【正文】 ）持續(xù)打造具有體驗(yàn)性和參與性的互動(dòng)活動(dòng)，形成目標(biāo)客群產(chǎn)品共鳴216。n 現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng) ——以每周、每月為期，持續(xù)開展針對(duì)小孩、家庭為主的小型活動(dòng)，形成目標(biāo)人群持續(xù)關(guān)注點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)持續(xù)節(jié)點(diǎn)型活動(dòng)爆破，建立持續(xù)熱銷印象。 鑒于本項(xiàng)目具有優(yōu)越的湖山資源條件，非常適合舉辦各種高端營(yíng)銷活動(dòng)，特別在周末及節(jié)假日持續(xù)搞活動(dòng)，除了重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)活動(dòng)外，平時(shí)應(yīng)持續(xù)舉辦鑒賞、展覽、婚慶、攝影、比賽、 DIY等系列具有濃郁氛圍的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，聚集人氣，營(yíng)造氛圍，促進(jìn)銷售。 雙島湖策略第四波： ——活動(dòng)貫穿活動(dòng)貫穿 ——產(chǎn)品熱銷得益于現(xiàn)場(chǎng)充足的人氣和噱頭作支撐借鑒大多數(shù)快銷和高溢價(jià)項(xiàng)目成功操盤模式，均需活動(dòng)貫穿整個(gè)營(yíng)銷主線。 后勤保障 ——負(fù)責(zé)項(xiàng)目的渠道后勤支持和相關(guān)保障執(zhí)行，含渠道物料設(shè)計(jì)制作、搬運(yùn)、活動(dòng)實(shí)施、宣傳推廣等工作攀華 每組 35名組員，由大學(xué)生或其他編制外人員組成，負(fù)責(zé)日常掃樓擺展及競(jìng)品派單攔截。 掃樓派單 ——每組設(shè) 1名組長(zhǎng)，可作為公司儲(chǔ)備員工的大學(xué)生擔(dān)任。組員若干名，大學(xué)生或其他編制外人員，負(fù)責(zé)電銷執(zhí)行及網(wǎng)推工作。216。216。 渠道總控 ——以成交目標(biāo)為導(dǎo)向，負(fù)責(zé)項(xiàng)目渠道拓展全面管理及相關(guān)支持協(xié)調(diào)工作216。攀華 良好的渠道推進(jìn)得益于高效的體系和運(yùn)營(yíng)機(jī)制。 雙島湖策略第二波： ——體驗(yàn)營(yíng)銷選址：雙福中心派出所臨津馬路位置開放時(shí)間： 2023年 2月 15日選址原則：人流量集中 /昭示性好 /無遮擋，鮮明特色 /面積適中 30平米左右目的：增長(zhǎng)項(xiàng)目蓄客周期，建立項(xiàng)目市場(chǎng)印象外賣場(chǎng)選址 ——攀華 （雙島湖水景、山景、雙拼 /聯(lián)排等高端居所展示盡早呈現(xiàn)）攀華 通過車管所、交巡警平臺(tái)相關(guān)資源，實(shí)現(xiàn)車牌號(hào)碼及高端客戶資源信息查詢數(shù)十余家高端分銷合作資源攀華 建立完善的舌頭及同路人相關(guān)體系216。 主動(dòng)與知名渠道派單、電銷公司合作，建立龐大的固定渠道人員及體系216。 雙島湖策略第一波： ——拓寬客源拓寬客源 ——與具備資源營(yíng)銷公司（或分銷公司）合作，采用獨(dú)有客群通路及渠道，實(shí)現(xiàn)客戶資源積累的最大化216。攀華 資源整合，主動(dòng)拜訪和聯(lián)系方圓 510公里范圍內(nèi)一切存在潛在客戶的場(chǎng)所和渠道，實(shí)現(xiàn)助銷聯(lián)合。 線下為主，全面開花。 雙島湖策略第一波： ——拓寬客源拓寬客源 ——深挖區(qū)內(nèi)，布局區(qū)外尋找方向 ——線上節(jié)點(diǎn)爆破 +線下多重覆蓋 +資源立體整合216。隨行就市的靈活價(jià)格制定，殺客在現(xiàn)場(chǎng)攀華 全面的革新 ——溢價(jià)分成 +電商模式 全民的戰(zhàn)役 ——一場(chǎng)全民的營(yíng)銷，銷售為核、渠道為王攀華 u 全民的營(yíng)銷：真正的實(shí)現(xiàn)公司自有資源、分銷資源、公共資源的全面整合，通過各種獎(jiǎng)勵(lì)及分成，最大化調(diào)動(dòng)各方銷售積極性。 雙島湖五、項(xiàng)目營(yíng)銷策略思路【 拓寬客源 】【 體驗(yàn)營(yíng)銷 】【 渠道為王 】【 活動(dòng)貫穿 】【 現(xiàn)場(chǎng)管控 】攀華 雙島湖方向二：建立標(biāo)準(zhǔn)概念 +概念噱頭導(dǎo)入攀華，締造奢華湖區(qū)生活模式塑造全新演繹山水法墅重慶真正的湖濱別墅你未曾見過的湖山別墅500畝天然湖泊，主城唯此主推廣語（初擬）攀華 攀華 攀華 ?愛麗舍莊園高端、大氣、貴氣。攀華 ?鳳凰山水借用地形，深化和賦予吉祥和文化。攀華 ?山水畫寓于生活在 “ 落霞與孤鶩齊飛，山水共長(zhǎng)天一色 ” 的山水畫中，畫面感強(qiáng)，很有意境，同時(shí)也能清晰地表達(dá)項(xiàng)目的核心資源和居住環(huán)境。 雙島湖客戶買點(diǎn)預(yù)計(jì)稀缺的、獨(dú)一無二的資源（居?。┉h(huán)境低價(jià)格、高性價(jià)比投資升值潛力項(xiàng)目買點(diǎn)預(yù)計(jì)攀華 項(xiàng)目推廣目標(biāo)攀華 雙島湖推廣目標(biāo)打響品牌第一槍，奠定高端大盤形象，樹立口碑和影響力。養(yǎng)生度假式 生態(tài)居住區(qū) ——強(qiáng)調(diào)休閑度假、生態(tài)居住方向 4：重慶西城 首席 低密度 首席 低密度 雙島湖推廣（概念）定位方向 1：重慶西城 因此除本身及周邊客群之外，主城區(qū)（尤其九龍坡、大渡口、沙坪壩大西區(qū)）也是需求客群重要區(qū)域！別墅：自身、周邊及主城區(qū)均有一定比例目標(biāo)客群定位 ——?jiǎng)e墅客群分析重要拓展客群區(qū)縉云山大渡口區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)中 梁 山二層客群范圍三層客群范圍攀華 雙島湖 49216。高層：主要為雙福及鄰近板塊目標(biāo)客群定位 ——高層客群分析重要拓展客群區(qū)濱江新城一般拓展客群區(qū)重要拓展客群區(qū)基礎(chǔ)客群區(qū)一般拓展客群區(qū)重要拓展客群區(qū)縉云山中 梁 山二層客群范圍攀華 高層：根據(jù)第一部分市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果可知：高層客群置業(yè)目的主要為剛需，地緣性因素較強(qiáng)，因此客群范圍主要為自身（一層客群）及鄰近周邊板塊（江津、白市驛、西彭、陶家等二層客群），極少主城區(qū)客戶。 雙島湖項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位于一個(gè)集湖濱別墅、風(fēng)情小高層、精品商業(yè)等一體的低密度、多業(yè)態(tài)、高品質(zhì)的大型高端居住社區(qū) 項(xiàng)目整體定位湖濱別墅（類獨(dú)棟、雙拼、合院、聯(lián)排）、品質(zhì)小高層、精品商業(yè)重慶西城 ?首席 ?低密度 ?50萬方湖濱高端居住區(qū)攀華 雙島湖項(xiàng)目不利條件及問題梳理次要不利因素其他不利因素主要不利因素產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品多元化，統(tǒng)一高端定位，統(tǒng)一包裝難度更高開發(fā)周期 開發(fā)周期受制工期，銷售周期較 長(zhǎng)建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格法式皇家風(fēng)格，為市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品風(fēng)格，不具有鮮明突出特點(diǎn)產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格因素價(jià)格因素由于項(xiàng)目環(huán)境、產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)突出，價(jià)格上理應(yīng)較周邊高，但項(xiàng)目區(qū)位地段配套現(xiàn)狀的不足又制約了其銷售價(jià)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)力企業(yè)實(shí)力攀華目前在重慶主城無項(xiàng)目，無品牌，非知名開發(fā)商，很可能使消費(fèi)者遲疑地段劣勢(shì)據(jù)城區(qū)較遠(yuǎn)，主城區(qū)人群對(duì)雙福地區(qū)市場(chǎng)認(rèn)知度一般，區(qū)域抗性仍較大區(qū)域配套地段攀華 雙島湖項(xiàng)目 SWOT戰(zhàn)略攀華 雙島湖附件：區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)研整理攀華 雙島湖回顧小結(jié) ——項(xiàng)目素質(zhì)上乘，但去化速度和價(jià)值最大化存在一定矛盾產(chǎn)品（優(yōu)勢(shì)）：項(xiàng)目主體形態(tài)（品質(zhì)聯(lián)排和競(jìng)品高層為主）具備市場(chǎng)稀缺價(jià)值；絕無僅有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出；戶型設(shè)計(jì)緊湊經(jīng)典符合市場(chǎng)主流需求價(jià)格（劣勢(shì)）：雙島湖位置升值潛力極大，但區(qū)域位置 /環(huán)境 /產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)可能導(dǎo)致總價(jià)較高；而周邊高層、公寓價(jià)格較低，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格不具備優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)（優(yōu)劣并存）：目前市場(chǎng)無強(qiáng)勁競(jìng)品，但周邊區(qū)域（江津?yàn)I江新城板塊等）潛在競(jìng)品較多，未來競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)較強(qiáng)。 雙島湖高層 ——產(chǎn)品亮點(diǎn) ——高層區(qū)域絕無僅有資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)，瞰山觀湖，靜謐舒適！攀華 雙島湖產(chǎn)品亮點(diǎn) ——合院共享超大面積花園，市場(chǎng)較走俏！合院 ——攀華 高層涵蓋一、二、三室，二室為主，面積控制一般，但適合區(qū)縣需求攀華 雙島湖戶型配比（一期）1545套，其中別墅 228套，整體總價(jià)可控216。形態(tài)：高層、聯(lián)排為主；商業(yè)總量不大；類獨(dú)棟、雙拼、合院等量較小216。 雙島湖產(chǎn)品規(guī)劃總體量 ，住宅 3859套（排屋 670套，高層 3189套）三期（地塊一）： 8聯(lián)排 +高層 +商業(yè) +配套計(jì)容面積 聯(lián)排 萬方，高層 ，商業(yè) 、配套 一期（地塊二）：聯(lián)排 + 雙拼 + 合院 +高層 +商業(yè) +會(huì)所 +配套計(jì)容面積 聯(lián)排、雙拼、合院共 萬方，高層 ，商業(yè) ，會(huì)所、配套 二期（地塊三）：聯(lián)排計(jì)容面積 聯(lián)排 攀華 雙島湖二、項(xiàng)目產(chǎn)品梳理項(xiàng)目定位產(chǎn)品規(guī)劃戶型配比產(chǎn)品亮點(diǎn)回顧小結(jié)攀華 別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣并存得天獨(dú)厚山水環(huán)境優(yōu)勢(shì)仍突出；項(xiàng)目居住、投資等多功能兼?zhèn)洌野鍓K發(fā)展?jié)摿薮螅悼臻g可觀；產(chǎn)品法式風(fēng)格競(jìng)品較多不突出，但側(cè)面反映出法式風(fēng)格受偏愛；目前板塊輻射有限，消費(fèi)群體主要仍在大西區(qū)范圍內(nèi)。產(chǎn)品特點(diǎn)：在售產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)排為主，面積多在 200300方左右，風(fēng)格不一，但法式風(fēng)格較多；質(zhì)量參差不齊。 雙島湖競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ——三層競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（別墅市場(chǎng) /主城）主城區(qū)市場(chǎng)同總價(jià)段（ 200萬 300萬）主要市場(chǎng)供應(yīng)攀華 置業(yè)顧問反應(yīng)江津幾江城改善性住房需求較大，洋房前景樂觀板塊概況：六大區(qū)域性中心城市之一，實(shí)力雄厚攀華 主要集中在幾江城和東部新城。 雙島湖競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ——二層競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（江津城區(qū)）區(qū)域概況：江津?yàn)橹貞c市確立的 “ 六大區(qū)域性中心城市之一 ” ，常住人口 ，其中城鎮(zhèn)人口，戶籍總?cè)丝?。板塊概況：未來新城，江津當(dāng)前最熱板塊，將與西彭陶家雙福連成一片競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ——二層競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（江津?yàn)I江新城）攀華 216。216。216。 雙島湖 23——板塊概況：216。價(jià)格：綜合地價(jià)、區(qū)域成熟度、江津其他板塊對(duì)比，預(yù)計(jì)濱江新城新入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，高層 /小高層預(yù)計(jì) 4500左右，洋房預(yù)計(jì) 50006000、別墅預(yù)計(jì) 8000左右216。預(yù)計(jì)供應(yīng)中，商業(yè)、洋房、多層、小高層較多。供應(yīng)：板塊已拿地房地產(chǎn)項(xiàng)目共 7個(gè)，規(guī)劃體量超過 200萬方?？腿悍治觯盒枨罂腿杭性谥苓?，自住為主，投資成份少競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ——二層競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（白彭路沿線）攀華 類獨(dú)棟客群主要為周邊和重慶大西區(qū)范圍，輻射力度有限216。 小高層（躍層）（西彭）客群以西彭本地以及陶家、雙福為主，首置剛需和改善型剛需為主，基本是自住型置業(yè)；216。陶家：一是供應(yīng)產(chǎn)品本身問題（類獨(dú)棟總價(jià)抗性、高層為工業(yè)產(chǎn)權(quán)）；二是調(diào)查了解到陶家本地居民本地需求實(shí)在太少去化：各形態(tài)產(chǎn)品整體去化均不太理想，西彭城建熙城尚可競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ——二層競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（白彭路沿線）攀華 西彭：人口相對(duì)較多，且對(duì)周邊板塊有一定吸引力，高層 /躍層剛需剛改產(chǎn)品立足本地需求去化總體尚可，疊墅總價(jià)偏高其需求度和接受度逐步有限收窄216。陶家百可一直銷售速度欠佳；白市驛唯一盤渝水坊銷售不理想；西彭城建熙城因其一定品牌知名度及配套規(guī)劃，包括產(chǎn)品相對(duì)出眾總體銷售情況較好，其躍層銷售相對(duì)較好，疊墅前期銷售不錯(cuò)，目前也顯乏力。常青藤緹香小鎮(zhèn)（類獨(dú)棟），自 2023年 5月底開盤至今仍有不少剩余，去化緩慢216。渝水坊（小高）：二期自 2023年 5月開盤至今，月均去化約 30套216。陶家：別墅因區(qū)位、配套不好去化較慢，高層因工業(yè)用地性質(zhì)均價(jià)低，洋房待定競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ——二層競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（白彭路沿線）攀華 西彭：城建熙城高層 5000左右，躍層賣到 7000，疊墅因贈(zèng)送多價(jià)格較高，森迪時(shí)代廣場(chǎng)因位置、產(chǎn)品性質(zhì)及定位均較尷尬，戶型又偏大，銷售自不見好，價(jià)格自然低216。白彭路板塊市場(chǎng)供應(yīng)概括 ——競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ——二層競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（白彭路沿線）18北京城建煕城 商業(yè)、高層、疊墅、小高層（躍層）總體量 40萬方商業(yè) 在售高層、疊墅、小高層（躍層）森迪時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)、寫字樓、公寓總體量 20萬方在售洋房式寫字樓百可山水苑高層（工業(yè)用地）總體量 27萬方渝水坊商業(yè)、洋房、小高層、多層 總體量 12萬方目前在售二期小高層白 彭 路驕楊理想城洋房 /高層總體量 30萬方預(yù)計(jì) 1月初示范區(qū)開放地博西苑高層、洋房預(yù)計(jì)年初開盤常青藤緹香小鎮(zhèn)純類獨(dú)棟共 68棟攀華 另西彭有德云華城、國色天香兩個(gè)尾盤項(xiàng)目，余量均不足 10套。此外有常青藤 100棟法式類獨(dú)棟。 雙島湖 18供應(yīng)較少且集中在西彭；產(chǎn)品門類較為豐富；潛在供應(yīng)中西彭較大沿白彭路目前供應(yīng)樓盤共 7個(gè)，其中西彭 2個(gè)，陶家 3個(gè)，石板 1個(gè)，白市驛 1個(gè)。 雙福房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，但由于工業(yè)園區(qū)、大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)，板塊發(fā)展較快，投資性商業(yè)、公寓等形態(tài)產(chǎn)品對(duì)周邊吸引力度增加。 公寓：客群范圍較大，除本地客群外，還有江北、九龍坡等外區(qū)人投資性購房；216。 高層：客群主要來自于本地，絕大部分為剛需；216。 雙島湖u板塊發(fā)展強(qiáng)勁，再加產(chǎn)品性價(jià)比較高，對(duì)周邊（白市驛、陶家等）有一定吸引力u高層、洋房居住性物業(yè)客群仍然在中梁山以西地區(qū)，而其商業(yè)、公寓因其投資升值前景看好而對(duì)主城及江津地區(qū)客群具有較強(qiáng)吸引力，吸引了大量客群購買。洋房：當(dāng)前單個(gè)項(xiàng)目去化較好，但屬于獨(dú)占市場(chǎng)以及開盤初期代表性不足，后期銷售顯頹勢(shì)216。晉愉大嶺湖（合院別墅）：據(jù)了解，實(shí)得單價(jià)僅 6000元，月均去化約 67套去化：總體去化情況不錯(cuò)，剛改洋房因稀缺前景樂觀，投資性產(chǎn)品去化樂觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ——一層競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（雙福）綜上可見（結(jié)合其他樓盤情況） ——雙福板塊近年表現(xiàn)走俏備受青睞，樓盤眾多、產(chǎn)品豐富，部分產(chǎn)品因投資屬性表現(xiàn)搶眼，銷售不錯(cuò)，市調(diào)顯示個(gè)別高層盤開盤去化達(dá) 90%以上，洋房由于供應(yīng)少，初入市場(chǎng)去化表現(xiàn)也不錯(cuò)，但近期整體市場(chǎng)顯頹勢(shì)216。海州時(shí)代（高層）： 2023年 7月開盤，總約 800套房源，目前仍有近 100套房源未售216。中交康橋（洋房）： 2023年 7月 30日首推洋房一個(gè)月共去化 80套，但蓄客時(shí)間已久，后期一般216。 雙島湖雙福板塊典型項(xiàng)目去化剖解：216。公寓： 30㎡左右，由于雙福近年發(fā)展較快，學(xué)校、企業(yè)較多，使其商業(yè)和投資價(jià)值頓顯