【正文】 層，公司實(shí)際使用面積 600m2。 ? 對(duì)辦公物業(yè)的要求：具有較好的形象，辦公樓體現(xiàn)檔次（大堂、外觀以及休閑辦公等）；交通和周邊配套比較成熟，方便業(yè)務(wù)。 客源分析 客戶訪談 總結(jié)發(fā)現(xiàn) 客戶定位 27 項(xiàng)目名稱 客戶類型（依次排序） 重點(diǎn)客戶 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 富力商務(wù)大廈 基本為中小型貿(mào)易公司：服裝、化工、機(jī)械為主 周邊的專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布決定了其客戶結(jié)構(gòu) 城啟大廈 大部分周邊裝飾、照明相關(guān)貿(mào)易公司、自用 城啟自用 周邊環(huán)境雜亂 ，難以吸引外來(lái)客戶 百匯廣場(chǎng) 政府單位、 IT科技等實(shí)業(yè)、貿(mào)易 廣州地鐵系列公司 地鐵上蓋，鄰近政府機(jī)關(guān)辦公區(qū)域，電子產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng) 美國(guó)銀行中心 外資貿(mào)易、科技、金融 安利、國(guó)泰君安證券 老城區(qū)商務(wù)中心，檔次感較高，吸引了早期的高端客戶 捷泰廣場(chǎng) 金融保險(xiǎn)、科技等實(shí)業(yè)、服務(wù)咨詢 友邦保險(xiǎn)、愛(ài)立信 地鐵上蓋，國(guó)際知名物管吸引了金融服務(wù)客戶；與電腦專業(yè)市場(chǎng)相連為其帶來(lái)了科技實(shí)業(yè)客戶 中旅商業(yè)廣場(chǎng) 金融投資、政府單位、科技等實(shí)業(yè) 廣州地鐵、中意人壽 地鐵上蓋物業(yè)，標(biāo)志性建筑物，吸引了金融投資客戶；鄰近政府機(jī)關(guān)辦公區(qū)域，吸引了部分的政府機(jī)關(guān)單位進(jìn)駐 環(huán)球廣場(chǎng) 稅局等政府單位、軟件科技 廣州國(guó)稅 客戶來(lái)源于附近的政府機(jī)關(guān)辦公區(qū)域、電腦專業(yè)市場(chǎng) 小面積寫字樓使用者：貿(mào)易公司、 IT科技實(shí)業(yè)公司、服務(wù)咨詢公司等 大面積寫字樓使用者：外企、政府單位、金融企業(yè)等 可比項(xiàng)目進(jìn)駐客戶 28 典型客戶描述 —— IT軟件公司 ? 姓名：張先生 職位：老板 ? 公司名稱：廣州市某科技公司 ? 公司性質(zhì)：私立 辦公室人數(shù)： 10人 ? 經(jīng)營(yíng)范圍：軟件設(shè)計(jì) ? 目前辦公：百匯廣場(chǎng)，租用物業(yè) 200平米，目前考慮購(gòu)置。 ? 行業(yè)特點(diǎn)：律師事務(wù)所的行業(yè)利潤(rùn)較高，因此主要會(huì)以個(gè)人名義購(gòu)買寫字樓，然后通過(guò)返租給公司，租金作為成本支出。 ? 對(duì)寫字樓關(guān)注點(diǎn)： 要靠近客戶及法院 ，目前準(zhǔn)備在天河黃埔大道富星大廈旁邊一棟二手寫字樓，大約600平方米。滿意：靠近法院，業(yè)務(wù)往來(lái)方便。 典型客戶描述 —— 醫(yī)療器材代理公司 客源分析 客戶訪談 總結(jié)發(fā)現(xiàn) 客戶定位 26 典型客戶描述 —— 律師事務(wù)所 ? 姓名：謝小姐 職位：行政部主管 ? 公司名稱：?jiǎn)⒃蓭熓聞?wù)所 公司性質(zhì)：合伙公司 公司人數(shù)： 80人 ? 現(xiàn)辦公概況：目前在倉(cāng)邊路銀山大廈購(gòu)買了兩層作為辦公室，面積約 600700平方米。 ? 對(duì)現(xiàn)辦公物業(yè)的看法：交通不如中山路方便，生活配套比較方便，最重要靠近市婦幼醫(yī)院，業(yè)務(wù)方便；但認(rèn)為目前租金較高； ? 對(duì)寫字樓的要求：地理位置較好、交通方便、方便業(yè)務(wù)聯(lián)系；管理較好。希望進(jìn)駐的寫字樓有知名公司或外企進(jìn)駐，間接提升本公司形象和增強(qiáng)客戶信心、認(rèn)同感 ? 對(duì)寫字樓關(guān)注點(diǎn)：電梯數(shù)量足夠，物業(yè)管理素質(zhì)要高，認(rèn)為入戶大堂、公共裝修等對(duì)公司形象有重要影響。 ? 對(duì)現(xiàn)在環(huán)境評(píng)價(jià)： 離交易會(huì)、地鐵站近交通方便 ，電梯不足。 客源分析 客戶訪談 總結(jié)發(fā)現(xiàn) 客戶定位 典型客戶描述 —— 服裝城老板 23 典型客戶描述 —— 貿(mào)易公司 ? 姓名：黃先生 職位：采購(gòu)部經(jīng)理 ? 公司名稱：四星貿(mào)易公司 ? 公司性質(zhì)：臺(tái)資 公司人數(shù)： 60余人 ? 經(jīng)營(yíng)范圍：日雜用品貿(mào)易 ? 現(xiàn)辦公概況：租用東風(fēng)西華聯(lián)百老匯大廈整層，共 1400㎡，租金 40元 /㎡ , 管理費(fèi) 20元 /㎡。 ? 對(duì)寫字樓需求：認(rèn)為只需在地鋪完成洽談即可，目前公司仍在發(fā)展中，出于成本考慮，暫時(shí)不需要寫字樓辦公。 22 ? 姓名：林先生 職位：老板 ? 檔口位置：富力童裝城一樓 ? 規(guī)模：老板 2人 +工人 2人 ? 經(jīng)營(yíng)范圍：牛仔服裝批發(fā)、外銷 ? 現(xiàn)檔口概況：租用檔口面積約 80平方米。 ? 對(duì)于西關(guān)寫字樓看法： 交通算方便 ,地鐵公交線路多 ，但是寫字樓少，無(wú)法形成商務(wù)氛圍。 ? 對(duì)寫字樓需求：有需要，可以對(duì)外展示陳列洽談，同時(shí)能體現(xiàn)公司實(shí)力，面積會(huì)考慮約 40100m2，租金約 4060元 /m2 ? 對(duì)本項(xiàng)目看法：交通等比較方便，但周邊的商業(yè)氣氛不濃厚。但超市總部會(huì)在超市附近的寫字樓辦公。 ? 調(diào)查對(duì)象： ? 中小型私營(yíng)公司決策人（老城區(qū)為主） ? 西關(guān)商戶老板 ? 大型企業(yè)中高層管理人員 17 客戶訪談 —— 客戶構(gòu)成 客戶區(qū)域分布54%46%荔灣區(qū)其他區(qū)客戶類型分類30%70%專業(yè)市場(chǎng)檔主辦公用戶18 本項(xiàng)目自身配套帶來(lái)的客戶 三層裙樓商場(chǎng)進(jìn)駐商家： —— 街鋪商家 —— 超市商家 —— 商場(chǎng)商家 該類商家用作辦公、業(yè)務(wù)洽談之用。廣州市世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司 西門口廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目策略總綱 1 報(bào)告思路 目標(biāo) 問(wèn)題 問(wèn)題解決之道 營(yíng)銷部署 問(wèn)題分析 2 報(bào)告思路 ★ 實(shí)現(xiàn)銷售 ★ 提升項(xiàng)目檔次，打造發(fā)展商品牌 與發(fā)展商溝通 目標(biāo) 問(wèn)題 問(wèn)題解決之道 營(yíng)銷部署 問(wèn)題分析 目標(biāo)3 報(bào)告思路 ★ 我們?nèi)绾味ㄎ唬? ★ 如何找到客戶、如何提供客戶需求的產(chǎn)品？ ★ 如何實(shí)現(xiàn)銷售？ 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)須解決之問(wèn)題 目標(biāo) 問(wèn)題 問(wèn)題解決之道 營(yíng)銷部署 問(wèn)題分析 問(wèn)題4 ★ 我們?nèi)绾味ㄎ唬? —— 本體分析 → 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)挖掘 —— 競(jìng)爭(zhēng)分析 → 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力挖掘 目標(biāo) 問(wèn)題 問(wèn)題解決之道 營(yíng)銷部署 問(wèn)題分析 5 地 理 位 置 ：中山七路與光復(fù)路交匯西北側(cè) 樓 高 ：樓高 18層， 2層裙樓， 16層寫字樓 寫字樓建面： 14686m2 單 層 面 積： 918m2（平均） 層 高： 大 堂 層 高： m 電 梯 數(shù) 量 ： 5臺(tái)（ 4+1） 車 位 數(shù) 量 ：與二期住宅共享 500個(gè)車位（住宅 636戶） 工 程 狀 況 ：基礎(chǔ)施工 裙樓 2層 辦公樓 16層 本項(xiàng)目規(guī)模小、單層面積小，大堂挑高，豪華、氣派！ 本體分析 —— 概況 本項(xiàng)目 6 南面直接臨中山七路，昭示性強(qiáng) 東臨光復(fù)北路 西面為舊房屋，沒(méi)任何景觀支持，但 6F以上，視野開(kāi)闊，不受阻擋 北面可望平臺(tái)花園 項(xiàng)目位于中山七路與光復(fù)北路交匯處，昭示性好，北向可望小區(qū)花園 本體分析 —— 項(xiàng)目四至 本項(xiàng)目 7 ? 實(shí)用率高（初算75%），如半層或整層使用，實(shí)用率更高 ? 產(chǎn)品大部分間隔方正，方便使用，同時(shí)具有自由組合的彈性 ? 可安裝分體空調(diào) 實(shí)用率高、產(chǎn)品可自由組合是項(xiàng)目產(chǎn)品的兩大特點(diǎn)。 本體分析 —— 平面布局 8 本體分析 —— 附加值 地鐵 —— 本項(xiàng)目距離地鐵西門口站 5分鐘步行路程