(qū)位于鹽城市區(qū)南部，面積 平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積共計(jì)約 70平方公里，將是一個(gè)擁有 40多萬人口的新城區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023 城南板塊規(guī)劃 本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 【 項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 】 ?地理位臵優(yōu)越，周邊交通便捷 ?緊鄰新城 CBD,周邊配套齊全 ?項(xiàng)目北有內(nèi)港湖公園，南有鹽塘湖公園，周邊生態(tài)環(huán)境絕佳； ?雙學(xué)區(qū)小區(qū)； ?2023平米綜合會(huì)所、 7000平米的幼兒園 ?品牌物業(yè)管理公司、 6重智能安防 鳳鳴緹香 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?開發(fā)商： 南京國(guó)資新城投資臵業(yè)有限責(zé)任公司 ?總建面： ?容積率： ?規(guī)劃總戶數(shù)： 3000多戶 ?物業(yè)類型： 住宅、商業(yè)、辦公、酒店 ?建筑類別 ：高層、小高層 ?首次開盤時(shí)間： 預(yù)計(jì) 5月份 ?綠化率： % ?主力戶型： 7892平兩房、 116132三房 ?物業(yè)公司 ：未定 ?物業(yè)費(fèi)： 未定 ?銷售情況： 預(yù)計(jì) 5月份推出 2棟高層住宅， 78至 132平方米不等。 Copyright Centaline Group, 2023 約 90平米 (兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ) 約 132平米 (三房?jī)蓮d一衛(wèi) ) 約 115平米 (三房?jī)蓮d一衛(wèi) ) 中南 .世紀(jì)城 Code of this report | 47 169。 ?10萬平米的商業(yè)中心； ?規(guī)劃了五星級(jí)酒店、五星級(jí)電影院、 5A甲級(jí)寫字樓等配套。 Copyright Centaline Group, 2023 【 項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 】 ? 70萬平米的大型商業(yè)配套 ?緊鄰體育場(chǎng)； ?純西班牙的建筑風(fēng)情； ?五星級(jí)酒店和社區(qū)星級(jí)會(huì)所 。 Copyright Centaline Group, 2023 中庚 .海德公園 Code of this report | 44 169。 中庚 .海德公園 Code of this report | 42 169。 ?4000平米五星會(huì)所 。 ?交通： BRT專線（鹽瀆路站） 中庚 .海德公園 Code of this report | 41 169。 鳳鳴緹香 本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) Code of this report | 40 169。 中庚 .海德公園 182。 Code of this report | 39 169。其次通過近幾年對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，我們發(fā)現(xiàn)目前該板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為健康。 Copyright Centaline Group, 2023 小結(jié) 城南板塊目前處于危險(xiǎn)和機(jī)遇并存的局面。 ?6月之后城南房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格保持平穩(wěn)，雖個(gè)別月份有所上漲，但依然低于“限價(jià)令”之間的單月成交最高價(jià)。但“限價(jià)令”公布之后，價(jià)格保持平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)行的走勢(shì) ?2023年一季度，城南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路飆升。 Code of this report | 37 169。 ?雖然 2023年受到新政打壓，但城南依然達(dá)到 6099套的成交量，位居各個(gè)區(qū)域的首位。 Copyright Centaline Group, 2023 050000100000150000202300250000020040060080010001200140016001800總成交套數(shù) 總面積（㎡）城南板塊市場(chǎng)運(yùn)行分析 城南是目前鹽城熱點(diǎn)板塊，不但市場(chǎng)保持旺銷的態(tài)勢(shì)，成交量也位居各個(gè)區(qū)域的首位。 城南板塊市場(chǎng)特征 Code of this report | 35 169。規(guī)劃理念先進(jìn)、配套完善、個(gè)性鮮明、綜合性價(jià)比高的產(chǎn)品將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有更多的主動(dòng)權(quán)。隨著開發(fā)量的持續(xù)增加，城南市場(chǎng)存在一定的銷售壓力。由于城南區(qū)板塊樓市供應(yīng)量、需求量均為鹽城市區(qū)各板塊之首，所以成為鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的領(lǐng)航者。 Copyright Centaline Group, 2023 ■ 區(qū)域升級(jí)規(guī)劃帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展 鹽城市政府的南移，給鹽城這個(gè)并不很大的商圈來了一個(gè)震動(dòng)。 ?城南板塊將是鹽城市重點(diǎn)打造的區(qū)域，以文教、市政辦公、居住為主要功能，目前市政府、鹽中、市一小等已經(jīng)遷入，隨著周邊配套的成熟，該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿χ鸩斤@現(xiàn)。 小結(jié) 本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) Code of this report | 33 169。 城南房地產(chǎn)板塊特征 182。 Copyright Centaline Group, 2023 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 182。無論是成交量還是成交均價(jià)均保持平穩(wěn)。 5633498031326030582847133628522301000202330004000500060007000城中 城北 河?xùn)| 城南2023 年成交均價(jià) 2023 年成交均價(jià)Code of this report | 31 169。而城北由于區(qū)域環(huán)境較差，低于這兩個(gè)區(qū)域，河?xùn)|是目前鹽城的價(jià)格低谷。 城南一直是鹽城重點(diǎn)打造的區(qū)域，因此是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，成交量位居各個(gè)區(qū)域首位 2 3 . 7 4 %1 9 . 4 1 %2 0 . 4 2 %3 6 . 4 2 %00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %010002023300040005000600070008000城中 城北 河?xùn)| 城南 城西南成交套數(shù) 成交占比Code of this report | 30 169。 ?從板塊角度來看，城南、城中和河?xùn)|是當(dāng)前鹽城樓市的主要成交點(diǎn)。 Code of this report | 29 169。 Copyright Centaline Group, 2023 3405 4389 7117 5958 4833 5083 5000 4930 5120 4957 5441 4997 4959 4666 5037 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 7000 8000 成交均價(jià)鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析 鹽城樓市房?jī)r(jià)在 2023年初出現(xiàn)飛速上揚(yáng)，后受到“限價(jià)令”影響，基本保持一個(gè)較為平穩(wěn)的走勢(shì) ?2023年，鹽城市區(qū)商品住房成交均價(jià)為 4445元 /平方米，同比增長(zhǎng)%。與此同時(shí)，市場(chǎng)卻呈現(xiàn)供略大于求的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)，供銷比僅為 ,并且個(gè)別月份的呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)。前 10個(gè)月，商品住房供銷比基本為 1： 1，供求關(guān)系一度出現(xiàn)倒掛，從 11月份開始，供應(yīng)量出現(xiàn)井噴，才稍微緩解了一下緊張的供求關(guān)系。 ?2023年鹽城市區(qū)商品房供銷比為： 1，商品住房供銷比為 ： 1。 Copyright Centaline Group, 2023 050000100000150000202300250000300000350000400000450000050010001500202325003000350040004500總成交套數(shù) 總面積（㎡）鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析 ?2023年，鹽城市區(qū)商品房上市，同比增長(zhǎng) %；商品住房上市 ，同比增長(zhǎng) %。 ■ 產(chǎn)品附加值得到市場(chǎng)的逐步認(rèn)同 鹽城的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于市場(chǎng)化啟動(dòng)的早期階段，即產(chǎn)品品質(zhì)普遍邁向了改善居住的水平，開發(fā)商已普遍注意到了布局、環(huán)境、立面、房型等的重要性，但在具體的貫徹實(shí)施方面，卻顯出了較為明顯的局限性。城南區(qū)域的購房群體更加復(fù)雜化，首次臵業(yè)和二次臵業(yè)以及因?yàn)椴疬w而購房客戶均有。在本次市調(diào)中了解到，每個(gè)的樓盤購房客戶 80%都集中在樓盤所在區(qū)域的 3公里范圍內(nèi)。 Copyright Centaline Group, 2023 ■ 居民購房地點(diǎn)選擇區(qū)域性較強(qiáng) 基于當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，在購房時(shí)往往把原居住片區(qū)作為首選。剛性需求為房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個(gè)生存發(fā)展的空間。 ■ 剛性需求在一定程度上成為樓市發(fā)展助力 相對(duì)于國(guó)內(nèi)其他大型城市，鹽城的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，一些剛性需求購房仍是現(xiàn)在購房群體的主力。盡管目前市區(qū)有流動(dòng)人口約 7萬人，但這部分人群基本不屬于高消費(fèi)、高預(yù)算階層，消費(fèi)低于一般市民，無法成為房地產(chǎn)發(fā)展的先頭軍。 鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 Code of this report | 25 169。目前市場(chǎng)上熱銷的面積范圍為 7090平米的兩房和 100130平米的三房。居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生積極變化，在住宅的選擇過程中，由于購房者缺少產(chǎn)品的選擇性大都接受小高層和高層物業(yè)。 Code of this report | 24 169。整個(gè)鹽城樓市自串場(chǎng)河以南，聚集著鹽城總量大約 70%的產(chǎn)品供應(yīng)，且越往南，體量越大。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ■ 市政建設(shè)拉動(dòng)型，地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花 現(xiàn)階段的鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，各板塊都有較大的開發(fā)量，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花的局面，現(xiàn)階段的鹽城市場(chǎng)屬典型的市政建設(shè)投資拉動(dòng)型，雖然在短期內(nèi)確實(shí)能將城市的整體面貌提升，但對(duì)后市的負(fù)面影響也將是巨大的。 價(jià)格相對(duì)合理，樓盤品質(zhì)一般 周邊生活配套欠缺．交通不便、區(qū)域接受度有限 良 良 城東 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，道路交通逐步改善，當(dāng)前房?jī)r(jià)低，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 發(fā)展較早，距主城較近，配套較為成熟 周邊環(huán)境較為嘈雜，區(qū)域認(rèn)知度不高 差 差 城中 中心城區(qū)供應(yīng)稀少，未來發(fā)展空間不大。 Copyright Centaline Group, 2023 板塊 市場(chǎng)特征描述 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 規(guī)劃交通配 套 未來發(fā)展?jié)?力 城南 鹽城城市主要發(fā)展方向，品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，開發(fā)檔次迅速提升。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)格局 房地產(chǎn)板塊格局 以建軍中路、解放路、大慶路、鹽馬路、開放大道等主干道為界線，將全市劃分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊。 產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。 產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。 改善需求為主，需求趨于多樣化。 需求特征 滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少；市場(chǎng)細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難；開發(fā)商注重效益 /低成本。 競(jìng)爭(zhēng)條件 有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。 土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。 Copyright Centaline Group, 2023 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 外部環(huán)境 福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。但隨著近幾年城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城南新區(qū)的崛起，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。 小結(jié) 本部