【正文】 部分的建筑面積不少于 15000 平方米。 鳥(niǎo)巢的基本狀況： 名稱(chēng)：國(guó)家體育場(chǎng) 建設(shè)地點(diǎn)：奧林匹克公園 建筑面積： 萬(wàn)平方米 坐席數(shù)： 91000 個(gè) (含 200 個(gè)輪椅看臺(tái)座位 ) 賽時(shí)功能：田徑、足球 賽后功能：將用于國(guó)際國(guó)內(nèi)體育比賽和文化、娛樂(lè)活動(dòng) 開(kāi)工時(shí)間： 20xx 年 12 月 鳥(niǎo)巢的觀(guān)眾容量為德國(guó)世界杯主體育場(chǎng)的 倍，它是世界最大的鋼結(jié)構(gòu) 25 建筑體育館。 健身館：浩沙健身會(huì)館（北苑路）、青鳥(niǎo)健身（慧忠北里）等 20 家 。 銀行：中國(guó)工商銀行（匯欣大廈）中信銀行（陽(yáng)光廣場(chǎng)）、中國(guó)銀行 （陽(yáng)光廣場(chǎng)）、交通銀行、招商銀行（慧忠北里）等 48 家銀行。 （六）、周邊配套設(shè)施 幼兒園 \學(xué)校：安慧北里中學(xué)、安慧北里小學(xué)、聯(lián)合大學(xué)、亞運(yùn)村第一幼兒園、亞運(yùn)村第二幼兒園、至尊寶寶幼兒園等 21個(gè)。 北辰的商品齊全，各層分類(lèi)明晰，而飄亮廣場(chǎng)一層包含了所有的品牌商品，相對(duì)混亂。 北辰附近居民及辦公人員較多， 附近沒(méi)有便利店，北辰購(gòu)物中心一層設(shè)為超市，方便了附近居民的購(gòu)物。 （五）、北辰購(gòu)物中心與飄亮陽(yáng)光廣場(chǎng)的對(duì)比分析 北辰購(gòu)物中心成立于 1990 年， 1997 年 9 月 6 日擴(kuò)建后重張開(kāi)業(yè)；飄亮陽(yáng)光廣場(chǎng)成立于 01年 9月；由于北辰成立久，周?chē)用駥?duì)其會(huì)有種信賴(lài)。由于第一北辰緊鄰車(chē)站，其次是，北辰一層是超市的原 因。所以說(shuō)，是開(kāi)發(fā)商、招商部以及部分商家的不理性決策共同導(dǎo)致了目前困境。 人流量 第五大道的幾個(gè)大的商家占據(jù)了一定的市場(chǎng)地位， 13： 0015： 00 間人流量在 170 人左右，全聚德、錢(qián)柜、青鳥(niǎo)健身占了 80%； 23 簡(jiǎn)要分析 而新世紀(jì)錢(qián)柜、青鳥(niǎo)健身和全聚德等主要商 家占了近 50%，所以導(dǎo)致購(gòu)物中心精品零售店數(shù)量非常少，而且臨街的所有鋪面商戶(hù)全部對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，導(dǎo)致了商場(chǎng)內(nèi)的人氣下降，空置了近 80%的攤位。 二 層： 家居飾品：（格尼朗、阿曼特 ）； 畫(huà) 廊：（品尚藝術(shù)）； 服 裝：（哥弟）； 西 餐 廳：（卡布里奧西餐廳） 酒 吧：（老馬車(chē)酒吧） 三 層： 錢(qián) 柜 租賃期限 第五大道的購(gòu)物中心內(nèi)租金在 45元 /天 /㎡，年限可以簽 3年以上。 )價(jià)位在400800 元間。 各層分布共層： 一層底墑： 中國(guó)煙酒專(zhuān)營(yíng)、中原地產(chǎn)、星巴克、冰皙一族、麒麟家、張一元、金飛鴻、中國(guó)國(guó)旅、溫德薩、中國(guó)煙草、鴻星爾克、中大恒基、富士施樂(lè)、張紀(jì)一品羊、 青鳥(niǎo)健身、中信銀行。飄亮購(gòu)物中心平均每天的成交次數(shù)在 20xx 次上下，平均 每 筆 成 交 金 額 在 230 元 ， 周 六 日 呈 迅 速 上 升 狀 態(tài) 。 簡(jiǎn)要分析： 飄亮購(gòu)物中心購(gòu)物的主顧客為：附近居民，寫(xiě)字樓的白領(lǐng)，公司的職員等。一層商品齊全，商品的價(jià)位在中高檔，導(dǎo)致客流相對(duì)下降。二層屬于繁星秀場(chǎng)， 480560 月 /㎡。其處亞運(yùn)村核心地段，周邊集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體，而陽(yáng)光影城彌補(bǔ)了亞運(yùn)村電影文化空白。 各層分布共層 ： B1：旺市百利 女 裝（阿依蓮、好酷、奧蘭迪、佰迪斯丹） 鞋 （駱駝） 箱 包（ MICKY、馬連奴） 攝 影（金夫人、西岸攝影、柯達(dá)） 茶 葉（天福茗茶） 西 餅 店（蘇菲西餅店） 美 甲（娜意絲） F1：服裝：（ ONLY 大賣(mài)場(chǎng)、蘭氏裝扮、黑與白等 19 個(gè)品牌） 珠寶：（周大福、老鳳祥、瑞恩鉆石等 7個(gè)品牌） 箱包：（金利來(lái)等 7 個(gè)品牌） 化妝品：（ OLAY、 AUPRES 等 6個(gè)品牌） 藥店：（同仁堂） 21 表：（ CASIO、 ESPRIT、 SWATCH3 個(gè)品牌） 眼鏡： （寶姿、圣大保羅） 餐飲：（好來(lái)登、贏佳火鍋） 運(yùn)動(dòng)品牌：（ ADIDAS、跨世體育） 鞋：（康利、 KISS CAT 等 9 個(gè)品牌） 內(nèi)衣：（ JOCKEY、浩沙等 8個(gè)品牌） F2：服飾、飾品、國(guó)美 陽(yáng)光影城 位于朝陽(yáng)區(qū)陽(yáng)光廣場(chǎng)北門(mén)，占地 1300 m178。 （二）、飄亮陽(yáng)光廣場(chǎng)詳細(xì)情況調(diào)查 北京市亞運(yùn)村安立路 68 號(hào)飄亮陽(yáng)光廣場(chǎng)，經(jīng)調(diào)查， 位于飄亮購(gòu)物中心地下一層的旺市百利超市與飄亮購(gòu)物中心是同屬一家集團(tuán)公司的兩種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，隸屬于好又多公司， B1 整租給了旺市百利，二層租給了繁星秀場(chǎng)。 人流量： 由于一層是超市的原因，客流量相對(duì)大一些，周一至 周五 19： 00— 20：00 間，客流在 800 人左右，周末客流量將達(dá)到 1000 以上。 20 員工的待遇：經(jīng)調(diào)查，營(yíng)業(yè)員的待遇基本在：試用期間 1000 元。 男士?jī)?nèi)衣： 男裝區(qū)域?qū)儆谥懈邫n價(jià)位 五層： 家電、文化、工藝禮品、圖書(shū)、音像制品、美食、體育。 男士休閑：（ Levis、 Jeep、 JackJones、鱷魚(yú)等）價(jià)位在 200— 800元間。 男士正裝：（ Durban、皮爾卡丹、 LEO 等高檔男裝）價(jià)位在 20xx— 10000元間。 四層： 男裝、針紡、鞋帽。） 童裝： 7個(gè)品牌（麗嬰坊、派克蘭蒂等。 女裝： 11 個(gè)品牌（歐時(shí)力、雪蓮、米蘭登、鄂爾多斯等）價(jià)位在 30020xx千元間。） 箱包 : 共 6 個(gè)品牌（華倫天奴、花花公子、金利來(lái)等。） 鐘表：共有 3個(gè)品牌（ Swatch、 Omegas、天梭等。 （ ） 各層分布： 一層： 百貨、食品、醫(yī)藥， 煙酒； 二層： 化妝品、鐘表眼鏡、黃金飾品、時(shí)尚女裝。 （一）、北辰購(gòu)物中心的詳細(xì)調(diào)查情況 北辰購(gòu)物中心位于安外安立路 8號(hào)，成立于 1990 年。當(dāng)?shù)鼐用駭?shù)為 3000 戶(hù)，其中常住人口為 7500 人，流動(dòng)人口有 1800 人左右。 承建單位：華惠建筑公司 房屋售價(jià)： 3 居 148平米 126 萬(wàn)元 南北向 6/18 房屋租金： 2400— 2500 元 /月 兩居 家 具全 普裝 轎車(chē)級(jí)別：中高等 7 慧忠里社區(qū)、 東臨安立路，西臨北辰路，北臨科薈路，與奧林匹克公元毗鄰。當(dāng)?shù)鼐用駭?shù)為 24723人，流動(dòng)人口數(shù)為 5862 人。小區(qū)內(nèi)包括慧忠里第一社區(qū)和慧忠里第二社區(qū)。社區(qū)包擴(kuò)：大屯里小區(qū)，九臺(tái)20xx，潤(rùn)楓德尚，中燦院，公交宿舍樓，安立花園，華悅國(guó)際，榮尊寶等高中等社區(qū)。占地面積 7000 平方米，建筑面積 平方米，綠地面積 1221 平方米，布局較合理。消費(fèi)和文化水平不均衡，國(guó)家部委的職工消費(fèi)和文化水平較高，其中，第四汽車(chē)運(yùn)輸公司的職工文化和消費(fèi)水平較低。社區(qū)內(nèi)有 240 多棟樓，人口約 25000。安苑里的居民大多是汽車(chē)廠(chǎng)，地毯廠(chǎng)等單位的職工 。還有寫(xiě)字樓 4 座。政府機(jī)關(guān)有亞運(yùn)村街道辦事處、亞運(yùn)村派出所等。轄區(qū)內(nèi)較有規(guī)模的中央、市、區(qū)及非公經(jīng)濟(jì)單位 70多家，有中小學(xué)及幼兒園各一所。 承建單位：建工集團(tuán) 物業(yè)公司：北辰信誠(chéng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司 房屋租金： 2居 64平米 20xx 元 /月 2居 67 平米 2600 元 /月 房屋售價(jià)： 2居 50平米 56萬(wàn) 3居 平米 125 萬(wàn) 轎車(chē)級(jí)別：中高等 3 安苑里社區(qū) 東至北苑路，南至土城路，西至中軸路，北至北四環(huán)中路，總面積約 平方公里。該社區(qū)是亞運(yùn)村街道對(duì)外開(kāi)放形象的窗口，是社區(qū)建設(shè)的明星。 11 大部分是職工樓如機(jī)械 公司等 。轄區(qū)內(nèi)有居民 7400 戶(hù)，20xx0 余人。 （ 3）轄區(qū)擁有眾多社會(huì)單位，在法律、餐飲、服務(wù)、管理、教育等各方面具有人才優(yōu)勢(shì)； （ 4）轄區(qū)內(nèi)有炎黃藝術(shù)館、健身俱樂(lè)部、文化培訓(xùn)學(xué)校等； 房屋租金： 2 居 70 平米 2100 元 /月 房屋售價(jià)： 2 居 48 平米 51 萬(wàn) 3居 平米 88 萬(wàn) 轎車(chē)級(jí)別： 中高等 2 安慧里社區(qū) 北至慧忠路，南至四環(huán)路，西至安立路，東至北苑路。 其中北辰東路社區(qū)商用面積占 %，寫(xiě)字樓多， 700多個(gè)單位基本屬于租房辦公 . 社區(qū)資源： （ 1）轄區(qū)內(nèi)有 130 余個(gè)各級(jí)中共黨組織。除了北辰集團(tuán)下屬 26個(gè)二級(jí)單位外，以無(wú)主管的民營(yíng)公司居多。安慧北里小區(qū)居民中 90%是亞運(yùn)會(huì)場(chǎng)館建設(shè)拆遷的農(nóng)轉(zhuǎn)居人員；北辰東路 8號(hào)院主要是商住一體區(qū)人員。社區(qū)居民總戶(hù)數(shù) 是1751 戶(hù)。社區(qū)分為東西兩區(qū)，東區(qū)是安慧北里小區(qū)，西區(qū)是亞運(yùn)村北辰東路 8號(hào)院。 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 ,亞運(yùn)村是北京最宜居的區(qū)域之一，這一點(diǎn)在區(qū)域人口的增多，社區(qū)的完善上，體現(xiàn)的較為明顯，那下面，就請(qǐng)郭嘯和駱桂華為大家介紹一下亞運(yùn)村的人口以及社區(qū)分布情況。隨著該地區(qū)樓盤(pán)的不斷建成、交通道路的逐步改善以及奧運(yùn)村的建設(shè)完畢，整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境將有較大提升 再次，大量市政配套的投入也為亞 奧區(qū)進(jìn)一步發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，根據(jù)政府一份規(guī)劃，在今后幾年內(nèi)，亞奧商圈在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)下，周邊5 公里半徑內(nèi)將建數(shù)百座大型社區(qū) ，上千家百貨、超市、便利店、小賣(mài)店、社區(qū)服務(wù)中心等零售業(yè)態(tài)紛紛 涌現(xiàn)。 (人民網(wǎng) ) 商業(yè)地產(chǎn)的崛起 隨著亞運(yùn)村和亞北地區(qū)及目前新盤(pán)較為集中的西奧區(qū)的逐漸發(fā)展成熟，住宅集中帶動(dòng)了區(qū)域商業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。亞奧地區(qū)將借 20xx 年北京奧運(yùn)會(huì)契機(jī)吸引近 30萬(wàn)左右的新增居住人口，總居住人口將達(dá)到 200 萬(wàn)，形成一個(gè)更加高檔的大 型社區(qū)，為商圈提供極佳的商務(wù)消費(fèi)基礎(chǔ)。 9 目前，在商圈分布上 CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)領(lǐng)跑。而從底商的經(jīng)營(yíng)形態(tài)來(lái)看，主要以餐飲娛樂(lè)為主，但其經(jīng)營(yíng)的整體檔次屬于中檔偏上。 第三，奧運(yùn)概念深入人心，消費(fèi)熱點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移 。可想見(jiàn)，用全中國(guó)的錢(qián)財(cái)來(lái)建設(shè)奧運(yùn)會(huì)，亞奧地區(qū)的再次騰飛只是時(shí)間問(wèn)題． (焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) ) （二）、亞運(yùn)村房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 ： 第一，亞運(yùn)村已經(jīng)成熟，開(kāi)發(fā)土地所剩無(wú)幾。 北至立水橋，并延伸至昌平區(qū)天通苑社區(qū)；南達(dá)北三環(huán)；西到馬甸橋、八達(dá)嶺高速； 東至太陽(yáng)宮橋、京承高速．展望中的“亞奧商圈”已悄然形成。 (北京市發(fā)展和改革委員會(huì)正式通知 ) 發(fā)展前景 說(shuō)實(shí)話(huà)， 亞運(yùn)村這個(gè)地方真是 艷福不淺 ， 90年的亞運(yùn)會(huì)讓它一夜之間名揚(yáng)四海，各個(gè)地方的有錢(qián)人紛紛北上，聚居于此，發(fā)展至今 ,已成為一座集會(huì)議、展覽、辦公、居住、美食、游樂(lè)、購(gòu)物于一體的“城中之城”。 亞運(yùn)村發(fā)展到如今，交通堵塞、購(gòu)物場(chǎng)所不足、文化娛樂(lè)場(chǎng)館缺乏等城市功能不足的矛盾日益突出，已經(jīng)成為區(qū)域發(fā)展的重大阻礙。整個(gè)商業(yè)發(fā)展在北辰西路以東已經(jīng)相對(duì)完善。 (焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) )