【正文】 處置尋求保值 、 增值的投資客 . 周邊縣區(qū) ， 有意愿在市區(qū)購(gòu)房的客群 本地私營(yíng)業(yè)主 ， 政府機(jī)關(guān) 、 企事業(yè)單位人員 、 教師 、 醫(yī)生 ， 居住升級(jí)的改善型需求 ， 購(gòu)房意向?yàn)橥伺_(tái)洋房或小高層住宅 ,甚至別墅產(chǎn)品 。 （二）區(qū)域內(nèi)高端品質(zhì)樓盤集中涌現(xiàn)，金域藍(lán)灣、天璽香頌、在水一方等高品質(zhì)、大規(guī)模住宅小區(qū)，對(duì)本項(xiàng)目地塊住宅去化構(gòu)成一定威脅。 （三）區(qū)域發(fā)展方向逐漸受到消費(fèi)人群的認(rèn)可。 劣勢(shì) W Weakness （一）隨著一湖兩城的大規(guī)劃出臺(tái)，衡水市區(qū)整體規(guī)劃重心正 在向本區(qū)域轉(zhuǎn)移。 （二）項(xiàng)目目前周邊生活氛圍淡薄。 （四）前期商業(yè)的成功推售，為項(xiàng)目住宅部分打下了良好的市 場(chǎng)基礎(chǔ)。 （三）周邊無(wú)任何污染企業(yè)，距衡水湖國(guó)家濕地公園較近。項(xiàng)目地處 衡水市規(guī)劃發(fā)展方向。 會(huì)所 更多的交流空間 大盤特質(zhì) 更多的物業(yè)服務(wù) 更多的社區(qū)綠化 更多的增值空間 更多的專屬配套 更多的區(qū)域影響力 升值潛力 服務(wù)增值 項(xiàng)目本體 100萬(wàn)平米，具備良好的升值潛力以及未來(lái)由商業(yè)配套等功能性設(shè)施上馬后帶來(lái)的服務(wù)增值。 純法式風(fēng)格的建筑和法式宮廷園林景觀。 現(xiàn)狀： 遠(yuǎn)離主城區(qū)，周邊居住配套匱乏，只能靠自身配套來(lái)彌補(bǔ)，且非傳統(tǒng)認(rèn)知中的居住區(qū)； 城市開發(fā)的空白區(qū)，處在衡水城市發(fā)展的新方向； 區(qū)域認(rèn)知度低，雖發(fā)展前景良好，但當(dāng)下區(qū)域價(jià)值尚未體現(xiàn)。 交通 項(xiàng)目自有 47萬(wàn)平米集中商業(yè)，步行 5分鐘內(nèi)具備所有基礎(chǔ)配套設(shè)施，車行 5分鐘直抵衡水市區(qū)中心，并快速連接外區(qū)，是目前衡水市最便利的區(qū)域之一。 產(chǎn)業(yè)功能： 主要布局在九州產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、武邑縣城、西北部循環(huán)產(chǎn)業(yè)帶以及東部的 物流園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)； 城市功能： 主要依托現(xiàn)有的主城區(qū)和冀州市區(qū)，發(fā)展新城區(qū)和東湖東區(qū)； 生態(tài)功能： 主要依托衡水湖，形成衡水湖自然保護(hù)區(qū)、西西濕地公園和西湖北區(qū)。 兩側(cè)各有 ，鋪設(shè)盲道 ，體現(xiàn)人文關(guān)懷。 道路 兩側(cè)各有一條 6米寬的公交車專用道 ，布置港灣式公交站點(diǎn)。 道路兩側(cè) 防護(hù)綠帶各 20米 ，喬灌草有機(jī)組織，常綠與落葉開花植物結(jié)合，道路中間綠化隔離帶 4米，種植常綠灌木，綠帶均有豐富的季相變化 。因此設(shè)計(jì)要結(jié)合衡水的人文底蘊(yùn)和生態(tài)環(huán)境，展現(xiàn)它的城市魅力。 Q2:如何對(duì)客戶資源深度挖掘，從而實(shí)現(xiàn)銷售速度提升？ 客戶資源的利用？ 開展老帶新等活動(dòng)，充分利用客戶資源的口碑傳播。 配套 —— 較為完善的配套，尤其濱湖國(guó)際商業(yè)配套能夠吸引大批客戶。投資客僅占 10%，但有上升趨勢(shì)。 洋房：政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)企或私營(yíng)業(yè)主，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，收入穩(wěn)定的客群。 可能購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶是誰(shuí)？ 高層住宅：普通市民，首次置業(yè)或婚房。 ? 孩子已成年，大學(xué)或成家，不用考慮擇校，就業(yè)的問(wèn)題，自己需要改善居住環(huán)境?，F(xiàn)在社區(qū)租房子的多，停車和生活都比較亂。上下方便。想買檔次高些的房子，面積大點(diǎn)，把老人接到一起照顧。已買兩套以上住房。雙公務(wù)員家庭，收入穩(wěn)定，單位的公積金豐厚，還貸基本不構(gòu)成壓力。 客戶特征：關(guān)注孩子的教育問(wèn)題，學(xué)區(qū)是重要的選擇因素。有兩個(gè)孩子，一男一女。 ? 對(duì)市場(chǎng)客觀對(duì)待，售房理性，期待衡水高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)。 ? 多為熟齡家庭，有 1到 2個(gè)子女，需求具有功能升級(jí)性的大面積高附加值產(chǎn)品。最好是有大露臺(tái)，光亮通透，住起來(lái)很舒服。屬于居住升級(jí)需求，有意購(gòu)買洋房或大戶型。在市區(qū)內(nèi)另有其他物業(yè)。 首付需父母提供。 看中性價(jià)比高，附加值高的住宅。 置業(yè)特征：首次置業(yè)，打算用作結(jié)婚的新房。 客戶基本信息： 二十幾歲，私企企業(yè)普通員工。 生活方便。 置業(yè)特征：買房主要是為了女兒的教育。 典型客戶 高層 小高層的剛性需求客戶 關(guān)鍵詞：性價(jià)比、配套、交通 客戶基本信息： 三十歲出頭，職能部門供職 6年。 宏觀 ：一線城市調(diào)控政策并未受到波及衡水，市場(chǎng)經(jīng)快速發(fā)展期，發(fā)展到今天的理性發(fā)展期，尤其住宅市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)慘烈； 整體 ：整體供應(yīng)量增加，普通住宅產(chǎn)品陷入激烈同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)； 區(qū)域 ：本項(xiàng)目在城市發(fā)展新方向，認(rèn)可度不高，且主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面世早，已占先機(jī)； 價(jià)格 ：分階段，分產(chǎn)品，通過(guò)產(chǎn)品和其他項(xiàng)目進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。 廣廈上城，僅以育才街的核心地理位置為價(jià)格支撐，其他亮點(diǎn)較小，難以支撐 4000元 /平方米的高價(jià)格，因此銷售緩慢。 天璽香頌，以自建商業(yè)配套、情景花園洋房品質(zhì)及中鐵景旭的品牌開發(fā)為價(jià)格支撐。 水境界的高品質(zhì)洋房、別墅，大規(guī)模河道水景，居住品質(zhì)極高，洋房均價(jià) 3800元 /平方米，別墅均價(jià) 5000元 /平方米。項(xiàng)目規(guī)劃：一期六棟，剪力墻結(jié)構(gòu)，地上30層、地下 2層 , 樓間距為 50米。 中央花園 均價(jià)4000 衡水桃城區(qū)河西紅旗大街休閑廣場(chǎng)北側(cè) 公園地產(chǎn) ,中式地產(chǎn) 被高舉為衡水地王之王的黃金路塊 .總建筑面積 65000平米 ,分三部分：門店、小戶型公寓、住宅。 天璽香頌 均價(jià)4150 衡水桃城區(qū)河西紅旗大街與南環(huán)路交叉口北行 50米路西 創(chuàng)意地產(chǎn) ,水景地產(chǎn) ,花園洋房 ,科技住宅 ,景觀居所 ,投資地產(chǎn)。 銷售價(jià)格在 30505000元 /平方米之間，銷售價(jià)格差異較大，品質(zhì)高的洋房、別墅產(chǎn)品價(jià)格已經(jīng)突破 5000元大關(guān)，但銷售速度緩慢。 境界 26萬(wàn) 96460 洋房38005000 洋房一次性付款優(yōu)惠 500元 /平米 滏東嘉園 7萬(wàn) 85120 3050 全款優(yōu)惠 50元 /平方米，貸款首付 40%，優(yōu)惠10元 /平方米 小結(jié) 五個(gè)本樓盤周邊樓盤中，在水一方、天璽香頌、金域藍(lán)灣三個(gè)樓盤，距本項(xiàng)目較近，且總體量在 220萬(wàn)平米以上，配套齊全，距市中心距離均比我項(xiàng)目?jī)?yōu)越，競(jìng)爭(zhēng)力非常大。起價(jià) 3090元 /平，首付 40%無(wú)優(yōu)惠，首付 50%優(yōu)惠 20元 /平，首付 60%優(yōu)惠 40元 /平，首付 70%優(yōu)惠 60元 /平，首付 80%優(yōu)惠 80元 /平。 銷售價(jià)格在 28003700元 /平方米之間，銷售價(jià)格在市場(chǎng)的平均水平，沒(méi)有價(jià)格極高的樓盤，價(jià)格策略以求穩(wěn)為主。 五洲國(guó)際 100萬(wàn) 92165 均價(jià)3400 工程進(jìn)度 :8號(hào)樓至 20層， 10號(hào)樓之 22層， 11號(hào)樓至20層 (20230504) 橄欖城 95萬(wàn) 50158 均價(jià)3700 首付 50%優(yōu)惠 1%，全款優(yōu)惠 3% 小結(jié) 六個(gè)體量最大的樓盤，總體量達(dá) 658萬(wàn)平米，可見，市場(chǎng)現(xiàn)存供應(yīng)量及未來(lái)供應(yīng)量巨大。包括 6+1多層 、高層 12層和 18層。開工時(shí)間 :20230429 竣工時(shí)間 :20230430 東方太陽(yáng)城 173萬(wàn) 75139 均價(jià)3200 首付 40%， 5套特價(jià)房 2356元 /平起，全款優(yōu)惠 300元 /平 .東方太陽(yáng)城在 1到 3期已竣工的基礎(chǔ)上，推出東方太陽(yáng)城四期，五期。工程進(jìn)度：已開槽。起價(jià) 3090元 /平，首付 40%無(wú)優(yōu)惠，首付 50%優(yōu)惠 20元 /平，首付 60%優(yōu)惠 40元 /平，首付 70%優(yōu)惠 60元 /平，首付 80%優(yōu)惠 80元 /平。 衡水市區(qū)典型住宅項(xiàng)目資料 項(xiàng)目名稱 精信 濱湖萬(wàn)象城 2023年度營(yíng)銷策略報(bào)告 謹(jǐn)呈：丹陽(yáng)地產(chǎn) 目錄 市場(chǎng)分析及結(jié)論 客戶分析及結(jié)論 項(xiàng)目分析及結(jié)論 項(xiàng)目營(yíng)銷思路及計(jì)劃 市場(chǎng)分析及結(jié)論 市場(chǎng)現(xiàn)存項(xiàng)目分析及結(jié)論 市場(chǎng)未來(lái)放量分析及結(jié)論 市場(chǎng)現(xiàn)存項(xiàng)目分析及結(jié)論 項(xiàng)目名稱 天璽香頌 樓盤位置 桃城區(qū)河西 紅旗大街與南環(huán)路交叉口 售樓地址 桃城區(qū)河西 紅旗大街與南環(huán)路交叉口往北 50米路西 項(xiàng)目特色 高端宜居景觀樓盤 均價(jià) 4300元 /㎡ 物業(yè)形態(tài) 多層高層 小高層 建筑風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 占地面積 270畝 建筑面積 400000平方米 建筑結(jié)構(gòu) 框剪 物業(yè)費(fèi) 不詳 總戶數(shù) 622戶 車位數(shù) 不詳 主力戶型 ~㎡ 容積率 綠化率 35% 交房裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開盤時(shí)間 2023年 03月 竣工時(shí)間 2023年 10月 1日 物業(yè)公司 北京盛科物業(yè) 交房日期 2023年 10月 31日 設(shè)計(jì)單位 北京維時(shí)代 營(yíng)銷代理 整合推廣 北京益平房產(chǎn) 開發(fā)商 中鐵景旭房產(chǎn) 備注：為衡水高端住宅項(xiàng)目之一 地塊附近區(qū)域住宅項(xiàng)目資料 項(xiàng)目名稱 金域藍(lán)灣 樓盤位置 紅旗大街與永興路交叉口 售樓地址 紅旗大街與永興路交叉口 項(xiàng)目特色 圍繞滏陽(yáng)河，綠化較好 均價(jià) 4900元 /㎡ 物業(yè)形態(tài) 多層 高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 占地面積 約 240畝 建筑面積 400000平方米 建筑結(jié)構(gòu) 框剪 物業(yè)費(fèi) 未定 總戶數(shù) 2023 車位數(shù) 暫無(wú)資料 主力戶型 兩室兩廳 /三室兩廳 容積率 綠化率 40% 交房裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開盤時(shí)間 2023年 竣工時(shí)間 2023年 物業(yè)公司 未定 交房日期 2023年 10月 01日 設(shè)計(jì)單位 暫無(wú)資料 營(yíng)銷代理 天正地產(chǎn) 整合推廣 深圳本道 開發(fā)商 衡水天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 備注：為衡水高端住宅項(xiàng)目之一 ,一次性優(yōu)惠 97折 ,貸款無(wú)優(yōu)惠 0318— 2119999/2110000 地塊附近區(qū)域住宅項(xiàng)目資料 項(xiàng)目名稱 在水一方 樓盤位置 滏陽(yáng)河西岸，西臨紅旗大街 售樓地址 紅旗大街與永興路交叉口西北角 項(xiàng)目特色 圍繞滏陽(yáng)河，綠化較好 均價(jià) 3140元 /㎡ 物業(yè)形態(tài) 小高層 高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約