【正文】 4. 有為人士：在城市已有自己的事業(yè)根基，追求不斷擴(kuò)大的生活空間，尋求安逸的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境。 第三部分：定位分析 四、項(xiàng)目客戶群定位 ? 項(xiàng)目消費(fèi)者定位： 因本案定位為水景餐飲娛樂商業(yè)街，未來目標(biāo)消費(fèi)群體的培育方向?yàn)椋? 1. 時(shí)尚青年：尋求個(gè)性化的表現(xiàn)，對(duì)于消費(fèi)過程有較高的體驗(yàn)過程，對(duì)于特色消費(fèi)情有獨(dú)鐘，個(gè)性化需求最為崇尚； 2. 白領(lǐng)階層：講究生活的便捷與品質(zhì)。 e) 看重區(qū)域內(nèi)成熟的居住氛圍及巨大的人流、車流優(yōu)勢(shì)，擬開設(shè)生活配套店鋪的經(jīng)營(yíng)者。 c) 看重本項(xiàng)目區(qū)域地段、交通及水景優(yōu)勢(shì)資源，擬開餐飲酒吧的初次創(chuàng)業(yè)者。 根據(jù)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者的定位如下： 1. 客戶特征如下： a) 在本市內(nèi)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄰近、周邊區(qū)域做餐飲生意，并有意擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蚋鼡Q經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)者。 e) 本項(xiàng)目及周邊居住區(qū)的高薪階層，預(yù)計(jì)占 10% 2. 他們的消費(fèi)行為表現(xiàn)為：希望物有所值，購(gòu)買較為理性，通?；ㄥX有計(jì)劃，較為謹(jǐn)慎，注重產(chǎn)品升值潛力。 第三部分：定位分析 四、項(xiàng)目客戶群定位 按照客戶性質(zhì)可將客戶分成三類：投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者； ? 項(xiàng)目投資者定位： 1. 因社區(qū)商業(yè)的單價(jià)和總價(jià)都較高，可將具有豐富經(jīng)驗(yàn)及資金實(shí)力雄厚的投資客作為主要的客戶群體，分類及比例如下： a) 本市企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)、私企負(fù)責(zé)人、具有較強(qiáng)投資實(shí)力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村名作為主要投資群體，預(yù)計(jì)占 35%； b) 自治區(qū)周邊地級(jí)市及內(nèi)蒙、甘肅、陜西、山西等省市客戶看好本市投資市場(chǎng)的人士 30%； c) 自治區(qū)煤炭、化工、石油、電力等企業(yè)中高層管理人士，預(yù)計(jì)占 15%。 ? 銀川市政府斥巨資對(duì)項(xiàng)目西側(cè)二支排溝進(jìn)行改造，打造銀川城東水景商業(yè)街。 投資 價(jià)值 ? 區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，對(duì)于中高檔餐飲娛樂的商業(yè)供給甚少，且較為分散，難以滿足城市居民的聚會(huì)、休閑娛樂生活需求； ? 周邊對(duì)于商鋪的供給幾于殆盡，本案的商業(yè)正好成為區(qū)域唯一的供給； ? 城市的發(fā)展必定會(huì)誕生主題式商業(yè)，形成新的商業(yè)氛圍，而本案獨(dú)立式商業(yè)街的設(shè)計(jì)，為商戶提供了經(jīng)營(yíng)各類中高檔商業(yè)的機(jī)會(huì)，成為城市發(fā)展的標(biāo)桿。 水景 商業(yè) ? 銀 川市政府斥巨資對(duì)項(xiàng)目西側(cè)二支排溝進(jìn)行改造，打造銀川城南水景商業(yè)街。 第三部分：定位分析 一、項(xiàng)目定位前準(zhǔn)備 ?項(xiàng)目整體定位依據(jù) 地段 交通 ?銀川市被譽(yù)為美麗的塞上湖城，自然環(huán)境優(yōu)越，人文環(huán)境和諧，宜居城市的城市定位，讓銀川市成為西北區(qū)域經(jīng)濟(jì)人文發(fā)展的核心城市。 ? 差異性： 項(xiàng)目目前是兩大商圈的中轉(zhuǎn)站，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，難以滿足周邊居住人群及路經(jīng)客戶的基本消費(fèi)需求，我們的商業(yè)要做到特色經(jīng)營(yíng)，不僅滿足人們中高檔次的消費(fèi)需求，更要形成自己的特色經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，同時(shí)以景色優(yōu)美的水景商業(yè)街作為襯托，打造城東主題式特色商業(yè)街。 ? “面子消費(fèi)” 銀川市市民請(qǐng)客吃飯好面子的消費(fèi)習(xí)慣也在促使著中高檔餐飲的發(fā)展， 四、市場(chǎng)環(huán)境總結(jié) 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)向好，大勢(shì)所趨，穩(wěn)增長(zhǎng)政策力保 V字型復(fù)蘇，市場(chǎng)形勢(shì)看好， 投資升值潛力巨大； ? 區(qū)域發(fā)展核心地帶，初級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品填補(bǔ)增長(zhǎng)，區(qū)域發(fā)展的標(biāo)桿作用； ? 人文環(huán)境的向心所依。 “麻辣”是寧夏菜系的主要風(fēng)味，也正因此，四川麻辣火鍋在寧夏可謂火爆之極，而寧夏人自創(chuàng)的麻辣燙可也在全國(guó)享有較高的盛名。 三、人文環(huán)境分析 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 居民消費(fèi)習(xí)慣研究 ? “美食“ 銀川市地處我國(guó)大西北腹地 ,人口相對(duì)稀少 ,全市共有人口 117 余萬(wàn)人 , 經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后 ,居民購(gòu)買力相對(duì)較低 ,消費(fèi)習(xí)慣偏于保守 ,然而由于銀川市素有“塞上江南，美食故鄉(xiāng)”的美譽(yù)，致使銀川市市民對(duì)于美食的追捧可謂超高，寧夏區(qū)域的傳統(tǒng)特色小吃品類眾多，在省內(nèi)外也是頗具盛名。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)除汽車站的樞紐車流 外，寧夏五金產(chǎn)品買賣較為集中的立達(dá) 五金機(jī)電城及昆侖建材基地也為區(qū)域的 行業(yè)發(fā)展帶來了充足的客戶流。 二、區(qū)域環(huán)境 —— 區(qū)域商業(yè)人流車流量 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 項(xiàng)目位于兩大交通樞紐連接的黃金 軌道上。 ? 對(duì)于城市東南方向，南門廣場(chǎng)的商圈配給早已不能滿足消費(fèi)者的需求，未來城市東南方將會(huì)以新南門汽車站為基點(diǎn)向城市方向擴(kuò)張城新的商圈 新汽車站 商圈 本案 商圈特點(diǎn)分析 本案處于南門廣場(chǎng)商圈與新南門汽車站商圈的交界過渡處， 區(qū)域商圈賦予本案的不僅僅是商圈的過渡，更重要的是今 后來自物流、人流方面的巨大商機(jī)！ 二、區(qū)域環(huán)境 —— 區(qū)域商圈分析 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 二、區(qū)域環(huán)境 —— 競(jìng)爭(zhēng)格局及供需狀況 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 寶湖東路 清河南街 寶慶家園沿街商鋪 車管所周邊商鋪 麗景苑商鋪 項(xiàng)目名稱 狀態(tài) 商鋪面積 售價(jià) /租價(jià) 主要業(yè)態(tài) 寶慶家園 經(jīng)營(yíng) 130㎡ 900010000元 /㎡ 機(jī)電、電纜 車管所周邊商鋪 經(jīng)營(yíng) —— —— 汽車維修、養(yǎng)護(hù)、駕校等 麗景苑 售罄代租 150㎡ 12023元 /㎡ 車銑、輪胎等 友愛三區(qū) 經(jīng)營(yíng) 150㎡ —— 電纜、物資等 ? 區(qū)域商業(yè)暫無(wú)剩余供給，商鋪面積在 130— 150㎡左右，售價(jià)在 9000— 11000元左右。 二、區(qū)域環(huán)境 —— 區(qū)域商圈分析 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 南門廣場(chǎng) 商圈 新華街 沿線 時(shí)尚服飾商圈 湖濱 休閑運(yùn)動(dòng) 娛樂餐飲商圈 北京路沿線 新興 辦公、金融商貿(mào)區(qū) 火車站 商圈 ? 市區(qū)目前已形成及待形成的商圈共有 6個(gè)，多數(shù)是以老城區(qū)原有街道應(yīng)運(yùn)而生。 ? 在社會(huì)消費(fèi)品中餐飲業(yè)所占比例相當(dāng)小，市內(nèi)目前餐飲業(yè)較為分散，且經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，難以形成主題鮮明的特色商業(yè)餐飲娛樂街，商業(yè)環(huán)境貧乏。 ? 2023年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) ％。 ? 財(cái)政收入的大幅增加直接拉伸了城市固定資產(chǎn)投資的增幅，城市改造換面的力度逐步增強(qiáng)，多方面因素促使了銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆以及未來升值潛力的拉升。 ? 銀川市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境正逐步走向西北區(qū)域經(jīng)法發(fā)展的核心，未來商機(jī)將大幅增加。 08年我市 GDP總額為 元，較前年增長(zhǎng) %， 09年前三季度的 GDP總額已超四百億元，以同等增幅計(jì)算，今年的 GDP總額約為 540億元。 ? 放寬中小城市戶口限制，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展是比較大的利好，大量農(nóng)民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民，必然帶來巨量的住房需求，以及商業(yè)用房需求等。至少明年上半年，不必太擔(dān)心國(guó)家會(huì)出臺(tái)嚴(yán)厲的打壓房?jī)r(jià)、以及投資投機(jī)需求的文件。 ? 沒有明確提出抑制投機(jī)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 一、投資環(huán)境 —— 宏觀 環(huán)境分析 信號(hào)一：重點(diǎn)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式 信號(hào)二：雙政策不變背后有深意 信號(hào)三：增加普通商品房供給增強(qiáng)居民消費(fèi)能力 信號(hào)四：放寬中小城市戶籍限制推動(dòng)城鎮(zhèn)化 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響屬于中性偏多，總體上