【正文】 實(shí)現(xiàn)商業(yè)永續(xù)運(yùn)營(yíng)的高端配套基礎(chǔ)。本案商業(yè)作為世界 第一個(gè)奢侈品牌中國(guó)意象店 ,將激發(fā)世界奢侈品狂熱者的追訪熱潮 ,跳脫同類高端商業(yè)競(jìng)爭(zhēng) ,成為并列故宮 \長(zhǎng)城等中 國(guó)名勝的外訪客必到之地 . ?定位世界頂級(jí)拍品圈層會(huì)所，具備國(guó)寶級(jí)拍品拍賣能力；成為繼故宮之后，唯一承接世界奢侈高端品牌展示、拍 賣為主題的國(guó)際水準(zhǔn)會(huì)所。 Giio Armani品牌中國(guó)紫禁公館 二：市場(chǎng)定位建議 市場(chǎng)定位體系： 70年產(chǎn)權(quán)住宅 二：市場(chǎng)定位建議 市場(chǎng)定位體系：商業(yè) 世界奢侈品牌東方主題藏品館 ?定位世界奢侈品牌頂級(jí)商業(yè)，條件限制各大品牌展銷中國(guó)元素主題產(chǎn)品，所有店面呈現(xiàn)中國(guó)精神與世界品牌的碰 撞火花。 Giio Armani品牌中國(guó)紫禁公館 二：市場(chǎng)定位建議 市場(chǎng)定位體系： 70年產(chǎn)權(quán)住宅 ? 產(chǎn)品定位 ： 北京首席， “ARMANI 為您御制的品質(zhì)居家財(cái)富”，力邀ARMANI提供表現(xiàn)當(dāng)代中國(guó)精神、融合中國(guó)元素的設(shè)計(jì)咨詢 /家具 /配飾服務(wù)，創(chuàng)造 ARMANI在中國(guó)（北京紫禁城）的首件建筑作品誕生！ ? 功能定位： 權(quán)貴家族新生代自主兼會(huì)晤居所； 港澳臺(tái) /外籍圈層領(lǐng)袖中國(guó)常住公寓； 外籍跨國(guó)企業(yè)核心人士亞洲區(qū)常住公寓。三最華麗的東西實(shí)際上是最簡(jiǎn)單的理念，實(shí)現(xiàn)完全自我的創(chuàng)作風(fēng)格；既于傳統(tǒng)意境中穿插現(xiàn)代感，又在簡(jiǎn)約中展現(xiàn)傳統(tǒng)的華貴氣質(zhì)。講求：一去掉任何不必要的東西 。除注入阿瑪尼設(shè)計(jì)元素，還致力于創(chuàng)造理想的貴族化生活境界 :選用精致舒適的家具、典雅尊貴的裝飾，度身定制的整體廚房和半開(kāi)放的淋浴間等。 紐約華爾街 〃 ARMANI 20 pine Thcollection 二十匯阿瑪尼公寓位于華爾街區(qū)的圍合地段，前身為洛克非勒創(chuàng)辦的曼哈頓銀行。 按照銷售溢價(jià)的百分點(diǎn)比率，收益溢價(jià)部分的高點(diǎn)利潤(rùn)分成；分拆后期物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)于占有核心資源的項(xiàng)目 ,往往讓步利潤(rùn)取得品牌增值的效益最大化。 ? 運(yùn)營(yíng)功能： 為本案 2023年度重大利好產(chǎn)品，規(guī)避限購(gòu)壓力，順利保證年度出貨量。朱美拉期望在 2023年底前在華建設(shè) 10家酒店，尚在進(jìn)行中，極具合作可能性。 ? 經(jīng)營(yíng)模式： 引入為迪拜帆船酒店提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的世界級(jí)酒店管理品牌朱美拉酒店集團(tuán)（ Jumeirah hotel group） 。已故時(shí)裝設(shè)計(jì)師范思哲先生贊嘆不已。姚明等名人入住加盟推動(dòng)項(xiàng)目溢價(jià)出貨，創(chuàng)造北京高端物業(yè)銷售奇跡。 ?中國(guó)以萬(wàn)達(dá)、中糧等為代表的城市綜合體，尚處于依賴城市資源的發(fā)展階段； ?以銀泰、長(zhǎng)安泰和等為代表的高端城市綜合體，處于引進(jìn)世界高端品牌的附加值依托階段； ?中國(guó)的頂級(jí) City synthesis有待提升，存在較大的發(fā)展空間。在國(guó)際投資領(lǐng)域， 08年遭受金融海嘯重創(chuàng)的摩根士丹利， 09年制定了 50個(gè)城市 50個(gè)商業(yè)綜合體的投資計(jì)劃。定位超級(jí)城市綜合體，擁有一切能想象到的休閑設(shè)備和夢(mèng)幻空中花園， 被譽(yù)為“垂直的天堂” 二：市場(chǎng)定位建議 市場(chǎng)定位分析 —— 站隊(duì)問(wèn)題 :我們將和誰(shuí)站在一起？ 倫敦海德公園一號(hào) 建筑類別為聯(lián)式公寓，人民幣 66萬(wàn)元／平米，樓王總價(jià)達(dá)１億英鎊，倫敦最貴的公寓；定位海德公園豪宅，文華東方酒店通過(guò)地下通道可隨時(shí)提供飲餐服務(wù)。定位核心人文景觀地段，廚房運(yùn)用一體成型的智慧豪宅，奢華衛(wèi)浴，整版玻璃幕墻立面。定位建筑藝術(shù)，建筑底下樓層相疊形成的空間融進(jìn)倫敦藝術(shù) Anish Kapoor的雕塑設(shè)計(jì) —— 巨大的鏡面反射不銹鋼氣泡，將成為 Tribeca的文化新地標(biāo)。 強(qiáng)調(diào)私隱，不希望過(guò)多的被別的鄰居打擾等。 示意圖片 50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 一：客戶定位 目標(biāo)客群定位 —— 公寓部分：客群描摹 一：客戶定位 目標(biāo)客群關(guān)注點(diǎn)總結(jié) 目標(biāo)客群關(guān)注點(diǎn)總結(jié) 區(qū)域 地段 有 如紅酒，名表，珠寶等收藏 品的空間要求 對(duì)鄰居文化水平 、 社會(huì)層次有相當(dāng)要求，強(qiáng)調(diào)“擇鄰而居” 考慮居住功能，戶型面積不 宜 過(guò)大，不大于 600㎡； 戶型均要求強(qiáng)調(diào)舒適和吻合業(yè)主的生活 形 態(tài)等 建筑立面風(fēng)格傾向于低調(diào)、內(nèi)斂、含蓄，不希望空間尺度過(guò)于張揚(yáng)與夸張。已經(jīng)購(gòu)買西山美廬別墅，并自己挖了一個(gè)游泳池。目前經(jīng)營(yíng)醫(yī)院和婦嬰用品。 ?客戶關(guān)注點(diǎn)： 非常認(rèn)可 項(xiàng)目 地段； 該客戶強(qiáng)調(diào)不希望與暴富者為鄰，有“擇鄰而居”的內(nèi)心趨向； 認(rèn)為所謂的豪宅應(yīng)該是：①文化 ②位臵 ③設(shè)計(jì)理念； 愛(ài)好收藏古家具； 篤信佛教，因此對(duì)戶型有特殊要求，要求有專門的靜室安放自己珍藏的《大藏經(jīng)》 。 據(jù)胡潤(rùn)百富 《 2023至尚優(yōu)品 — 中國(guó)千萬(wàn)富豪品牌傾向調(diào)查 》 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 一：客戶定位 目標(biāo)客群定位 —— 住宅部分：客群描摹 大都會(huì)上層名流 一：客戶定位 目標(biāo)客群定位 —— 公寓部分 50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 職業(yè)特征 屬性描摹 ?行業(yè)巨頭 /明星 ?大中型私有企業(yè)主及第二代 /第三代 ?新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭人 ?大中型企事業(yè)單位高層 /外企區(qū)域總裁級(jí)以上高管 海外成長(zhǎng)及教育背景 ,高知階層 或有財(cái)富家族背景及資源 開(kāi)放 /時(shí)尚 中青年二代 /三代 一：客戶定位 目標(biāo)客群定位 —— 公寓部分：客群描摹 陸女士 ： 46歲 ，北京 人 世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)中國(guó)區(qū) CEO，德國(guó)籍 常 住 北京 ?客戶特征描述： 丈夫?yàn)榈聡?guó)人 ， 兒子在德國(guó)讀書 。女性富豪特別喜歡去 香港 旅游。 消費(fèi)習(xí)慣 平均擁有 3輛車， ；他們的平均 年消費(fèi) 170萬(wàn) 元，對(duì)奢侈品牌的認(rèn)知度比去年提升一倍；休閑時(shí)間，他們 喜歡旅游、打高爾夫和游泳 ；全國(guó)千萬(wàn)富豪高爾夫平均差點(diǎn)為 98桿。 示意圖片 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 一：客戶定位 目標(biāo)客群定位 —— 住宅部分：客群描摹 行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè) 為主 財(cái)富來(lái)源 投資回報(bào)和企業(yè)所有權(quán) 為主 經(jīng)濟(jì)價(jià)值觀 對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景持樂(lè)觀態(tài)度， 喜歡投資房地產(chǎn)和股票 ； 喜歡收藏 手表、珠寶和古代字畫。女兒就讀哈佛，兒子為家族公司執(zhí)行總經(jīng)理 。 ?客戶關(guān)注點(diǎn)： 認(rèn)可項(xiàng)目的地段價(jià)值、文化底蘊(yùn)，贊同地脈和文脈是業(yè)主身份的一種隱性標(biāo)識(shí)； 認(rèn)可項(xiàng)目立面采用中式元素； 首要關(guān)注項(xiàng)目周邊的環(huán)境、交通情況，其次才是戶型的舒適性與功能的合理性。 ?客戶關(guān)注點(diǎn)： 由于該客戶 生 財(cái)之道與政府面有過(guò)多的關(guān)聯(lián)，因此，雖然對(duì)于項(xiàng)目地段非常認(rèn)可，但又怕此區(qū)域過(guò)于敏感容易招惹事非； 最大愛(ài)好是收藏古書，目前已有 2萬(wàn)余冊(cè)的收藏； 由于平時(shí)只有他和太太兩人生活，因此，不需要過(guò)大面積的別墅； 贊同產(chǎn)品多使用人功智能化 。 總價(jià) 2023以內(nèi)產(chǎn)品 總價(jià) 3000以上產(chǎn)品 ? 世界籍政府高級(jí)官員家族 ? 國(guó)家銀行及國(guó)有大型企事業(yè)單位、股份公司負(fù)責(zé)人 （政府官員子弟為主） ? 大中型私有企業(yè)主及家族 ? 大中型外企家族與外企總裁級(jí)以上高管 當(dāng)代世界籍貫富豪家族 具有官方背景及資源 具有社會(huì)聲望和一定層面內(nèi)經(jīng)濟(jì)權(quán)力或 /社會(huì)及政治影響力 中年以上一代為主 ,青年二代逐漸登上舞臺(tái) 高知留學(xué)背景，獵奇求新，熱衷收藏 當(dāng)代世界籍權(quán)貴家族 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品 職業(yè)特征 屬性描摹 一：客戶定位 目標(biāo)客群定位 —— 住宅部分 劉先生： 46歲 ,北京人 政商 從事礦業(yè)、房地產(chǎn)、基金的投資 現(xiàn)住北京公園大道公寓 ?客戶特征描述： 博士學(xué)位，常年游歷國(guó)外，國(guó)內(nèi)外均 有 房產(chǎn)物業(yè)，女兒在美國(guó)，平時(shí)只有他和太太兩人生活。同時(shí) ,增加千萬(wàn)總價(jià)產(chǎn)品的投資價(jià)值將可能輻射各個(gè)財(cái)富階層。 ? 由產(chǎn)品定位總價(jià)區(qū)間推斷 ,本案主力客群將實(shí)現(xiàn)中國(guó)頂尖消費(fèi)群體市場(chǎng)的拉網(wǎng)式覆蓋。 ? 機(jī)會(huì)面 —— 總價(jià) 2023萬(wàn)以下投資型產(chǎn)品、 3000萬(wàn)以上資源占有型產(chǎn)品去化量持續(xù)穩(wěn)定。 在售項(xiàng)目對(duì)區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，基本滿足核心地段、大面積戶型、全精裝、高建筑科 技含量等方面的高端配臵。 ? 項(xiàng)目成交單價(jià)主要在 4~6萬(wàn)元之間，貢院 9號(hào)價(jià)格波動(dòng)較大，其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)平穩(wěn)；核心區(qū)項(xiàng)目長(zhǎng)安太和、霞公府單價(jià)在 8萬(wàn)元以上，特別是霞公府在 2月政策前成交單價(jià)突破 13萬(wàn)，但僅成交 2套。成交套數(shù)來(lái)看 %為三居，其次 %為二居。 ? 從月成交圖看， 2023年月成交量波動(dòng)不大， 2023年月均成交 9套， 2023年 12月最高單月成交 23套；隨后 2023年 1月達(dá)到峰值成交 47套， 2月、 3月成交量下降到 20套以下， 3月與去年同期成交套數(shù)相同，但成交面積減少。 三：區(qū)域市場(chǎng)分析 典型項(xiàng)目概況 —— 典型項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ? 2023年 1月至今，以上 7個(gè)項(xiàng)目共計(jì)成交 187套，成交面積為 49153平米，套均面積為 。霞公府供應(yīng)主力戶型面積為 400~500平米，相對(duì)供應(yīng)面積較大。其中，當(dāng)代 MOMA和長(zhǎng)安太和成交量最大，分別供應(yīng)363套和 279套，主力戶型面積在 150~200平米區(qū)間。完好保留四合院遺址，與 30000平米水景公園 (南館公園 )相鄰， Naga上院還緊鄰雍和宮、國(guó)子監(jiān)、孔廟等文脈古跡。地理位臵位于北京中軸線之上，周圍景觀視野極佳。 當(dāng)代 MOMA 項(xiàng)目休閑娛樂(lè)設(shè)施配套齊全，周邊商圈匯集，以家居智能化、恒溫恒濕和共享配套等設(shè)計(jì)為產(chǎn)品亮點(diǎn)。在豪宅項(xiàng)目中，戶型面積偏小。精裝修標(biāo)準(zhǔn)高達(dá) 15000元 /平米。 霞公府 位于北京核心區(qū)，東城區(qū)北京飯店北側(cè)，霞公府街，項(xiàng)目緊鄰?fù)醺叫猩虡I(yè)街。唯一缺少的就是自身的配套設(shè)施。 現(xiàn)階段 ， 高端項(xiàng)目普遍采取 “ 提價(jià)慢銷 ” 的策略 。 ? 高端住宅成交價(jià)格逆勢(shì)高漲 受春節(jié)影響和 “ 京 15條 ” 的強(qiáng)力打壓 ， 2月后成交量明顯萎縮 。 其中遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城于去年 12月 9日取得銷證 ， 準(zhǔn)許銷售的 78套在今年 1月幾乎售罄 ， 月均銷售 36套 。 高成交率產(chǎn)品呈現(xiàn)高低總價(jià)兩極化現(xiàn)象，兩千萬(wàn)以內(nèi)與三千萬(wàn)以上產(chǎn)品走勢(shì)良好 二：北京高端市場(chǎng)分析 新政后 2023年 1月至今市場(chǎng)成交走勢(shì) 15 ? 高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)量加大 ， 有效刺激了需求的釋放 2023年底至 2023年初高端住宅出現(xiàn)集中推售 ， 長(zhǎng)安太和 （ 批售 279套 、 共 51953平米 ） 、 富力十號(hào) （ 批售133套 、 共 41124平米 ） 、 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 （ 批售 124套 、共 33931平米 )等相繼推出新的貨量 。 ?3000～ 4000萬(wàn) /套的高端住宅的成交情況較為穩(wěn)定 ， 月均銷售 3套左右 。 ?2月至今 ， 受新政影響 ， 非京籍外地客戶驟減 ， 同時(shí)購(gòu)買多套以及部分投資需求被嚴(yán)重抑制 ， 因此 2月 、 3月的成交量銳減 ， 累計(jì)成交 （ 總價(jià)在 800萬(wàn)以上 ） 分別為 57套和 23套 。 ?總價(jià)在 4000萬(wàn)以上的項(xiàng)目 ， 戶型面積多在 450平米以上 ， 單價(jià)走高 ， 成交周期長(zhǎng) ， 月均銷售通常穩(wěn)定在 4套左右 。 ?2023萬(wàn)以內(nèi)的項(xiàng)目是市場(chǎng)供應(yīng)與銷售的主力 ， 月均銷售約 57套 ， 去化速度最快 。 初期調(diào)控導(dǎo)致成交量一度維持低位，但成交均價(jià)穩(wěn)中有升 豪宅市場(chǎng)火爆收官，成交量環(huán)比增加五成，成交價(jià)格創(chuàng)年內(nèi)最高 二：北京高端市場(chǎng)分析 新政前 2023年總體發(fā)展概況 12 不同總價(jià)區(qū)間表現(xiàn)出的銷售速度有明顯差別 —— ?總價(jià)在 800～ 1000萬(wàn)的項(xiàng)目 ， 月均銷售 52套左右 ， 去化速度較快 。 ?2023