【文章內(nèi)容簡介】 ，09年占到 34%，是嘉定區(qū)供應(yīng)的主力板塊。n成交 :除 08年受金融風(fēng)暴影響外，嘉定新城、安亭和江橋板塊是成交的主力板塊， 09年以來，新城成交占比達(dá)到 32%。n均價(jià) :目前，真新板塊成交均價(jià)最高，其次是新城板塊，從上漲速度來說，隨著新城規(guī)劃，新城板塊上漲速度最快。Code of this report | 32169。 Copyright Centaline Group, 2023結(jié)論n嘉定是未來上海房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域 “ 一城、五鎮(zhèn)、六居住社區(qū) ” 的格局，隨著規(guī)劃日益完善，軌道交通的開通，將成為置業(yè)者的新焦點(diǎn)；n從 20232023年，嘉定區(qū)的 GDP從 410億增長倒了的 706億，增長了 93%， 預(yù)計(jì)到 2023年會(huì)達(dá)到 1184億元左右，相對(duì)于 2023年上漲 68%； 人均可支配收入從 15640元增長到了24020元，增長了 54%， 預(yù)計(jì)到 2023年會(huì)達(dá)到 37870元了，相對(duì)于 2023年上漲 58%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額從 118億增長倒了的 209億，增長了 77%， 預(yù)計(jì)到 2023年會(huì)達(dá)到 289億元左右，相對(duì)于 2023年上漲 38%；n嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，土地價(jià)格從 2023年的 1287元 /平米漲到了 2023年的 7288元 /平米 ,五年翻五倍， 預(yù)計(jì)到 2023年會(huì)漲到 16770元 /平米，相對(duì)于 2023年上漲 130%，可以看出嘉定的土地市場未來還會(huì)持續(xù)上漲，未來 5年預(yù)計(jì)回上漲一倍， 現(xiàn)在進(jìn)入嘉定土地市場將會(huì)是一個(gè)很好契機(jī)；n嘉定區(qū)商業(yè)市場 09年均價(jià) 13664元 /平米，比 05年上漲 42%， 預(yù)計(jì)到 2023年，嘉定區(qū)的商業(yè)市場成交均價(jià)將達(dá) 21251元 /平米，比 09年將大幅上漲 56%。n嘉定住宅市場成交活躍，成交量從 06年的 76萬方，上漲到 09年的 136萬方，上漲了 79%，預(yù)計(jì)到 2023年將達(dá)到 199萬方，相對(duì) 09年上升 46%； 成交均價(jià)從 05年 6649元 /平米，到 09年 11945元 /平米，上漲了 80%， 預(yù)計(jì)到 2023年將上漲為 22722元 /平米，相對(duì) 09年漲幅將達(dá)到 90%。Code of this report | 33169。 Copyright Centaline Group, 2023Part 3 馬陸市場分析01 地理位置02 區(qū)域交通03 基礎(chǔ)設(shè)施04 核心發(fā)展商05 樓盤速遞Code of this report | 34169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)位 馬陸鎮(zhèn)是嘉定新城的主城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯馬陸鎮(zhèn)地處上海西北郊，位于嘉定區(qū)中部偏東，東與寶山區(qū)接壤，西與上海國際汽車城安亭和 F1國際賽車場相連，南與南翔鎮(zhèn)，北與嘉定鎮(zhèn)毗鄰，馬陸鎮(zhèn)位于嘉定中部，是嘉定新城的主城區(qū)。 全鎮(zhèn)總面積，耕地面積 3004公頃。Code of this report | 35169。 Copyright Centaline Group, 2023交通 馬陸鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)交通便利，有多條市級(jí)干道貫通，輕軌設(shè)立“ 馬陸站 ” ，是嘉定新城往返上海市區(qū)的必經(jīng)之路n 公路： 馬陸鎮(zhèn)整個(gè)鎮(zhèn)域內(nèi)由 39條鎮(zhèn)級(jí)道路、 7條區(qū)級(jí)道路、 4條市級(jí)道路、 2條高速公路、 1條國道公路、1條輕軌（規(guī)劃中）組成的完善的交通網(wǎng)絡(luò)，不僅具備了強(qiáng)大的交通輻射能力，而且成為連接長三角地區(qū)交通網(wǎng)的重要樞紐。n 空運(yùn)： 距虹橋國際機(jī)場 25公里，車程 15分鐘，距浦東國際機(jī)場 75公里，車程 45分鐘；n 海運(yùn)： 距上海張華浜國際集裝箱碼頭 25公里； 公路：交通方便，滬嘉高速公路直達(dá)嘉定工業(yè)區(qū)，滬寧、滬杭、同三、沿江高速公路通往中國南北方及長江流域； n 鐵路： 距華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐南翔鐵路編組站6公里。Code of this report | 36169。 Copyright Centaline Group, 2023基礎(chǔ)設(shè)施 馬陸位于嘉定新城板塊，目前正處于快速發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善指標(biāo)名稱 單位 2023年 2023年 2023年 2023年居民委員會(huì) 個(gè) 5 11 11 11村民委員會(huì) 個(gè) 18 18 18 18村民小組 個(gè) 291 291 291 291行政區(qū)域面積 平方公里 鎮(zhèn)區(qū)面積 平方公里 年末耕地面積 公頃 2350 2160 2031 1923供水站 個(gè) 2 2 2 2銀行、信用社 個(gè) 8 8 8 8通車公路數(shù) 公里 27 27 27 27集貿(mào)市場 個(gè) 8 8 8 8醫(yī)院衛(wèi)生院 個(gè) 1 1 1 1福利院 個(gè) 2 2 2 2廣播電視站 個(gè) 1 1 1 1中學(xué) 個(gè) 4 4 4 4小學(xué) 個(gè) 2 2 2 2成校 個(gè) 1 1 1 1幼兒園 個(gè) 2 2 2 3Code of this report | 37169。 Copyright Centaline Group, 2023核心發(fā)展商眾多龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入馬陸及其周邊開發(fā)，可以預(yù)見馬陸地區(qū)未來的發(fā)展前景光明Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023保利湖畔陽光新城悠活城盤古天地新城西尚海龍湖酈城樓盤搜索 根據(jù)開發(fā)商品牌、樓盤品質(zhì)及與馬陸鎮(zhèn)的距離等因素，選擇以下幾個(gè)樓盤作為本區(qū)域的代表樓盤。Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023代表樓盤保利湖畔陽光經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 119000㎡建筑面積 284000㎡容積率 建筑形態(tài) 高層、多層開發(fā)周期分期 一期 二期體量 5萬 ㎡ ㎡占比 % %保利湖畔陽光Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023代表樓盤盤古天地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 131000㎡建筑面積 350000㎡容積率 建筑形態(tài) 高層公寓開發(fā)周期分期 一期 二期 三期 四期體量 ㎡ 7萬㎡ 7萬㎡ ㎡占比 % 28% 32% %盤古天地Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023代表樓盤新城西尚海經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 暫缺建筑面積 400000㎡容積率 暫缺 建筑形態(tài) 高層、多層開發(fā)周期分期 一期 B地塊 二期 A地塊體量 7萬㎡ 33萬㎡占比 % %新城西尚海Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023代表樓盤新城悠活城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 180000㎡建筑面積 210000㎡容積率 建筑形態(tài) 高層公寓開發(fā)周期分期 一期 B地塊 二期 A地塊體量 13萬 ㎡ 8萬 ㎡占比 62% 38%新城悠活城Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023代表樓盤龍湖酈城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 178000㎡建筑面積 500000㎡容積率 建筑形態(tài) 別墅、小高層開發(fā)周期分期 一期 二期 三期 四期體量 10萬方 15萬方占比 20% 15% 35% 30%龍湖酈城Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023結(jié)論n通過對(duì)馬陸鎮(zhèn)周邊區(qū)域的代表樓盤進(jìn)行分析，可知區(qū)域未來房地產(chǎn)市場的前景廣闊；n盤古天地銷售價(jià)格從 09年 10月開盤時(shí)的 11108元 /平米，一路上揚(yáng)， 六個(gè)月后達(dá)到了 16788元 /平米，上漲了 51%；n新城西尚海的銷售價(jià)格從 10年 1月開盤時(shí)的 13790元 /平米，四個(gè)月漲到了 18636，上升了 35%；n新城悠活城開盤是銷售價(jià)格為 15111元 /平米， 一個(gè)月后上漲了 1000元，達(dá)到了 16110元 /平米；n龍湖酈城 09年 10月開盤時(shí)均價(jià)為 21060元 /平米， 六個(gè)月銷售均價(jià)上漲了 42%，達(dá)到了 29962元 /平米。Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023以上分析是基于嘉定地區(qū)歷史數(shù)據(jù)結(jié)合 ” 最小二乘法 ” 推算出來的數(shù)據(jù) ,具有一定的理論性 ,為了是評(píng)估的結(jié)果具有可參考性 ,特選取了與嘉定地區(qū)具有相似發(fā)展背景的松江地區(qū)進(jìn)行分析 ,以確保評(píng)估的公正性Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023Part 4 松江區(qū)域分析01 地理區(qū)位02 區(qū)域交通03 區(qū)域規(guī)劃04 城市容量0５ 房地產(chǎn)市場0６ 案例分析Code of this report | 47169。 Copyright Centaline Group, 2023松江區(qū) 嘉定區(qū)區(qū)位 上海市西南部郊區(qū) ,有緊鄰市區(qū)的地區(qū) 上海市西北部郊區(qū) ,有緊鄰市區(qū)的地區(qū)面積 軌道交通 地鐵９號(hào)線 ,2023年開通 地鐵 11號(hào)線 ,2023年開通產(chǎn)業(yè) 大學(xué)城、電子信息制造業(yè) 形成汽車配件及汽修業(yè)、通信電纜及設(shè)備等工業(yè)比重 % %常住人口 119萬 130萬新城 松江新城 嘉定新城規(guī)劃 上海 2023年提出提出的 “ 一城九鎮(zhèn) ” 規(guī)劃，外圍九個(gè)區(qū)縣各自都設(shè)立了一個(gè)新城，未來外圍區(qū)域?qū)⒁赃@九個(gè)新城為區(qū)域核心，結(jié)合新市鎮(zhèn)和中心村的建設(shè)，以點(diǎn)到面，逐步推進(jìn)上海外圍區(qū)域城市化建設(shè)的進(jìn)程，其中松江、嘉定和臨港新城 3 個(gè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的新城，人口規(guī)模按照 80 至 100 萬規(guī)劃，總?cè)丝谠?270 萬左右匹配度 第一都是依托軌道交通帶動(dòng)成片發(fā)展；第二都靠新城帶活一個(gè)區(qū)域；第三都是屬于 “ 一城九鎮(zhèn)” 規(guī)劃； 第四都是發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的新城； 第五都是工業(yè)主導(dǎo)區(qū)?？蓪?duì)比性分析Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)位松江是上海西南重要的門戶，連接整個(gè)中國南方、輻射長江流域和中西部地區(qū)的橋頭堡和核心區(qū)域，與嘉定是進(jìn)出上海的 “ 西北大門 ” 很相似。松江概況松江區(qū)位于長江三角洲內(nèi)上海市西南部北緯 31度，東經(jīng) 121度 45分東與閔行區(qū)、奉賢區(qū)為鄰西與青浦區(qū)接壤南與金山區(qū)交界北與青浦區(qū)接壤松江區(qū)轄 4個(gè)街道、 11個(gè)鎮(zhèn)：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道、泗涇鎮(zhèn)、佘山鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、九亭鎮(zhèn)、泖港鎮(zhèn)、石湖蕩鎮(zhèn)、新浜鎮(zhèn)、葉榭鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)區(qū)境南北長約 24千米，東西寬約 25千米，總面積 604。 69平方千米。Code of this report | 49169。 Copyright Centaline Group, 2023交通 松江是滬杭發(fā)展軸上重要結(jié)點(diǎn)，是上海市溝通長三角江浙皖三省的中心門戶 ,而嘉