【正文】 動(dòng) 式園林 樂 園 ”?環(huán) 保健康裝修材料? 廣州第一 “居家健康型 ”會(huì)所? 廣州第一個(gè)私人醫(yī) 療 中心? 首 創(chuàng) “愛 家 ”管理系 統(tǒng) —— 生活服 務(wù) 體系賣 點(diǎn) 訴 求：經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)59推廣目 標(biāo) ：塑造 項(xiàng) 目獨(dú)特的家本文化內(nèi)涵品位，打造 項(xiàng) 目 “愛 家 ”的生活主 張 和個(gè)性，使 “有品位的男人都 愛 家， 愛 家的男人住百合 ”深入人心。訴 求點(diǎn)：整合保利大社區(qū)，提出保利城的概念。一目的： 強(qiáng) 化 愛 家的主 張 ，升 華 品牌。一目的：延伸 “家 ”的概念，整合大社區(qū)，塑造大品牌。一目的： 營(yíng) 造 愛 家的生活方式，提升 項(xiàng) 目形象。第二步 2023年：在確立保利百合花園的市 場(chǎng) 形象之后，通 過 三大整合手段（品牌整合，社區(qū)整合， 業(yè) 主整合）將保利品牌提升到一個(gè)全新平臺(tái)，從而 為 各子品牌（保利百合花園及保利花園） 贏 得更好的 銷 售契機(jī)及 2023年 銷 售平臺(tái)。經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)56在上述的前提下，我司制定的推廣策略分 為 2步走， 4大 階 段 進(jìn) 行。3. 運(yùn)用 “新 聞 廣告化，廣告新 聞 化 “的滲透 營(yíng)銷 手法，使 項(xiàng) 目與社會(huì)，與媒體，與潛在客 戶 互 動(dòng) 起來。 整體思路經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)551. 以 愛 家的定位 為 最高 標(biāo) 準(zhǔn)，體 現(xiàn) 以 “寬 容和 愛 ”為 主 題 的和合精神提出三本精神：以人 為 本，以家 為 本，以 愛為 本?！?如何使用我 們 的武器？—— 我 們 怎 樣 走？經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)54項(xiàng) 目的主 題 定位： “愛 家的男人住百合 ”—— 以和合精神打造的家園。經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)53第七章、整體推廣策略 2023年 3月份作 為項(xiàng) 目的第二年住宅 銷 售開售期，商 鋪 的推廣可以同期使用 這 部分的 資 源；216。約 60 約 2300萬合計(jì) 335 4418 約 約 330 約 2023年整體推售安排經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)50月份 推售 單 位套數(shù) 價(jià)格 金 額3822棟 12518棟 66 13棟 3211棟 32 2棟 363棟 4510棟 328棟 27復(fù)式 33438744504364439245234497442545024237約 5100萬約 5600萬約 1150萬約 1150萬約 1350萬約 1730萬約 1160萬約 1260萬約 2330萬合 計(jì) 506 4412 約 9125棟 456棟 3612棟 3216棟 757棟 279棟 32復(fù)式 264582444643814739448744184263約 1760萬約 1460萬約 1150萬約 3910萬約 1250萬約 1160萬約 1870萬合 計(jì) 273 4518 約 2023年整體推售安排經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)51 商 鋪 部分本 項(xiàng) 目的商 鋪 （ 約 90間 ）我司建 議 可以在 2023年 3月份推售（招租），其考 慮 因素如下：216。 約 50 約 2023萬12 17棟單 ） 68 4420 約 2400萬 一 ” 期 間 短， 較難 形成持 續(xù)銷 售 勢(shì) 能；其原因 為 ：經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)47由于本 項(xiàng) 目具有二大前提：? 供 貨 量集中，具有大 盤 的開 盤 氣 勢(shì) ，有利于要短期內(nèi) 搶 占市 場(chǎng)?項(xiàng) 目推售 單 位 變 化不大，可根據(jù)市 場(chǎng)變 化而 調(diào)節(jié)產(chǎn) 品及價(jià)格的能力弱，因此在策略上 應(yīng)該 以快打慢， 講 求 銷 售速度 項(xiàng) 目的 總 體價(jià)格策略及推售安排經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)48推售方式建 議 ：本 項(xiàng) 目的整體推售 時(shí)間為 2年，由于 項(xiàng)目 規(guī) 模有限，不能有 較 多的硬件及亮點(diǎn)支持 銷 售，所以我司建 議 的推售方式是采用 線 式的 銷 售方式 較為 合理，并且可以達(dá)到 較 佳的 銷 售延 續(xù) 力。? 隨著市 場(chǎng) 的成熟， 買 家越來越要求 “ 眼 見為實(shí) ” 的 產(chǎn) 品，而本 項(xiàng)目到五月底六月初， 現(xiàn)場(chǎng) 才具 備銷 售條件，? 公開 發(fā) 售相 應(yīng) 推后到 6月，從而可以減少 45月的廣告干 擾 度之余，并且可以減少公開 發(fā) 售期 間 “ 群雄 ” 的 鋒 芒沖 擊 ；? “ 十 因此我司 對(duì)項(xiàng) 目的推售 時(shí)間 作全新的估 計(jì) 及 評(píng) 估，而 對(duì)項(xiàng) 目的開售 時(shí)間 作適當(dāng)?shù)?調(diào) 整。經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)41216。 “ 家本文化 ” 長(zhǎng) 廊? 廣州第一個(gè)私家博物 館? 首個(gè)以家 為 主 題 的文化 長(zhǎng) 廊216。? 附近眾多大型社區(qū)之區(qū)域配套 設(shè) 施相 繼 落成并投入使用，成 為項(xiàng) 目之附屬配套，百合花園由 5萬多平方米的小區(qū)，拓展成 為 80多萬平方米的超大型生活社區(qū)。 216。 保利集 團(tuán)? 通 過 集 團(tuán)實(shí) 力的展 現(xiàn) ，可 強(qiáng) 化客 戶對(duì) 物 業(yè)質(zhì) 量等方面的信心 ? 保利 對(duì)產(chǎn) 品不斷 創(chuàng) 新所 帶 來的市 場(chǎng) 正面影響，吸引客 戶對(duì)項(xiàng) 目的關(guān)注。 具差異性216。 是目 標(biāo) 客 戶 所期望的216。傳 播力經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)36在明晰了 敵 我 戰(zhàn)備 狀況以及自身的入市 態(tài)勢(shì) 后，我 們就要 選擇 最適宜的作 戰(zhàn)軍備 武器， 實(shí)現(xiàn) 攻 敵 要害，出奇制勝 。 易于上口，便于 記憶 ；216。眾多樓 盤 之中脫 穎 而出差異化 項(xiàng) 目形象定位 應(yīng)實(shí)現(xiàn) 差異化與廣泛的 傳 播力經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)35216。百合 —— 體 現(xiàn) 高雅，清新的品位，充分體 現(xiàn) 文化氣息。舒適DNA保利花園自然最舒適百合花園強(qiáng) 調(diào) 和 諧 之美經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)32和 諧 之美和 諧 的居住氛 圍—— 滿 足客 戶對(duì)歸 屬感的需求 愛 家 形象定位的推 導(dǎo)高品位的生活—— 實(shí)現(xiàn) 客 戶 自我 滿 足感。和 諧 我 們 希望通 過賦 予樓 盤 不同的個(gè)性形象，達(dá)到區(qū)分開保利與百合之項(xiàng) 目目 標(biāo) 客源的目的，達(dá)至兩個(gè) 項(xiàng) 目的共 贏 ，并 對(duì) 集 團(tuán) 品牌 進(jìn) 行豐富。由于樓 盤 各自所具有的 軟 硬件不同， 對(duì) 外推廣的形象也不同，從而樓 盤 亦有了不同的個(gè)性?？勺?為 突破口，作 為 重要 訴 求點(diǎn)， 滿 足目 標(biāo) 客 戶 群追求和睦的 鄰 里關(guān)系及品牌所 帶 來的自我 滿 足。經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)28第四章、確定形象定位—— 入市 態(tài)勢(shì)經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)29 從目 標(biāo) 客 戶 追求考 慮形象定位是 針對(duì) 目 標(biāo) 客 戶 的，它必 須 來自目 標(biāo) 客 戶 的需要，且可通 過鮮 明、準(zhǔn)確的定位，反作用于目 標(biāo) 客 戶 群，令其 產(chǎn) 生觸 動(dòng) 感與共 鳴 感。216。經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)26216。216。216。 在眾多房地 產(chǎn) 陷阱面前，客 戶 消 費(fèi)變 得越來越 謹(jǐn) 慎經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)25 目 標(biāo) 客 戶 群居住追求共性分析216。 原住房缺乏完善的物 業(yè) 管理或配套服 務(wù) ,希望所 購(gòu) 房屋在居住的舒適度與安全度之中得到充分 滿 足216。 現(xiàn) 住區(qū)域 環(huán) 境及居住 環(huán) 境 較 差 ,希望 尋 找一些比 現(xiàn) 居住地好一點(diǎn)的區(qū)域216。 月收入 穩(wěn) 定 ,注重 產(chǎn) 品價(jià)格性能比216。 本區(qū)域商品房 綜 合 質(zhì) 素、性價(jià)比、價(jià)格均在此三個(gè)區(qū)域得客 戶 接受范 圍 之內(nèi)，且交通方便。 周 邊 原有宿舍，早期商品房 較 多，以改善生活 為 目的潛在客源數(shù)量較 大。 區(qū)域眾多大型社區(qū)之相關(guān)配套 設(shè) 施逐步建成并投入使用，居住成熟度不斷增 強(qiáng) ，特 別 是 紅 棉商 業(yè) 區(qū)已完全成熟， 對(duì) 常住客有很 強(qiáng) 吸引力。30— 50歲 之 間 的 經(jīng) 商老板或個(gè)體 戶 —— 周 邊 的 專業(yè) 市 場(chǎng) 的老板。30— 45歲 之 間 的外 資 及企事 業(yè)單 位管理人 員 —— 原居民。25— 35歲 之 間 的白 領(lǐng) 及自由 職業(yè) 人士 —— 新生代人士。工 業(yè) 大道板 塊 、革新路板 塊 。工 業(yè) 大道中 —— 江燕路板 塊 。經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)21第三章、目 標(biāo) 客 戶 群分析—— 爭(zhēng) 奪 的 陣 地經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)22 目 標(biāo) 客 戶 群分 類a. 按地段劃分受 傳統(tǒng)購(gòu) 房區(qū)域 觀 念和 項(xiàng) 目自身?xiàng)l件限制， 項(xiàng) 目 買 家 應(yīng) 以海珠區(qū)客人 為 主，占 4— 5成，開售首期 時(shí) 比例更高些，荔灣、越秀等外區(qū)客源 為輔 。 消 費(fèi)熱 點(diǎn)的 轉(zhuǎn) 移如（汽 車 、旅游）等，消 費(fèi) 重心開始偏移。 二手市 場(chǎng) 日 趨 成熟，使得部份準(zhǔn) 買 家 擴(kuò) 大其 選擇 范 圍 。 無特色 產(chǎn) 品將面 臨銷 售 難 度。 周 邊 充斥多個(gè)知名房地 產(chǎn) 品牌。 區(qū)內(nèi) 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手眾多，后 續(xù) 供 貨