【正文】 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 產(chǎn)品分析 “ 陽(yáng)光花海 ” 浪漫陽(yáng)光別墅 ， 2023年 1月 1日開(kāi)賣(mài)l聯(lián)排別墅為主，少量獨(dú)立別墅；l面積： 238378㎡，花園 75350㎡；l均價(jià)：聯(lián)排別墅 40006000元 /㎡ ，獨(dú)立別墅 75008500元 /㎡ 南海碧桂園南海碧桂園個(gè)盤(pán)分析60突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 “ 翠堤水岸 ” 花園洋房 1128套， 2023年五一開(kāi)賣(mài)產(chǎn)品分析南海碧桂園南海碧桂園l17棟 11層 “ 大戶(hù)人家 ” 洋房、 11棟低層洋房、 1棟復(fù)式洋房；l主力戶(hù)型： 155～ 250㎡ 四房、五房單位l均價(jià)： 4200元 /㎡（帶裝修）l主力客戶(hù)群：雅瑤當(dāng)?shù)鼐用?、公?wù)員，廣州客戶(hù)較少個(gè)盤(pán)分析61突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 “ 藍(lán)天山畔 ” 一期 ， 2023年五一開(kāi)賣(mài)產(chǎn)品分析南海碧桂園南海碧桂園l 80套聯(lián)排別墅 l 戶(hù)型： 335378㎡，七房、九房二廳， l 均價(jià)： 5000元 /㎡（帶裝修）個(gè)盤(pán)分析62突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 “ 藍(lán)天山畔 ” 二期 ， 2023年二月開(kāi)賣(mài)l 49套獨(dú)立別墅 l 戶(hù)型： 400806㎡，七 /八 /十房二廳l 均價(jià)： 5000元 /㎡（帶裝修）l 銷(xiāo)售情況： 12月 1日銷(xiāo)售 22套產(chǎn)品分析南海碧桂園南海碧桂園63突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 小結(jié)小結(jié)l 大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產(chǎn)品，自住、投資相宜；l 成熟品牌形象，治安物管好；l 高檔次、大社區(qū)環(huán)境，成熟居住氛圍；l 規(guī)劃過(guò)于密集，別墅私密性不高；l 商業(yè)配套人氣不旺；生活配套缺乏。 —— 環(huán)境為項(xiàng)目最大亮點(diǎn)；環(huán)境為項(xiàng)目最大亮點(diǎn)； —— 為突顯身份、個(gè)性，客戶(hù)不惜重金打造，房為突顯身份、個(gè)性，客戶(hù)不惜重金打造，房子內(nèi)外兼修。大瀝街道受土地供應(yīng)限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)少，受政策影響不明顯。對(duì)于已完成今年目標(biāo)，實(shí)力雄厚的發(fā)展商預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)控貨，以期待明年更大的利潤(rùn)空間。預(yù)測(cè)： 927放貸新政后，市場(chǎng)成交量下降。影響：對(duì)整個(gè)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購(gòu)房投資和消費(fèi)回歸理性空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)l 3月，物權(quán)法正式公布；l 5月，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率 27個(gè)基點(diǎn)；l 6月，明確房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)包括房屋的裝修費(fèi)用；l 7月，第二次上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率 27個(gè)基點(diǎn)；l 8月，住房公積金貸款上限提至 20萬(wàn)；l 9月， “ 二套房 ” 貸款首付款比例和利率水平提高；l 10月，存款準(zhǔn)備金上調(diào)至13%；49突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 8. 政策對(duì)鹽步、黃岐的影響政策對(duì)鹽步、黃岐的影響黃岐價(jià)格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯黃岐價(jià)格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯房地產(chǎn)市場(chǎng)50突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 8. 政策對(duì)鹽步、黃岐的影響政策對(duì)鹽步、黃岐的影響鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯房地產(chǎn)市場(chǎng)51突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 9. 未來(lái)新政預(yù)測(cè)及分析未來(lái)新政預(yù)測(cè)及分析新政一： 20232023年可能開(kāi)征 “ 保有稅 ”目的：針對(duì)戶(hù)型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)中小套型住宅，促進(jìn)理性購(gòu)房。在土地供應(yīng)緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的 “ 舊城改造 ” ，置業(yè)需求日益膨脹； 6. 土地供應(yīng)土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)48突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 7. 政策影響政策影響大瀝街道在售樓盤(pán)少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大，大瀝街道在售樓盤(pán)少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大，政策影響不明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)43突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 5. 客源流向客源流向大瀝本地人購(gòu)房外流現(xiàn)象嚴(yán)重，外來(lái)移民是大瀝商品房購(gòu)買(mǎi)主體大瀝本地人購(gòu)房外流現(xiàn)象嚴(yán)重，外來(lái)移民是大瀝商品房購(gòu)買(mǎi)主體房地產(chǎn)市場(chǎng)44突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 5. 客源流向客源流向o 大瀝街道污染嚴(yán)重的居住環(huán)境、雜亂的治安氛圍和低檔次、高密度的樓盤(pán)素質(zhì)導(dǎo)致客戶(hù)外流現(xiàn)象嚴(yán)重；o 本地高端客戶(hù)群除通過(guò)村鎮(zhèn)土地競(jìng)拍自建房，普遍在南國(guó)桃園、獅山、丹灶或桂城置業(yè)。n黃岐、鹽步 集中了大瀝大部分的外來(lái)發(fā)展商，產(chǎn)品檔次高、結(jié)構(gòu)豐富，憑借與廣州約一半的價(jià)格差距，吸引了約 6成廣州客源。小結(jié)小結(jié)城市規(guī)劃35突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 Part4 房產(chǎn)市場(chǎng)36突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 1. 總體印象總體印象2023年 111月南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅成交信息統(tǒng)計(jì)大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二，成交均價(jià)居南海之三大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二，成交均價(jià)居南海之三房地產(chǎn)市場(chǎng)37突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 2. 供求關(guān)系供求關(guān)系大瀝街道供應(yīng)和成交面積最少，但價(jià)格增長(zhǎng)幅度最高，達(dá)大瀝街道供應(yīng)和成交面積最少，但價(jià)格增長(zhǎng)幅度最高，達(dá) 15%房地產(chǎn)市場(chǎng)38突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 20232023年大瀝街道樓盤(pán)普通住宅銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)市場(chǎng)n已售單位統(tǒng)計(jì)包括 已備案 單位和 已簽約 單位n 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只包括各樓盤(pán)的 洋房 ,不包括 車(chē)位 /商鋪 /別墅n統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于 ” 佛山建設(shè)局 ”, 統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至 20231210 39突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 o 大瀝街道市場(chǎng)供應(yīng)最少， 06年成交主要為南海碧桂園 1128套 “ 翠堤水岸 ”花園洋房， 07年新推出海琴軒和名匯城市花園共 800多套單位，到目前為止約銷(xiāo)售 5成；o 黃歧、鹽步品牌大盤(pán)云集，供應(yīng)充足，市場(chǎng)較為穩(wěn)定；o 相對(duì)其它兩區(qū)，大瀝街道表現(xiàn)出更大的市場(chǎng)承受力 ，價(jià)格自 2023年第三季度起快速增長(zhǎng)，第三季度均價(jià)已超過(guò)黃岐、鹽步；房地產(chǎn)市場(chǎng)40突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 3. 大瀝街道的樓市狀況大瀝街道的樓市狀況樓盤(pán)供應(yīng)結(jié)構(gòu)由低端的單體樓轉(zhuǎn)向中高端的住宅小區(qū)，樓盤(pán)供應(yīng)結(jié)構(gòu)由低端的單體樓轉(zhuǎn)向中高端的住宅小區(qū)，價(jià)格拉升大價(jià)格拉升大規(guī)模：總建面 ㎡，共437套；產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層組成；推售時(shí)間：2023年 2023年均價(jià)： 2524元 /㎡金碧華庭2023年規(guī)模：總建面 ㎡；共540套產(chǎn)品類(lèi)型：小高層；推售時(shí)間：2023年 2023年均價(jià)： 4323元 /㎡名匯苑2023年規(guī)模：總建面 7萬(wàn)㎡；產(chǎn)品類(lèi)型：高層；推售時(shí)間：2023年 2023年均價(jià)： 1682元 /㎡德明大廈2023年2023年規(guī)模：總建面 ㎡；共561套產(chǎn)品類(lèi)型：小高層；推售時(shí)間：2023年 3月 現(xiàn)在均價(jià)： 5500元 /㎡名匯城市花園“ 翠堤水岸 ” 花園洋房，共 1128套產(chǎn)品類(lèi)型：多層、低層；推售時(shí)間：2023年均價(jià)： 4200元 /㎡南海碧桂園房地產(chǎn)市場(chǎng)41突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 4. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大瀝鎮(zhèn)普通住宅套均成交面積信息統(tǒng)計(jì)大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為 130160平米平米房地產(chǎn)市場(chǎng)42突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 4. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)n大瀝街道 市場(chǎng)均價(jià)低，豐厚的居民消費(fèi)能力實(shí)現(xiàn)了客戶(hù)群對(duì)大面積單位的需求，套均面積需求在 130160平方米之間。從城市交通規(guī)劃角度， 路網(wǎng)建設(shè)的發(fā)展，將會(huì)改善大瀝的內(nèi)部交通路網(wǎng)暢順，以及縮短與周邊城市距離。34突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 從城市總體規(guī)劃角度， 大瀝將會(huì)加強(qiáng)區(qū)域的空間布局優(yōu)化，奠定廣佛經(jīng)濟(jì)圈中心的地位。l 南北走向 —— 與廣佛軌道線(xiàn)在海八路站相連；向北，經(jīng)過(guò)商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)，與廣州地鐵 5號(hào)線(xiàn)延伸線(xiàn)相連；經(jīng)里水、和順鎮(zhèn)區(qū)，與花都區(qū)范圍內(nèi)的軌道交通線(xiàn)相接，經(jīng)花都汽車(chē)城、花都中心城區(qū)，沿云山大道向東進(jìn)入新機(jī)場(chǎng)。功能分區(qū)清晰，改善居住環(huán)境，發(fā)揮工業(yè)規(guī)模效應(yīng)功能分區(qū)清晰，改善居住環(huán)境，發(fā)揮工業(yè)規(guī)模效應(yīng)城市規(guī)劃33突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 o “ 六橫 ” ：廣佛－廣三高速、建設(shè)大道、廣佛新干線(xiàn)、廣佛高速與西環(huán)高速聯(lián)系線(xiàn)、穗鹽路－同慶大道、海八路；o “ 六縱 ” ：廣州西環(huán)高速公路、佛山一環(huán)、桂和路、廣佛高速、 325國(guó)道新線(xiàn)、虹嶺路。制造業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展制造業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展城市規(guī)劃32突 破 空 間 創(chuàng) 意 無(wú) 限 5. 城市功能分區(qū)城市功能分區(qū) 居住居住居住居住工業(yè)園工業(yè)園商貿(mào)區(qū)o 黃岐海南居住綜合片區(qū)o 黃岐海北居住