【正文】 目標區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和功能定位趨勢 ? 目標區(qū)域發(fā)展重點機會分析 ? 目標區(qū)域發(fā)展重點的資源狀況評價 ? *麗都在區(qū)域內(nèi)的影響力 *注：視研究內(nèi)容確定 市場機會研究 酒店 酒店市場機會研究 —— 對象界定 ? 建議在以下范圍內(nèi)研究酒店市場 ? 高等級，即，四、五星級酒店 ? 有一定經(jīng)營歷史，即，開業(yè) 15年以上；或者，新近開業(yè)，經(jīng)營不超過 5年的酒店 一定經(jīng)營時間內(nèi)的同等級酒店對麗都有直接參考價值 酒店市場機會研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 實地考察 抽樣調(diào)查 二手資料研究 酒店經(jīng)營市場環(huán)境 ?國家旅游局人士 ?旅游經(jīng)濟專家 ?酒店經(jīng)營業(yè)內(nèi)人士 ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會資料 ?市場分析報告 高檔酒店市場特征和趨勢 市場 競爭 ?同類酒店項目 市場 需求 ?主要酒店客戶 高檔酒店改造工程 ?酒店設(shè)計 /工程專家 ?酒店經(jīng)營業(yè)內(nèi)人士 ?同類酒店項目 麗都酒店市場潛質(zhì) ?麗都酒店重點客戶 * *注：必要時，請麗都提供資料并確認 酒店市場機會研究 —— 專家訪談和實地考察 專家訪談 同類酒店項目實地考察 * 樣本選取標準 ?主管旅游的政府部門 ?高檔酒店經(jīng)營者 ?酒店工程專家 ?酒店價格與麗都酒店相近 ?經(jīng)營時間與麗都公寓相近，或近 2年內(nèi)開始營業(yè)的新公寓項目 樣本量 共 3個 共 5個 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 酒店市場機會研究 —— 酒店客戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 通過服務(wù)協(xié)議安排入住的客戶機構(gòu)（包括旅行社、企業(yè)等） 8個 非服務(wù)協(xié)議性客戶 共 2組 16人 機構(gòu)客戶 個人客戶 調(diào)查方法 深度面訪 座談會結(jié)合問卷調(diào)查 調(diào)查問卷 由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實施 由經(jīng)驗豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 對于 酒店和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 酒店市場機會研究 —— 結(jié)論 ? 高檔酒店發(fā)展的市場潛力和市場機會 ? 高檔酒店的市場需求變化趨勢 ? 北京市高檔酒店的市場競爭空間和影響因素 ? 高檔酒店在硬件設(shè)施改造方面順應(yīng)市場需求的策略 ? 案例分析 ? 麗都酒店的經(jīng)營潛力和面臨的挑戰(zhàn) 市場機會研究 寫字樓 寫字樓市場機會研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實地考察 二手資料研究 北京寫字樓市場環(huán)境 ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機構(gòu) ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會資料 ?市場分析報告 高檔寫字樓市場需求特征和趨勢 高檔寫字樓市場競爭特征和趨勢 ?市區(qū)內(nèi)高檔寫字樓 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霏h(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)同類寫字樓租戶 ?區(qū)域內(nèi)同類寫字樓 麗都商業(yè)大廈市場潛質(zhì) ?麗都商業(yè)大廈重點客戶 * *注：必要時，請麗都提供資料并確認 寫字樓市場機會研究 —— 專家訪談和實地考察 專家訪談 寫字樓實地考察 市區(qū)內(nèi)項目 * 區(qū)域內(nèi)項目 * 樣本選取標準 ?高檔寫字樓項目開發(fā)商 ?高檔寫字樓的物業(yè)管理公司 ?租金水平與麗都商業(yè)大廈相近 ?知名度較高 ?位于目標區(qū)域內(nèi)的建成及在建寫字樓項目 ?租金水平與麗都商業(yè)大廈相近 樣本量 共 3個 共 10個 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 寫字樓市場機會研究 —— 租戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 目標區(qū)域內(nèi)同類寫字樓租戶和麗都商業(yè)大廈租戶 共 20個 麗都商業(yè)大廈租戶 8個，其他寫字樓租戶 12個 調(diào)查方法 深度面訪 調(diào)查問卷 由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實施 由經(jīng)驗豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 對于 寫字樓和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 寫字樓市場機會研究 —— 結(jié)論 ? 高檔寫字樓的市場發(fā)展機會 ? 高檔寫字樓的市場需求趨勢和主要影響因素 ? 目標區(qū)域發(fā)展高檔寫字樓的市場潛力和競爭空間 ? 麗都商業(yè)大廈的經(jīng)營潛力和需要解決的問題 市場機會研究 公寓 公寓市場機會研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實地考察 二手資料研究 北京公寓市場經(jīng)營環(huán)境 ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機構(gòu) ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會資料 ?市場分析報告 高檔公寓市場需求特征和趨勢 高檔公寓市場競爭特征和趨勢 ?北京市同類項目 區(qū)域內(nèi)公寓市場環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)同類公寓租戶 ?區(qū)域內(nèi)同類項目 高檔公寓改造工程 ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機構(gòu) 麗都公寓市場潛質(zhì) ?麗都公寓重點客戶 * *注：必要時，請麗都提供資料并確認 公寓市場機會研究 —— 專家訪談和實地考察 專家訪談 公寓項目實地考察 北京市公寓項目 * 區(qū)域內(nèi)公寓項目 * 樣本選取標準 ?高檔公寓項目開發(fā)商 ?高檔公寓的物業(yè)管理公司 ?租金水平與麗都公寓相近 ?經(jīng)營時間與麗都公寓相近，或近 2年內(nèi)開始營業(yè)的新公寓項目 ?位于目標區(qū)域內(nèi)的建成及在建公寓項目 ?租金水平與麗都公寓相近 ?有一定的知名度 樣本量 共 3個 共 10個 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 公寓市場機會研究 —— 公寓租戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 目標項目中以機構(gòu)名義租住公寓的客戶 8個 目標項目中以個人名義租住的客戶 共 2組 16人 機構(gòu)租戶 個人租戶 調(diào)查方法 深度面訪 座談會結(jié)合問卷調(diào)查 調(diào)查問卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實施 ?由經(jīng)驗豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 ?對于 公寓和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 公寓市場機會研究 —— 結(jié)論 ? 高檔公寓在北京市的發(fā)展前景 ? 高檔公寓的市場需求趨勢和主要影響因素 ? 目標區(qū)域內(nèi)高檔公寓的市場潛力 ? 目標區(qū)域內(nèi)發(fā)展高檔公寓的競爭空間 ? 麗都公寓的經(jīng)營潛力和不足 市場機會研究 住宅 住宅市場機會研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實地考察 二手資料研究 北京住宅市場經(jīng)營環(huán)境 ?建設(shè)部 /北京市建委官員 ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會資料 ?市場分析報告 中高檔住宅市場需求特征和趨勢 ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機構(gòu) ?北京市居民問卷調(diào)查（區(qū)域外） 中高檔住宅市場競爭特征和趨勢 區(qū)域內(nèi)住宅市場環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)居民問卷調(diào)查 ?區(qū)域內(nèi)住宅項目 綜合考慮麗都項目的消費水平，中高檔次的同類項目參考性更強 住宅市場機會研究 —— 專家訪談和實地考察 專家訪談 區(qū)域內(nèi)住宅項目實地考察 樣本選取標準 ?國家 /北京市主管住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的政府機構(gòu)官員 ?規(guī)模較大的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商 ?住宅房地產(chǎn)項目的知名物業(yè)管理公司 ?位于目標區(qū)域內(nèi)的建成及在建住宅項目 ?平均售價高于 6,000元 /平方米 樣本量 共 5個 5個 抽樣方法 典型抽樣 順序抽樣（即，按照項目售價由 高至低順序選取） *注：選取標準由麗都與新華信共同確定 住宅市場機會研究 —— 居民問卷調(diào)查 調(diào)查問卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 抽樣依據(jù) ?最大允許誤差為 ?臵信水平為 95% ?標準差為 （此值為新華信根據(jù)經(jīng)驗值設(shè)定） 調(diào)查實施 ?由經(jīng)過新華信嚴格培訓(xùn)的訪問員實施調(diào)查，新華信專職督導(dǎo)將監(jiān)控調(diào)查過程，以確保調(diào)查質(zhì)量 樣本數(shù)量 ?150個 最小樣本數(shù) 146 樣本甄別 ?北京市常住人口，有購房意愿 ?大宗消費決策人 調(diào)查方式 ?在固定場所（如，住宅小區(qū)門口、商場等處）隨機進行問卷調(diào)查（經(jīng)過樣本甄別），面訪方式，保證問卷的可靠性 調(diào)查內(nèi)容 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?目標區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施潛在需求和特征 ?150個 ?目標區(qū)域常住人口，有購房意愿 ?大宗消費決策人 區(qū)域外 區(qū)域內(nèi) 住宅市場機會研究 —— 結(jié)論 ? 中高檔在北京市的發(fā)展前景 ? 中高檔住宅的市場需求趨勢和主要影響因素 ? 目標區(qū)域內(nèi)中高檔的市場潛力 ? 目標區(qū)域內(nèi)開發(fā)中高檔住宅的競爭空間 ? 目標區(qū)域內(nèi)開發(fā)中高檔住宅需要的資源 市場機會研究 配套設(shè)施 配套設(shè)施市場機會研究 —— 對象界定 ? 商業(yè)地產(chǎn)項目配套的功能性娛樂場所 ? 文化設(shè)施，如，畫廊、音樂廳、主題展廳、博物館、公園等 ? 娛樂設(shè)施