【正文】 書。（ 7）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。（ 5）裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（ 3） 裝修人未申報(bào)登記就進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中的責(zé)任包括以下內(nèi)容：（ 1） 因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，依據(jù)責(zé)任，由裝修人或施工單位負(fù)責(zé)。同時(shí)，還應(yīng)注意檢查以下方面：1）施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；2）有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；3）樓地面鋪設(shè)材料是否超過 10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；4）是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求（如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)一要求、陽臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等）；5）物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求 。（ 5）有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。（ 3）有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體。四、物業(yè)裝飾裝修管理的要求 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：（ 1）有無變動(dòng)建造主體和承重結(jié)構(gòu)。（ 2）特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。 裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)交換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。7. 驗(yàn)收物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署書面意見。5. 辦理開工的一般手續(xù)（ 1）業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位（或指定方）繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；（ 2）裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出入證等；（ 3）裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日（ 一般為 3 個(gè)工作日 ）內(nèi)完成登記工作；超出物業(yè)項(xiàng)目管理單位管理范圍的，應(yīng)報(bào)主管部門物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)檢查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容， 有下列行為之一的將不予登記 ：（ 1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；（ 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的；（ 3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚混凝土墻體的；（ 4）損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的；（ 5）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的；（ 6）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；（ 7）未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的；（ 8）未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；（ 9）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。2. 物業(yè)裝飾裝修申報(bào) 用戶在入住過程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的 裝修手冊及裝修申報(bào)登記表 。一般包括 物業(yè)所有權(quán)證明 ， 申請人身份征原件及復(fù)印件 ， 裝飾裝修設(shè)計(jì)方案 ， 裝修施工單位資質(zhì) ， 原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批 ，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。A 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同B 物業(yè)的業(yè)主大會(huì)與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除物業(yè)服務(wù)合同C 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同D物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同并且同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，管理工作應(yīng)移交的合同協(xié)議書是指（ B ）A 各類值班記錄 B 對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件C 設(shè)備維修記錄 D 對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件或附件，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有（ B ）A 樓道及其扶手 B 安全防范系統(tǒng) C 主體結(jié)構(gòu)及外墻 D 內(nèi)墻面，（ A ）查驗(yàn)是對查驗(yàn)對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。停車場、會(huì)所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。（ 7）其他需要移交的資料。（ 5）合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。（ 3）管理資料包括：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等給類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。（二）移交內(nèi)容1．物業(yè)資料（ 1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。（一） 新物業(yè)的 移交雙方在新建物業(yè)的移交過程中移交方：開發(fā)建設(shè)單位承接方：物業(yè)管理企業(yè)。與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電合同、協(xié)議等。各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)收取和支出，維修資金的收取，使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容查驗(yàn)方面 查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)資料情況 除檢查的設(shè)計(jì)承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料以外，還要對原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行交流。 二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)：（ 1） 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同； （任何一方不能單方面接觸服務(wù)合同。檢測查驗(yàn) 通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量。園林建筑主要有小品、花架等。共用設(shè)施設(shè)備 種類繁多，凡是不是業(yè)主獨(dú)立擁有的都屬于共用的設(shè)備設(shè)施，如電梯、給水排水等等園林綠化工程 園林綠化一般分為園林植物和園林建筑。第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn)一、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方法查驗(yàn)項(xiàng)目 內(nèi)容物業(yè)資料 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)等資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書；物業(yè)管理所必需的其他資料。分為 新建物業(yè)的承接查驗(yàn) 和 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 兩種類型。同時(shí)又在建設(shè)施工和銷售階段，對實(shí)現(xiàn)建、管、用的匹配進(jìn)行配合，這樣可以較好的消防或減少不利于管理和使用的因素，使物業(yè)投入使用后，管理工作可以順利開展，業(yè)主的利益也能夠得到必要的保障。因此在整個(gè)開發(fā)建設(shè)過程中，容易出現(xiàn)建設(shè)、管理、使用三個(gè)方面不匹配的問題。項(xiàng)目分三期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目和該市的重點(diǎn)工程，倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼P(guān)注。　　 A 全體業(yè)主 B 建設(shè)單位 C 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D 業(yè)主大會(huì)項(xiàng)目（ B ）階段早期介入的內(nèi)容A 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 B 可行性研究階段 C 設(shè)備維修記錄 D 竣工驗(yàn)收（ ABCD ） A 優(yōu)化設(shè)計(jì) B有助于提高工程質(zhì)量 C有利于了解物業(yè)情況 D為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備 E有助于提升企業(yè)的品牌（ＡＢＣＤ） Ａ就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議； Ｂ就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議； Ｃ提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見； Ｄ就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收入一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。 （ 3）前期物業(yè)管理階段的 服務(wù)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài) 。 前期物業(yè)管理的特點(diǎn) （ 1）是前期物業(yè)管理的特定的內(nèi)容是以后 常規(guī)期物業(yè)管理的基 礎(chǔ) ，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。（ 4）熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。（ 2）配合設(shè)備安裝、確保安裝質(zhì)量。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（ 1）就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；（ 2）就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；（ 3）提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；（ 4）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 前期物業(yè)管理 是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。一、早期介入和前期物業(yè)管理的區(qū)別 早期介入 是指 新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng) 。　 ，業(yè)主應(yīng)合理地使用房屋，不得損害他人權(quán)益和公共利益，李某置小區(qū)整體形象和相鄰業(yè)主的安全于不顧，擅自封閉陽臺(tái)和加裝護(hù)欄，不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益，而且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司因此把李某告上法庭。物業(yè)公司決定，對李某罰款 2023元，李某拒絕繳納。入住后李某擅自封閉了觀景陽臺(tái)并加裝防護(hù)欄。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)由業(yè)主總數(shù)的 5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積的 5%以上的業(yè)主自行向物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請，首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自接到成立業(yè)主大會(huì)申請之日起 60日內(nèi)指定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組織，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。 13萬元的經(jīng)費(fèi)，如果在保修期內(nèi)，應(yīng)由按照單位按照合同約定處理，如果在保修期外，應(yīng)從專項(xiàng)維修資金中出資。請問更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由誰決定 ?如何決定 ?費(fèi)用如何解決 ?　　 (2)是否可行 ?請說明理由。同時(shí)物業(yè)管理公司提出，基于物價(jià)上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。　　 (1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴(yán)重，應(yīng)予更換。由于尚未成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理公司聘請了 30位業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員，并定期召開會(huì)議征求意見，通報(bào)情況。 （五）守法和維護(hù)社會(huì)公益 它是合同法的最高要求 。四、合同的形式 口頭合同、 書面合同 、事實(shí)合同五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則 （一）主體平等 （二）合同自由 合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。 （ 3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。（一）合同承諾的構(gòu)成要件 （ 1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。三、合同的承諾 承諾是指受要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。標(biāo)價(jià) 標(biāo)價(jià)是邀請要約，但是如果顧客根據(jù)貨物清單價(jià)目表交錢購買，訂單就是要約。拍賣 邀請要約：拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物 要約：拍賣過程中出價(jià)人每次出價(jià)。熟悉了解的知識(shí)點(diǎn)：二、合同要約與邀請要約 要約不同于邀請要約。（ 3）要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。重要的知識(shí)點(diǎn)：第三章物業(yè)管理合同四、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別 物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：不同方面 前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同訂立合同當(dāng)事人不同 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）合同期限不同 期限不明確 期限明確一、 合同要約的構(gòu)成要件（ 1）要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。 但簽約 主體是物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)建設(shè)單位。一、合同的要件 合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個(gè)方面：（一）當(dāng)事人的締約能力（二）當(dāng)事人的真實(shí)意思表示（三）合同的內(nèi)容合法（四）合同的形式合法 二、前期物業(yè)服務(wù)合同 前期物業(yè)服務(wù)合同，是指 物業(yè)建設(shè)單位 與 物業(yè)管理企業(yè) 就前期管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授予開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。（ 使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位 ； 使用統(tǒng)一的貨幣 ； 使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范 ； 使用準(zhǔn)確的表述方式 ； 5）確保資料的真實(shí)性 。請分析后回答以下問題：，應(yīng)該怎樣避免專業(yè)方面的缺陷？，您將怎樣組織參加這次投標(biāo)活動(dòng)？？參考答案：（ 1）管理方案包括管理和技術(shù)兩個(gè)方面，所以不可能一個(gè)人完成，應(yīng)該成立投標(biāo)小組，對項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)研，盡可能收集資料，進(jìn)行編寫。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理對這次投標(biāo)工作非常重視，并完成該物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編寫工作，參加了現(xiàn)場答辯。該大廈是一座大型綜合智能型綜合寫字樓，建筑面積 15萬平方米，配套設(shè)施設(shè)備完善。四、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法 （ 難點(diǎn) ）（一）物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容關(guān)鍵性內(nèi)容（宏觀）（ 1）項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；（ 2）組織架構(gòu)與人員的配置；（ 3）費(fèi)用測算與成本控制；（ 4）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施實(shí)質(zhì)性內(nèi)容（微觀，具體操作層面）（ 1）管理制度的制訂；（ 2）檔案的建立與管理；（ 3）人員培訓(xùn)及管理；（ 4）早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（ 5）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；（ 6）管理指標(biāo)；（ 7）物質(zhì)裝備；（ 8）工作計(jì)劃。 熟悉了解知識(shí)點(diǎn)：接受投標(biāo)文件成立評(píng)審委員會(huì) 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 開標(biāo)：應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的 同一時(shí)間公開 進(jìn)行； 評(píng)標(biāo)：評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場答辯外，其他程序應(yīng)在嚴(yán)格保密的