【正文】 在售的為疊加別墅； ?容積率： ?市場定位：高收入人群 ?主力戶型： 183平米、 200平米，四房兩廳三衛(wèi) ?戶型面積： 183246平米 ?價格：均價： 9000元 /平米， 7200元 /平米 12023元 /平米； ?銷售狀況：目前銷售良好 碧湖云溪 .緣墅 46 半島 1號 ?項目概況：總規(guī)劃 200萬多平米 ， 一期規(guī)劃用地 434000平方米； 擁有4000米湖岸線 ； ?一期總建筑面積： ?產(chǎn)品類型：雙拼別墅 、 聯(lián)排別墅 、花園洋房 、 電梯公寓 、 中心島私家俱樂部 、 商業(yè)中心 ， 目前別墅在售； ?容積率： ?市場定位：中高收入人群 ?項目風(fēng)格：英倫風(fēng)情 ?戶型面積： 180290平米 ?價格：聯(lián)排： 6000元 /M2， 雙拼：6500元 /M2； ?銷售狀況：目前銷售良好 47 ?2023年以來，合肥別墅銷售價格大幅上漲，目前銷售價格最高價已過 13000元。 ?市場定位：省內(nèi)高收入為主的高端人群 ?項目風(fēng)格：英倫風(fēng)情 ?戶型特征：均為地上三層 ?戶型面積： 220240平米 ?價格： 850011000元 /平米 ?營銷手法：高打形象；低端產(chǎn)品啟動市場；打造樣板區(qū)。高層在前期開發(fā)。 42 眾安綠色港灣 玫瑰紳城 碧湖云溪 在售典型別墅項目簡介 43 ?項目概況：項目總建 40萬平米 ,容積率 。 東方花園 酒店、會所、天然湖 別墅作為一個高檔物業(yè)形態(tài)，因其自身的特殊性和土地的限制性，大多位于市區(qū)邊緣地帶，因此其內(nèi)部配套也是必不可少的。 41 附：合肥市各區(qū)域近期住房需求量 8．配套 項目名稱 內(nèi)部配套 碧湖云溪 1期 會所、幼兒園幼兒園、游泳池、健身館、網(wǎng)球場、羽毛球場 國建 對于別墅項目來說， 它的顧客群體是屬于那種 3050歲之間，事業(yè)有成，收入、家庭穩(wěn)定的成功人士，大多數(shù) 客戶比較喜歡那種中西結(jié)合的園區(qū)風(fēng)格。 阿奎 利亞 國建 從原有情況來看，各別墅項目也是盡最大限度的留出了露臺和花園的位臵，給業(yè)主一個充分享受的空間。香榭 水都 御景山莊 聯(lián)排 車庫 地下、半地下 地下 一層 / 地下 露臺 13層各有一個露臺 1215 / 花園 前花園，兩端60㎡左右，中間 40㎡左右 前后花園，面積約 35㎡ 前花園，面積約20㎡ / 無花園 疊加 車庫 指定車位 地下停車場 地下、半地下 地下停車場 / 露臺 34層有一面積約 10㎡露臺 無露臺 34層露臺 南北露臺且北露臺上層挑空 / 花園 12有一面積約25㎡前花園 前后花園，面積約 30㎡ / 擁有入戶花園 和空中花園 / 從合肥市原有幾個大型別墅項目來看，聯(lián)排別墅多以地下、半地下車庫為主，而疊加別墅大多沒有獨立車庫，由園區(qū)統(tǒng)一指定停車場所。 39 6．車庫、露臺及花園 項目 碧湖云溪 1期 維也納森林花園 恒泰 阿奎 利亞 國建 香榭水都 御景山莊 聯(lián)排 地上 3層 3層 34層 / 3層 地下 1層 1層 1層 / 1層 疊加 4層帶閣樓 4層 45層 4層帶空中 花園 / 合肥市原有各別墅項目在層數(shù)方面沒有很大的差異，聯(lián)排基本上為地上 3層，地下 1層， 疊加式別墅一般是 4層，下面一、二層是一戶，上面三、四層又是一戶，部分疊加別墅帶地下一層。 37 4．層數(shù)分析 項目名稱 碧湖云溪 1期 維也納森林 花園 恒泰 純別墅項目占地面積較小，最大的 8萬平方米，最小的 ，容積 率在 。香榭水都 10 18 維也納森林花園 20 18 阿奎利亞 95 118（其中別墅約10萬） 蜀山名筑 7 4 御景山莊 5． 45 和順 聯(lián)體別墅價格分布6100 59005700 55004500280001000202330004000500060007000碧湖云溪 御景山莊 蜀山名筑維也納森林花園阿奎利亞 東方花園35 ⑵疊加別墅價格分析 疊加別墅價格分布43004650420040003600380040004200440046004800碧湖云溪國建香榭水都維也納森林花園阿奎利亞元/平米合肥原有疊加別墅的平均單價主要分布在 40004650元 /平方米之間， 主力面積主要分布在 180— 230平方米；單套總價主要分布在 90萬 110萬元之間?？傮w來看，合肥原有聯(lián)體別墅的單價主要在 45006000元 /平方米之間。香榭水都 御景山莊 聯(lián)排 房型 5室 3廳 4衛(wèi) 4室 3廳 3衛(wèi) 6室 2廳 3衛(wèi) 5室 2廳 4衛(wèi) 6室 3廳 3衛(wèi) 5室 3廳 4衛(wèi) 4室 2廳 4衛(wèi) / 4室 4廳 3衛(wèi) 3室 4廳 3衛(wèi) 面積（㎡） 236256 270290 / 疊加 房型 3室 2廳 3衛(wèi) 4室 3廳 4衛(wèi) 4室 2廳 3衛(wèi) 5室 2廳 3衛(wèi) 4室 2廳 3衛(wèi) 5室 2廳 3衛(wèi) 4室 3廳 3衛(wèi) 4室 2廳 3衛(wèi) 4室 3廳 3衛(wèi) / 面積（㎡） 171240（ 34層含閣樓面積） 189198 230280 / 聯(lián)排別墅主力房型為 5室 3廳 4衛(wèi)，面積在 220290㎡ 左右，疊加別墅主力房型為 4室 2廳 3衛(wèi)，面積在 180220㎡ 左右。 在售別墅項目 已售別墅項目 眾安綠色港灣 合肥別墅項目分布 33 1．別墅房型面積分析 項目名稱 碧湖云溪 1期 維也納森林花園 恒泰 ? 包河區(qū)為別墅供應(yīng)集中區(qū)域： 以碧湖云溪為代表的東南板塊，在 08年新推了一批貨量，但一經(jīng)推出，市場消化良好。香榭水都 電梯別墅（ 12F） 疊加別墅 190230 電 :6500,疊 :8000 剩 1套 經(jīng)開區(qū) 金星家園 疊加、聯(lián)排別墅 230303 聯(lián)排： 6800 疊加： 5800 銷售結(jié)束 蜀山區(qū) 新華學(xué)府 .春天 聯(lián)排別墅 220290 8450 剩 1套 蜀山區(qū) 維也納森林花園 疊加、聯(lián)排別墅 216296 5500 銷售結(jié)束 蜀山區(qū) 御景山莊 聯(lián)排別墅 241 59008000元 /M2） 剩 1套 合肥別墅項目分析 31 區(qū)域 案名 建筑形態(tài) 面積 (M2) 單價 (元 /M2) 容積率 銷售狀態(tài) 包河區(qū) 玫瑰紳城 聯(lián)排別墅 220240 850011000 在售 包河區(qū) 眾安 星港灣 聯(lián)排別墅 250280 5800 尾盤 廬陽區(qū) 恒泰 90年代未 琥珀黑池壩別墅、世紀(jì)別墅 38套左右 2～ 3層獨棟別墅與疊加別墅 合肥別墅發(fā)展的過渡期，別墅只能靠好的地段叫賣 。另外的不少亦為家底厚重、華僑（旅日）購買。 ?合肥豪宅產(chǎn)品終極升級 ， 合肥未來豪宅市場潛力巨大 。 經(jīng)過近一年 “ 量縮價滯 ” 之后 ， 合肥的別墅市場表現(xiàn)出了抗跌性 ， 甚至部分優(yōu)質(zhì)項目出現(xiàn)了價格的大幅補(bǔ)漲 ， 單價最高漲幅達(dá) 30%。 高層豪宅進(jìn)入初步發(fā)展階段 。 2023年 3月御景山莊開盤 ， 8月元一水果墅開盤； 2023年 5月綠色港灣開盤 ，瀾溪鎮(zhèn)花園洋房熱銷 ， 9月玫瑰紳城開盤 。 豪宅 概念 27 ?進(jìn)入 2023年以后 ， 合肥的別墅市場開始嶄露頭角 。 ?合肥豪宅大致包括 高層豪宅 和 別墅豪宅 兩大類 。 企業(yè)盤點 25 類別 1月 2月 環(huán)比 3月 環(huán)比 面積（萬平米） % % 套數(shù)（套） 3711 4743 % 8405 % 金額（億元） % % 均價（元 /平米） 3963 4054 % 4129 季度： 4020 附： 2023年 13月份合肥市區(qū)住宅類商品房成交情況 ?成交套數(shù)走勢 —— 先平穩(wěn)后翻倍激增； ?成交面積走勢 —— 快速增長轉(zhuǎn)變成暴增； ?成交均價走勢 —— 總體穩(wěn)定上浮走勢，但漲幅甚微 ； ?成交金額走勢 —— 翻倍增勢 。 ?碧桂園濱湖城開盤引爆合肥樓市 08年 7月 12日 ， 碧桂園濱湖城盛大開盤 。 ?世紀(jì)金源 、 中鐵的 “ 造城運(yùn)動 ” 世紀(jì)金源打造的濱湖世紀(jì)城以其 480萬方安徽第一大盤的磅礴氣勢屹立于合肥濱湖新區(qū) ，開啟了合肥樓市新的格局 。 ?華潤又一力作亮相合肥 華潤繼讕溪鎮(zhèn)之后 ， 攜其第二部作品 —— 華潤幸福里再度巨獻(xiàn)合肥 。 企業(yè)的研究主要關(guān)注于大型房地產(chǎn)企業(yè)的動作，通過大型企業(yè)的盤點可以得出判斷 企業(yè)盤點 24 ?萬科進(jìn)入合肥 作為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)軍者 ， 萬科于 2023年 4月成功拍得望江西路與合作化路兩地塊 ， 標(biāo)志著萬科正式進(jìn)入合肥房地產(chǎn)市場 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好，推動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 合肥經(jīng)濟(jì) 20 稅收類政策 土地類政策 其他類 房地產(chǎn)市場 1 金融類政策 2 3 住房保障類 4 5 多種政策出臺，顯示了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的強(qiáng)大力量，了解政策利于規(guī)避項目開發(fā)中的一些風(fēng)險 合肥政策 21 稅收政策 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知 》 、耕地占用稅暫行條例實施細(xì)則 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 》 、下調(diào)住房交易稅費房貸利率 金融政策 《 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管 理的通知 》 、 《 關(guān)于對房抵產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知 》 《 土地登記辦法 》 、 《 土地調(diào)查條例 》 、 《 關(guān)于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評價 工作的通知 》《 關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 》 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 、 兩會政府工作報告之住房保障體系、成立“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部” 土地政策 住房保障 其他類 《 房屋登記辦法 》 、十項政策擴(kuò)大內(nèi)需 合肥政策 22 從 08年合肥的城市建設(shè)可以判斷出： 城市基礎(chǔ)設(shè)施落后已經(jīng)制約了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 現(xiàn)在加快建設(shè)是在補(bǔ)原來的舊帳； 交通的改善將提升區(qū)域的價值 ， 減弱環(huán)境與位臵對終端客戶的選擇抗性 ，從而吸引投資商進(jìn)入； 對外的交通改善 ， 將提升城市的吸引力和輻射力 ， 增加合肥吸引投資的活力； 動車組的開通將直接拉近上海 、 南京 、 合肥一線的通行半徑和經(jīng)濟(jì)活動距離 ， 利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和開放性的投資環(huán)境 。 ?人均工資快速增長 ， 提高了當(dāng)?shù)厝讼M能力 ， 從側(cè)面支撐了房地產(chǎn)市場 。 ?合肥 CPI的增長是平穩(wěn)攀高 ， 而房價同比卻是跳躍性的彈升 08年合肥新建住房價格同比上揚(yáng)幅度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了 CPI的漲幅 合肥經(jīng)濟(jì) 19 ?目前 ， 合肥人均 GDP接近 5000美元 ， 城市居民處在消費升級的階段 。 ?07年合肥市 GPD達(dá)到 1334． 2億元，同比增幅達(dá) %。 合肥未來將多個和老城區(qū)并舉的中心區(qū)域 濱湖新區(qū) 老城區(qū) 16 3253 6 3 . 44 1 2 . 44 7 7 . 7 85 8 9 . 78 5 3 . 5 7107313341 1 . 8 0 %1 3 . 3 0 %1 5 . 8 0 %2 3 . 4 0 %4 4 . 7 0 %2 5 . 7 0 %2 4 . 3 0 %020040060080010001200140016002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 40 . 4 50 . 5GDP G D P 增幅0 7 0 8 年G D P 變化情況（單位：億元） 050100150200250300350400