【正文】 城市化建設(shè)的進程，其中松江、嘉定和臨港新城 3 個發(fā)展勢頭強勁的新城，人口規(guī)模按照 80 至 100 萬規(guī)劃，總?cè)丝谠?270 萬左右匹配度 第一都是依托軌道交通帶動成片發(fā)展；第二都靠新城帶活一個區(qū)域；第三都是屬于 “ 一城九鎮(zhèn)” 規(guī)劃； 第四都是發(fā)展勢頭強勁的新城； 第五都是工業(yè)主導(dǎo)區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023以上分析是基于嘉定地區(qū)歷史數(shù)據(jù)結(jié)合 ” 最小二乘法 ” 推算出來的數(shù)據(jù) ,具有一定的理論性 ,為了是評估的結(jié)果具有可參考性 ,特選取了與嘉定地區(qū)具有相似發(fā)展背景的松江地區(qū)進行分析 ,以確保評估的公正性Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023結(jié)論n通過對馬陸鎮(zhèn)周邊區(qū)域的代表樓盤進行分析，可知區(qū)域未來房地產(chǎn)市場的前景廣闊；n盤古天地銷售價格從 09年 10月開盤時的 11108元 /平米，一路上揚， 六個月后達到了 16788元 /平米，上漲了 51%；n新城西尚海的銷售價格從 10年 1月開盤時的 13790元 /平米，四個月漲到了 18636，上升了 35%；n新城悠活城開盤是銷售價格為 15111元 /平米， 一個月后上漲了 1000元，達到了 16110元 /平米；n龍湖酈城 09年 10月開盤時均價為 21060元 /平米， 六個月銷售均價上漲了 42%，達到了 29962元 /平米。 Copyright Centaline Group, 2023代表樓盤新城悠活城經(jīng)濟技術(shù)指標占地面積 180000㎡建筑面積 210000㎡容積率 建筑形態(tài) 高層公寓開發(fā)周期分期 一期 B地塊 二期 A地塊體量 13萬 ㎡ 8萬 ㎡占比 62% 38%新城悠活城Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023代表樓盤盤古天地經(jīng)濟技術(shù)指標占地面積 131000㎡建筑面積 350000㎡容積率 建筑形態(tài) 高層公寓開發(fā)周期分期 一期 二期 三期 四期體量 ㎡ 7萬㎡ 7萬㎡ ㎡占比 % 28% 32% %盤古天地Code of this report | 41169。Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023核心發(fā)展商眾多龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進入馬陸及其周邊開發(fā)，可以預(yù)見馬陸地區(qū)未來的發(fā)展前景光明Code of this report | 38169。Code of this report | 36169。 Copyright Centaline Group, 2023交通 馬陸鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)交通便利，有多條市級干道貫通，輕軌設(shè)立“ 馬陸站 ” ，是嘉定新城往返上海市區(qū)的必經(jīng)之路n 公路： 馬陸鎮(zhèn)整個鎮(zhèn)域內(nèi)由 39條鎮(zhèn)級道路、 7條區(qū)級道路、 4條市級道路、 2條高速公路、 1條國道公路、1條輕軌（規(guī)劃中）組成的完善的交通網(wǎng)絡(luò)，不僅具備了強大的交通輻射能力，而且成為連接長三角地區(qū)交通網(wǎng)的重要樞紐。 全鎮(zhèn)總面積，耕地面積 3004公頃。 Copyright Centaline Group, 2023Part 3 馬陸市場分析01 地理位置02 區(qū)域交通03 基礎(chǔ)設(shè)施04 核心發(fā)展商05 樓盤速遞Code of this report | 34169。n嘉定住宅市場成交活躍，成交量從 06年的 76萬方，上漲到 09年的 136萬方，上漲了 79%，預(yù)計到 2023年將達到 199萬方，相對 09年上升 46%； 成交均價從 05年 6649元 /平米，到 09年 11945元 /平米，上漲了 80%， 預(yù)計到 2023年將上漲為 22722元 /平米，相對 09年漲幅將達到 90%。Code of this report | 32169。n成交 :除 08年受金融風暴影響外，嘉定新城、安亭和江橋板塊是成交的主力板塊， 09年以來，新城成交占比達到 32%。目前在售個案稀少，可忽略不計安亭板塊真新板塊均價：公寓 /㎡ ；別墅 /㎡板塊樓盤不多，在售別墅為主，公寓較少Code of this report | 31169。 Copyright Centaline Group, 2023板塊分析 板塊差別明顯，嘉定新城為核心發(fā)展區(qū)域目前在售個案稀少，可忽略不計均價：寓 /㎡ ；別墅 /㎡公寓較多，另有少量高品質(zhì)別墅。預(yù)計到 2023年，嘉定區(qū)的商業(yè)市場成交均價將達 21251元 /平米，比 09年將大幅上漲 56%。Code of this report | 29169。Code of this report | 28169。總體呈現(xiàn)價格升成交量跌的趨勢。Code of this report | 27169?？傮w呈現(xiàn)供大于求的趨勢。預(yù)測值Code of this report | 26169。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn) 嘉定住宅市場量價齊升，未來繼續(xù)看漲住宅市場近年來嘉定區(qū)新建商品公寓、別墅供應(yīng)上漲迅速，由于 2023年土地供應(yīng)的增加，使得 2023年嘉定區(qū)的住宅供應(yīng)量快速上漲。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn) 土地供應(yīng)失衡，五年來土地成交價格上漲五倍嘉定區(qū)土地成交量持續(xù)上漲，尤其住宅用地成交，占總體土地成交比例迅速上升，土地成交價格相比 06年上漲 5倍以上。 Copyright Centaline Group, 2023城市容量 城市人口持續(xù)增加，嘉定城市化進程已達到中級階段 —— 城市現(xiàn)代化　各鎮(zhèn)現(xiàn)有人口狀況戶籍人口 來滬人員人數(shù)（人） （人）合計 550206 753544新成路街道 26302 10631真新街道 43639 35353菊園新區(qū) 23049 27900嘉定鎮(zhèn)街道 63443 14988南翔鎮(zhèn) 49236 111230安亭鎮(zhèn) 84257 102401原安亭鎮(zhèn) 56702 58012原黃渡鎮(zhèn) 27555 44389馬陸鎮(zhèn) 50701 136446徐行鎮(zhèn) 30783 55785華亭鎮(zhèn) 24139 19353外岡鎮(zhèn) 31009 49913江橋鎮(zhèn) 59590 129094工業(yè)區(qū) 64058 604502023年嘉定區(qū)各鎮(zhèn)人口數(shù)量近年來嘉定區(qū)的戶籍基本維持穩(wěn)定，在 55萬左右，外來人口基本在 6575萬左右，由于嘉定新城的規(guī)劃建設(shè)，以及軌道交通 11號線的開通，使得 09年的外來人口數(shù)快速增加 10萬。全年實現(xiàn)金融業(yè)增加值 億元，可比增長%。n軌道交通 11號線的開通 另年內(nèi)共新辟 6條公交線路，調(diào)整和延伸 26條公交線路，區(qū)域公交線網(wǎng)全覆蓋已基本實現(xiàn)。n建筑業(yè)全年實現(xiàn)建筑業(yè)增加值 ，可比增長 %。（億元）經(jīng)濟 嘉定產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展， 5大支柱產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展通道存款額繼續(xù)高速增加，潛在購買力持續(xù)加強農(nóng)業(yè) 工業(yè) \建筑業(yè) 批發(fā)零售 交通運輸 金融業(yè)國有資產(chǎn)n2023全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)行價） ，比上年下降 %，農(nóng)業(yè)組織化程度進一步提高 .n全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 ,比上年增長% 。預(yù)測值 預(yù)測值預(yù)測值Code of this report | 22169。其中，吃的商品零售額 億元，增長 %；穿的商品零售額 ，增長%，用的商品零售額 ，增長 %，燒的商品零售額 ，增長 %。 Copyright Centaline Group, 2023經(jīng)濟 嘉定是上海經(jīng)濟增長新高地，推動上海經(jīng)濟繼續(xù)快速增長嘉定 GDP 嘉定人均可支配收入嘉定居民消費嘉定區(qū)的 GDP歷年來保持了快速增漲趨勢，連續(xù)10年保持了 2位數(shù)的增長率， 2023年末嘉定區(qū)全年實現(xiàn) GDP ，比上年增長 %從可支配收入的結(jié)構(gòu)看，城鄉(xiāng)居民的工資性和轉(zhuǎn)移性收入始終是可支配收入的重要組成部分，其中工資性收入的提高直接拉動可支配收入增長。 Copyright Centaline Group, 2023規(guī)劃 嘉定新城是嘉定未來核心區(qū)域，區(qū)域規(guī)劃形成南北景觀軸，東西形成產(chǎn)業(yè)園F1體育休閑區(qū)都市產(chǎn)業(yè)區(qū)北部城區(qū)南部城區(qū)生態(tài)文化公園繞城森林 嘉定新城是未來嘉定全區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，是上海郊區(qū)城市化發(fā)展的主要載體，也是上海服務(wù)和聯(lián)動長三角城市群的主要載體，是規(guī)劃理念創(chuàng)新、各類資源 集聚、空間布局合理、配套設(shè)施完善、適宜人居環(huán)境、具有一定輻射功能的上海郊區(qū)現(xiàn)代化新城。公路交通形成網(wǎng)絡(luò)n主要公路有 a5（嘉金高速）公路、 a11（滬寧高速）公路、 al2（滬嘉瀏高速）公路、 a30（郊區(qū)環(huán)線高速）公路、滬宜公路（屬 204國道）、曹安公路（屬 312國道）和嘉安公路、寶安公路、嘉松北路、寶錢公路、瀏翔公路等，總長度 1000多公里n公交北嘉線、北安線等 69條客運線路分別連結(jié)上海市區(qū)、郊區(qū)及區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)，運營線路長 924公里n還有開往浙江、江蘇、安徽等省的始發(fā)省際客運班車，以及江蘇、浙江、安徽、山東、河南、四川、湖北等地的過境配載客運班車n有內(nèi)河航道 20條，通航里程 213公里，其中境內(nèi)市級航道薀藻浜長 n軌道交通 11號線已經(jīng)通車，到 2023年上海將會有 1 1 17號四條軌道交通通過嘉定區(qū)Code of this report | 19169。 嘉定Code of this report | 18169。15ˊ ，北緯 31176。 Copyright Centaline Group, 2023Part 3 嘉定區(qū)域分析01 地理區(qū)位02 區(qū)域交通03 區(qū)域規(guī)劃04 經(jīng)濟發(fā)展05 城市容量06 房地產(chǎn)市場07 板塊剖析Code of this report | 17169。n上海市住宅成交均價從 05年的 7799元 /平米，到 09年 16193元 /平米，上漲 108%，預(yù)計到 2023年將達到 28518元 /平米，相比 09年將上漲 76%；n上海市商業(yè)市場的成交均價從 05年 10052元 /平米，到 09年 13125元 /平米，上漲31%， 預(yù)計到 2023年將達到 18340元 /平米，比 09年上漲 40%；n上海市辦公市場成交均價從 05年 13912元 /平米，到 09年 19411元 /平米，上漲了40%， 預(yù)計到 2023年將達 32993元 /平米，相對 09年預(yù)計上漲 70%。 Copyright Centaline Group, 2023結(jié)論n上海市經(jīng)濟實力雄厚，經(jīng)濟增長迅速，已具備成為下一個世界經(jīng)濟中心的實力；n上海市 GDP從 05年的 9144億元到 09年的 14901億元，上漲了 63%，人均 GDP從52060元到 77556元，上漲 49%；通過測算， 預(yù)計到 2023年上海市 GDP和人均GDP將達到 23940億元和 118497元，相對 09年上升了 6